모기지 이야기/DU Underwriting Finding
2011-11-19 (토)
곽동현
지금 한창 진행 중인 융자건이 여러 건 있다. 한 달 보름정도 만만찮은 융자 컨디션을 모아서 이제 클로징의 끝자락이 보이려한다. 클로징을 맞추기 위해서 고생고생 하다보면 부동산 리얼터로 부터 꼭 한마디를 듣게 되는데 ‘다른 은행에서는 별로 까다롭지 않게 융자가 잘 나오는데 꼭 필자의 은행만 손님을 괴롭히는가?’하는 이야기다. 필자라고 왜 깔끔하고 쉽게 융자를 해주고 싶지 않겠는가? 융자를 하다보면 처음 서류를 5분만 검토해보면 ‘이 건은 고생 좀 하겠다’, ‘이 건은 좀 쉽게 가겠다’ 하는 것이 바로 나온다. 이번 시간에는 기본적인 융자 심사 시스템에 대해 알아보기로 하자.
1. 패니매와 프레디맥 외
일반적으로 현재 시중 은행은 90%가 정부가 보증하는 융자를 하고 있다. 정부 보증 프로그램은 패니매(Fannie Mae), 프레디맥(Freddie Mac), FHA(Federal Housing Administration), SONYMA(State of New York Mortgage Agency)등이 있다. 즉 시중 은행들은 직접 융자를 해주고 있지만 그 속을 들여다보면 큰 모기지 브로커에 불과하다. 정부가 보증하는 기관의 가이
드 라인을 두고 여기에 맞춰 융자를 해준다. 이렇게 진행된 융자는 은행에서 언제든지 제2차 금융기관에 쉽게 넘길 수가 있다. 정부 융자기관에서 보증이 되기 때문이다. 그러니 시중은행의 융자 가이드 라인은 정부보증 프로그램과 거의 비슷하게 진행된다고 보면 된다.
2. 패니매 DU Approve/Eligible
패니매와 프레디맥은 최근 한인들이 융자하는 프로그램의 대표적인 융자 보증기관이다. 이들은 독자적으로 융자 심사 프로그램을 갖추고 있다. 즉 고객의 융자 정보(Form 1003)를 프로그램에 넣고 돌려 패니매나 프레디맥 융자 심사에 맞으면 승인이 난다. 가령 패니매에서는 DU(Desktop Underwriting)라는 프로그램을 사용한다. 패니매에서 승인이 되면 DU에서Approve/Eligible 이라는 신호가 나온다. 그리고 승인과 관련하여 각종 컨디션들이 요구된다.
이것을 ‘DU Findings’이라고 하는데 여기는 처음 융자 신청시 입력한 모든 정보와 아울러 승인을 위해서 갖추어야할 서류들 세부 명세서가 열거된다. 즉 패니메에서 융자 승인이 나면 이것을 기준으로 심사관이 실제 고객 서류를 확인해서 융자 승인서인 Commitment를 발행을 해주는 것이다. 예를 들어 설명해 보면 연수입 7만달러인 융자 신청자가 40만 달러 주택을 20% 다운하고 80% 융자한다고 하면 이것을 기준으로 융자 신청 프로그램에 입력하고 프로그램을
돌린다. 이로 인해 융자가 승인(Approve/Eligible)되면 이때 입력한 정보에 대한 서류들을 융자 심사관이 패니메 승인서와 비교 검토하는 것이다.
3. Employment & Income
융자 심사에서 한인들에게 중요한 요소 중 하나가 직업과 수입에 관련한 것이다. 직업과 수입에 대한 검증은 여러 가지 방법으로 이루어진다. 가장 쉬운 방법은 ‘Verbal Verification of Employment’(VOE)인데 이것은 몇 년 전 수입증빙 없이 융자를 해주던 때의 방식이다. 즉 고객의 수입을 IRS에 확인하지 않고 다니는 직장에 전화를 해서 해당 융자신청자의 기본적인 정보를 얻는 것이다.
몇 년 동안 일을 했고 수입은 얼마이며 계속 일을 할 것인지의 여부 등, 수입을 묻지 않는 경우도 있었다. 그냥 그곳에서 일을 하고 있는지 확인하는 정도였다. 이렇다 보니 한인들이 많이 종사하는 스몰 비지니스에 현금으로 봉급을 받는 고객들도 일정 크레딧과 다운페이먼트가 되면 단순 VOE만으로 융자를 해주었다. 하지만 최근 DU Finding은 최소 1년치 개인 세금 보고(Form 1040)를 기본으로 하고 있다.
또한 고객이 작년에 보고한 1040 Form이 정확한지 융자를 진행하며 은행에서 무조건 IRS에 확인 작업을 하고 있다. 이것이 Form 4506-T라는 것이다. 이것으로 은행은 고객인 입력한 세금으로 지난해에 제대로 보고가 되었는지 IRS에 확인 작업을 하는 것이다.
4. Asset
최근 들어 한인들이 수입 외에 힘들어 하는 부분이 Asset이다. 기본적으로 DU Finding은 한달치 잔고증빙을 요청을 하는데 한인들은 은행 잔고에 얼마가 들어있는가를 보는 것으로 생각을 많이 한다. 물론 잔고가 얼마가 남아있는가도 중요하지만 잔고와 더불어 중요하게 보는 것이 입금된 금액의 출처다. 예전에는 주택을 구입하기 위해 수천달러 정도 입금이 된 것에 대해서 별 문제가 없었지만 최근에는 1천달러 이상 입금된 내역의 모든 출처를 밝혀야 되고 현금으로 입금된 것은 무조건 문제로 삼고 있다.
만약 예를 들어 주택을 구입을 하기 위해 10만달러 정도 은행에 준비가 되어 있어야 되는데 이것으로 10월 한달 은행 서류를 준비했다고 하자. 여기에 1천달러 이상 10번 입금된 기록이 있다면 이 10번의 기록을 모두 밝혀야 한다. 필요한 증빙 서류로는 입금 사유와 입금된 수표의 사본(Return Check Copy)이 필요하다. 그럼 예전에는 1만달러 미만 입금까지는 문제가 되지 않았는데 최근 왜 1천달러 이상 입금이면 무조건 기록을 요구하는 것일까? 그것은 최근 FHA나 패니매에서 최저 다운 프로그램으로 융자를 해고 있는데 만약 20만달러 주택을 3.5% 다운을 한다고 보면 고작 다운은 7천달러가 된다. 그러나 이런 자금은 크레딧 카드로 충분히 빌릴 수 있는 자금이다. 이런 것을 은행이 확인하기 위한 것이다.
그래서 최근 패니매에서는 지난 3개월 동안 크레딧 조회를 모두 조사를 하고, 왜 했으며 혹시 새로 크레딧을 열었는지 확인을 한다. 문제는 이런 조건이 모든 융자 신청자에게 동일하게 적용된다는 것이다. 다운 금액이 적으면 간단한 문제지만 한인들은 주택을 구입하게 되면 기본적으로 수만달러에서 십만달러 이상을 다운하면서 이런 자금을 여기저기서 모아서 클로징하기 마련인데 이 모든 자금 출처를 밝히는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러니 주택을 구입한다고 계획하
면 몇개월 정도부터 은행잔고를 늘려놓아야 하는 것이다.
5. 기타 사항
그 다음에 DU Finding에서 확인을 요하는 것이 주택 감정과 고객 크레딧 관련 사항 몇 가지들이다. 이것은 고객이 따로 준비하는 것은 없고 은행에서 주택 감정서와 크레딧 보고서에 준해서 심사를 하게 된다.
마지막으로 패니매에서 기존 패니매 고객을 대상으로 새로운 재융자 프로그램을(HARP) 오는 12월 시작할 전망이다. 필자가 가장 눈여겨 보는 것이 수입 부분이다. 지금까지 수입을 증빙할 수 있는 고객들은 대부분 재융자를 받아 4%초반대로 모기지로 갈아탔다. 하지만 수입증빙 없이 융자를 받은 고객들은 아직 6%이상의 이자로 모기지를 갖고 있다. 하루 속히 이분들이 재융자를 받아 월페이먼트의 부담을 더는 데 도움을 주고 싶다.
