신현근(Simon S. Capital 대표)
콘도미니엄(Condominium) 또는 콘도(Condo)를 건물의 양식으로 잘못 이해하는 경우가 많다. 그러나 콘도는 여러 가지 건물 형태를 취할 수 있는데, 고층 아파트나 정원식 아파트, 타운하우스 뿐만 아니라 호텔 또는 독립 주택까지도 포함될 수 있다. 그러므로 콘도는 건물의 양식이 아니라 부동산에 대한 특수한 법적 소유 형태를 말한다는 것을 이해하여야 한다.
콘도 소유권의 내용은 보통의 주택 소유권의 내용과 크게 다르기 때문에 이에 독특한 법적, 경제적 위험성을 내포하므로 콘도를 구매하고자 하는 분은 매매계약서 이외에 콘도에 관한 다음의 서류들을 검토하여야 하며 의문이 나는 부분에 대하여는 변호사의 조력을 받아야 할 것이다. 또한 금융 경색이 장기화되면서 콘도 특히 고가의 콘도에 대한 융자가 매우 까다로워졌으므로 이 점을 유의하여야 한다.
1. 콘도 규정
특정한 부동산(Property)이 법률적으로 콘도가 되도록 하는 서류를 콘도규정(Condominium Declaration, Master Deed)이라고 한다. 이 서류를 잘 검토하면 각 소유자의 배타적인 소유의 대상인 유닛(Unit)의 범위와 공유 재산(Common Property, Areas or Elements)의 종류나 내용을 알 수 있다. 또한 이 서류는 각 소유자가 주택 단지에 대하여 가지는 지분을 규정하며 이 지분은 각 소유자의 투표권과 공동 경비 분담의 기준으로 작용한다.
일반적으로 콘도의 소유자는 각자 자기에게 배정된 유닛의 내부공간을 독자적으로 소유하고 관리한다. 그러나 이 유닛에 포함돼 않은 건물의 외부 구조와 로비, 복도, 엘리베이터, 정원, 드라이브 웨이 등 외부 공간, 테니스장, 수영장, 운동실, 사교실 등을 포함한 모든 시설물은 각 소유자가 다른 소유자와 함께 공동으로 소유하며 관리한다.
2. 정관
정관(Bylaws)의 첫 부분에서는 소유자 조합(Homeowner’s Association, HOA)의 구성, 운영 방법, 임원 선출 절차 밀 안건 승인 절차 등을 규정한다. 콘도의 소유자는 당연히 소유자 조합의 조합원이 되며 조합원으로서의 권리와 의무를 가지게 된다. 정관은 소유자 조합의 자치 규범으로서의 기능을 가지며 각 소유자가 콘도의 업무에 대하여 가지는 정치적 권한을 결정한다.
보통 소유자 조합의 총회는 1년에 한번 정도 열리며, 여기에서는 다른 안건과 함께 조합 이사회(Executive or Operating Board) 이사들을 선출하게 되며 이렇게 선출된 이사들로 구성된 조합 이사회가 콘도의 제반 정책을 수립하고 이의 시행을 감시하며 예산을 집행한다. 조합 이사회는 콘도 단지의 규모에 따라 다르지만 보통 5명 내지 7명으로 구성된다.
정관의 두 번째 부분에서는 소유자들이 따라야 할 여러 가지 제한을 규정한다. 예를 들어 애완동물을 들여올 수 없다는 제한, 로비 등에 세일 표시 등 공고물을 부착할 수 없다는 제한 등을 들 수 있다. 현재 여러 가지 제한이 실제로는 강제되지 않고 있다고 해도 언제든지 그 제한이 엄격하게 적용될 수 있으므로 이를 무시하지 않아야 한다.
3. 예산서 및 재무제표
소유자 조합의 재정 상태를 파악하기 위해서는 예산서와 재무제표를 잘 살펴보아야 한다. 비교적 새로운 콘도인 경우에는 향후 몇 년간의 경비에 큰 변동이 있을 수 있으므로 특히 유의하여야 한다. 오래된 콘도인 경우에는 향후 경비가 대부분 과거의 예산에 책정된 내용에서 크게 벗어나지 않을 것이다. 그러나 차압된 유닛이 있거나, 콘도 관리비가 제대로 걷히지 않는 콘도 빌딩의 경우에는 소유자 조합의 재정 상태가 급격하게 악화될 수 있다. 부동산 경기의 침체가 깊어지고 있는 요즈음의 시장 상황에서는 재정 상태가 이처럼 취약한 콘도 빌딩의 경우에는 콘도의 가격이 폭락하며 매매나 융자가 매우 어려워질 가능성이 있으므로 주의하여야 한다.
4. 소유자 조합 및 이사회의 회의록
소유자 조합이나 조합 이사회의 지난 1, 2년 동안의 회의록을 구하여 그 내용을 살피면 콘도의 시설이나 운영에 관련하여 어떤 어려운 문제가 있는지 파악할 수 있다. 누수 등 시설물상의 하자, 보안상의 문제, 재무상의 문제, 조합원간의 분규나 외부로 부터의 소송 제기 등이 있는지 눈여겨보아야 할 것이다. 조합원 사이에도 예비비의 적립 필요성, 시설 개수 필요성 등에 관하여 서로 다른 의견을 가지는 경우가 많이 있다. 또한 정관의 내용에 포함되지 않은 사항이라도 조합원 총회나 이사회에서 결의한 사항은 구속력이 있으므로 이에 대하여 관심을 가져야 한다.
5. 소유권 증서
구매자는 클로징 때 콘도에 대한 개별적인 소유권 증서(Deed)를 받게 된다. 이 소유권 증서에 의하여 구매자의 소유권이 확보된다. 이 증서에는 콘도 규정에 포함된 내용 중 중요한 사항이 반복하여 기재된다. 이 소유권 증서의 내용은 콘도에 관한 다른 서류들의 내용과 상충하지 않아야 한다.
6. 융자 기관 요청 서류
이 밖에 모기지를 공여하는 융자 기관에서는 콘도 프로젝트에 관한 질의서를 통하여 소유자 조합으로 부터 받은 정보를 바탕으로 콘도 프로젝트 자체의 융자 적격 여부를 심사하므로, 프로젝트의 어떠한 내용에 대하여 융자 기관이 관심을 가지는 지를 미리 알아보고 이에 대처하는 것도 중요하다.
융자 기관에서는 프로젝트가 완공되었는지 여부, 어느 정도의 가구가 판매되었는지, 입주자나 입주 예정자 중에 소유자가 아닌 임차인이 어느 정도의 비중을 차지하는지, 상업용 유닛의 비율은 얼마나 되는지, 전체 프로젝트에 대한 보험이 있는지 여부와 예산 및 재무에 관한 사항 등을 자세히 검토한다. 만일 콘도의 판매가 부진하여 개발업자가 많은 가구를 아직도 보유하고 있는 경우에는 새로운 구매자가 아무리 신용이 좋고 수입이 많다 하더라도 융자를 얻기 어렵다.
특히 신축하는 콘도 프로젝트에 대하여는 융자기관의 프로젝트에 대한 심사가 까다로우므로 이에 대비하여야 한다.개발업자들이 여러 가지 이유로 융자 기관에서 요구하는 질의서에 대한 회답을 주지 못하면 융자 진행을 할 수 없게 된다. 대형 콘도 프로젝트에서도 최근에는 이런 현상이 나타나고 있다.
