모기지 이야기/ 당신 크레딧은 안전한가?
2011-11-05 (토)
곽동현
파키스탄에서 이민와 정착한 고객의 융자를 최근 진행했다. 거두절미하고 융자를 진행하며 이렇게 깔끔하게 서류를 준비해 준 고객은 처음이었다. 융자에 필요한 준비를 몇 개월간 철저히 준비한 게 충분히 보였다. 두 형제가 같이 융자를 받는데 대학을 졸업하자마자 크레딧카드 라인을 4개 정도를 열어서 크레딧을 짧은 시간에 760점 이상 쌓아 놓았다. 그리고 융자 준비를 위해 최근 동안 크레딧 카드를 전혀 사용하지 않아 크레딧으로 나가는 빚을 제로로 만들어 놓
았다.
수입은 그다지 많지 않지만 둘이 합치니 40만달러 융자를 받는데도 DTI가 40% 미만이 나와 전혀 문제가 되지 않았다. 다운은 딱 5%였다. 몇 주 전 필자가 소개한 95% 융자로 개인 모기지 보험인 PMI(Private Mortgage Insurance)없이 되는 융자 프로그램에 정확히 맞았다. 이자도 4%대 초반이고 이들은 FHA융자를 얻기 위해 준비했으나 최근 95%로 PMI 없이 융자 받는 프로그램을 소개하자 기뻐했다. FHA에서 PMI를 강제로 5년을 납부해야 되니 월 400달러 정도를 5년이나 절약할 수 있어 얼마나 큰 도움인지 모르겠다.
며칠 전 또 다른 한 고객으로부터 재융자 요청을 받았다. 2년 정도 전에 융자를 하신 고객인데 당시 5% 중반대로 융자를 하였고 지금은 4% 초반에 이자가 형성되니 재융자를 원했다. 당시의 수입보다 현재 좀 더 늘었으니 수입은 문제가 없어 재융자가 별 어려움이 없어 보였다. 그런데 재융자를 위해 크레딧을 조사를 해보니 바로 두달전 모기지 페이먼트를 한달 연체한 기록이 있었다. 깜짝 놀라 어떻게 된 거냐고 물어보니, 그냥 웃으며 깜빡 잊고 모기지 페이먼트를 한달 넘겼는데 다음 달에 두달치를 다 지불했다고 괜찮지 않느냐는 듯 물어보았다. 홈 모기지 페이먼트 연체는 크레딧이 적게는 50점에서 많게는 100점 이상 내려간다. 그리고 모기지 연체 기록이 있으면 재융자는 바로 물 건너 간 것이다. 이 고객이 정상적인 재 융자를 받기 위해서는 최소 2년을 기다려야 한다.
이처럼 본인이 조그만 신경써서 자기 관리를 하면 비슷한 상황에서 주택을 구입하거나 낮은 이자로 재융자가 가능한 반면 사소한 실수나 정확한 정보부족으로 낮은 이자의 혜택을 누리지 못하는 경우가 허다하다 이번 시간은 크레딧에 크게 영향을 미치는 몇 가지를 알아본다.
1. 주택 모기지 페이먼트
주택 모기지 페이먼트는 어느 은행이고 상관없이 매달 1일까지 페이먼트를 하라고 고지서가 나온다. 그 고지서의 페이먼트는 그 전달의 모기지를 말한다. 예를 들면 11월1일까지 페이먼트를 하라는 고지서는 10월달 모기지이다. 이것은 정부에서 15일까지 유예기간을 준다. 즉 11월1일까지 내야 할 모기지 페이먼트는 11월15일 은행 마감 시간 전까지 페이먼트를 하게 되면 이자가 붙지 않는다. 참고로 15일이 일요일이면 16일까지 가능하며 15일이 토요일이면 14일까지 내야 한다. 은행마다 약간씩 차이가 있으므로 10까지는 내야 된다고 생각하면 안전하다.
만약 15일을 넘기면 늦게 낸 이자가 다음 달 모기지에 추가된다. 그리고 11월1일까지의 모기지를 말일까지 납부하지 않을 경우엔 이자는 물론이고 무조건 크레딧 기록에 연체로 기록이 보고된다. 앞서 말한 것처럼 주택 모기지 융자의 크레딧 하락은 상상을 초월한다. 그러니 웬만큼 어렵지 않으면 모기지 페이먼트는 제때 내는 것이 현명하다.
2. 법원 판결 (Court Judgment)
간혹 고객 중에 크레딧을 점검하면 법원 판결 기록이 있는 고객이 있다. 판결 기록이 완료된 경우는 큰 문제가 없으나 아직 처리되지 않았을 경우엔 무조건 처리가 된 후에 클로징이 가능하다. 참고로 세금이나 의료분쟁이 해결이 되었는데도 불구하고 판결 기록이 지워지지 않은 경우나 본인 것이 아닌 기록이 올라와 있을 경우가 있다. 이런 경우는 본인이 직접 코트를 찾아가 해결할 수 있다. 먼저 코트에 분쟁 번호를 알아서 이것이 해결이 된 것이면 당시 해결된 문서를 지참하고 찾아가 기록을 완료시킬 수 있고 혹시 본인 것이 아닌 경우에는 코트에서 필요한 서류를 받아서 기록을 지울 수 있다. 참고로 오래된 기록은 코트마다 기록 보관 장소가 따로 있어 수주일 소요가 된다. 그러니 융자를 하기 전에 미리 이런 기록이 남아있는지 사전 점검이 필수적이다.
3. 각종 콜렉션 (Collection)
각종 상업 회사나 의료 기관들이 대금이나 의료비를 제때 수령하지 못할 경우 일반적으로 취하는 방법이 콜렉션 에이전트에 넘기는 것이다. 콜렉션 에이전트는 크레딧 회사로 고객이 페이먼트하지 않는 연체기록을 보고하게 된다. 콜렉션 기록은 크레딧 점수를 내리는 것은 물론이고 주택 융자를 해결하기 위해선 무조건 페이먼트가 완료되거나 분쟁이 해결되어야 융자가 가능하다고 보면 된다. 간혹 고객 중에 본인 것이 아닌데도 콜렉션 기록이 올라와 있는 경우가 종종 있다.
한 예를 들면 한 콜렉션 회사가 고객에게 콜렉션을 걸어 놓았는데 확인해 보니 사용하지도 않은 전화 회사 대금 연체였다. 이런 경우에 대부분 비슷한 이름을 가진 다른 사람 기록이 본인의 크레딧에 올라와 있는 것인데, 이럴 경우 콜렉션회사에 연락해서 기록을 지워달라고 말하는 것은 전혀 소용이 없다. 우선 연체된 기록이 있는 전화회사의 신분도용부서에 연락을 취해서 해당 어카운트가 본인 것이 아니라고 보고를 하면 간단한 양식의 서류를 보내준다. 일반적으로 필요한 서류는 본인 확인 가능한 현 운전면허증과 연체기록이 있을 당시 본인의 주소가 증빙되는 서류 몇 가지와 신분도용 경찰 보고서이다.
경찰보고서는 관할 경찰서에 가서 간단히 설명하고 증빙서류를 보여주면 바로 신분 도용 리포트를 작성해준다. 이것을 해당 전화회사 신분도용부서에 보내면 된다. 다음 단계는 해당회사에서 콜렉션 에이전트에 보고를 하고 콜렉션
에이전트는 콜렉션 기록을 지움과 동시에 크레딧 회사에 보고를 하게 된다.이런 일들이 순리적으로 처리되면 다행이나 많은 사람들이 연결되어 일을 하다 보니 상식적으로 생각하는 기간 안에 잘 이루어지지 않는 경우가 허다하다. 그래서 가장 중요한 것은 이런 일이 발생하면 모든 기록을 문서로 받아놓고 해결되었는지 수시로 확인하고 해결되지 않으면 될 때까지 계속 연락을 해서 확인하는 것이다.
