신현근(Simon S. Capital 대표)
모기지 신청을 받는 융자 담당자(Loan Officer or Loan Originator)는 신청인과 면담을 하게 된다. 융자 담당자는 모기지 신청인에게 신청서와 함께 심사에 필요한 여러 가지 부대 서류를 요청하므로 모기지 융자를 얻고자 하는 분은 이러한 서류를 미리 준비하여야 한다. 소득이나 예금 등을 충분히 입증하지 않고는 모기지 얻기가 특수한 경우를 제외하면 거의 불가능한 요즈음의 금융 시장 여건에서는 모기지 신청인의 준비 서류의 중요성에 대한 인식과 이러한 서류의 사전 준비가 모기지의 원활한 진행과 심사를 위하여 특히 중요하다.
1. 기본적으로 필요한 서류
● 구매 계약서: 매매계약서 원본이나 사본을 제출하여야 한다. 당사자 일방만의 서명이 있는 계약서를 가지고 모기지를 신청할 수 있으나 이 경우에는 클로징 이전에 쌍방이 모두 서명한 계약서를 제출하여야 한다. 재융자인 경우에는 구매 계약서가 필요하지 않다.
● 예치금 수표 : 예치금으로 지급하여 인출된 수표의 앞면과 뒷면의 사본을 제출하여야 한다. 재융자인 경우에는 적용되지 않는다.
● 급여 내역서: 지난 1-2 개월분의 급여 내역서를 제출하여야 한다.
● 연간 급여 내역서: 지난 2년분의 연간 급여 내역서(IRS Form W2)를 제출하여야 한다.
● 소득세 보고서: 지난 2년분의 개인 연방 소득세 보고서(IRS Form 1040)를 제출하여야 한다.
신청인이 자영업자인 경우에는 이 이외에 지난 2년의 사업체 소득 보고서와 연중 손익 계산서를 함께 제출하여야 한다. 사업체 소득 보고서는 사업체의 법적 구조에 따라 각각 다른 양식이 사용된다. 예를 들어 개인 사업체(Sole Proprietorship)인 경우에는 개인 연방 소득세 보고서의 부속서류인 사업체 손익 계산서(Profit or Loss From Business; Schedule C to the IRS Form 1040)가 이에 해당되므로 따로 준비할 필요가 없으나 주식회사(Corporation)인 경우에는 주식회사 연방 소득세 보고서(IRS Form 1120)가 이에 해당되므로 이를 별도로 제출하여야 한다.
● 금융 기관의 거래 내역서: 은행이나 신용 조합 등의 금융 기관이 발급한 지난 2-3개월분의 수표나 예금 구좌의 거래 내역서를 제출하여야 한다.
● 기타 자산에 관한 서류: 주식, 채권, 은퇴 예금 구좌, 401K 구좌, 생명 보험 등 금융 기관에 예치된 자금 이외의 자산에 대하여 이러한 자산의 존재와 금액을 입증할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.
● 신청인의 신분증명서: 운전면허증 사본, 영주권자인 경우에는 영주권 사본, 영주권자 이외의 외국인인 경우에는 여권의 사진이 포함된 페이지와 비자가 포함된 페이지 사본 등 신분을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 한다.
2. 상황에 따라 필요한 서류
● 거주 주택의 매매 계약서: 현재 살고 있는 집이 팔린 경우에는 매매 계약서 사본을 제출하여야 한다. 이와 관련하여 이 첫 번째 집의 판매 대전이 새로 구입하는 집의 구매 자금의 일부로 사용되는 보통의 경우에 융자 기관은 첫 번째 집의 클로징 내역서(HUD-1 Settlement Statement) 제출을 두 번째 집에 관한 융자 승인 조건 또는 클로징 조건으로 요구하므로 두 번째 집의 클로징 이전에 이를 제출하여야 한다. 경우에 따라서는 이 조건을 만족시키기 위하여
두 거래의 클로징을 같은 날에 할 수도 있다.
● 거주 주택의 임대 계약서: 신청인이 살고 있는 집을 그대로 보유한 채 이를 임대하기로 한 경우에는 임대 계약서 사본을 제출하여야 한다.
● 임차 주택의 임대료 지급 수표: 신청인이 임대 주택에 살고 있는 경우에는 지난 1년 동안 지급했던 임대료 수표의 앞면과 뒷면의 사본을 모두 제출하거나 임대차 내용을 기재하고 신청인이 임차료 지급을 제 때에 해왔는지를 입증하는 임대료 조회서를 임대인으로 받아서 제출하여야 한다.
● 증여 서신: 증여 받은 자금으로 다운 페이먼트 등 클로징에 필요한 자금의 일부를 충당하는 경우에는 증여자가 서명한 증여 서신과 자금이 실제로 신청인의 구좌로 이채된 것을 입증하는 입금 증명서 등 증빙 서류를 제출하여야 한다.
● 이혼 결정문 등: 이혼이나 별거와 관련하여 이혼 수당이나 자녀 양육비 등을 받거나 지급하는 경우에는 이혼 결정문이나 별거 계약서를 제출하여야 한다.
● 파산 관련 서류: 신청인이 파산한 적이 있을 때에는 파산 신청서, 파산 선고서 등을 제출하여야 한다.
3. 프로그램에 따라 면제되는 서류
위에서는 소득과 자산을 모두 입증하는 프로그램(Full Documentation Program)에서 요구되는 서류들을 중심으로 살펴보았다. 그러나 소득을 입증하지 않아도 되는 프로그램에서는 소득에 관한 서류 즉 급여 내역서, 소득세 보고서 등을 제출하지 않으며, 자산을 입증하지 않아도 되는 프로그램에서는 자산에 관한 서류 즉 금융 기관 거래 내역서, 주식 거래 내역서 등을 제출하지
않는다. 이러한 프로그램에서는 서류가 간소화되는 반면에 소득이나 자산 등을 확인하지 못함으로써 융자 기관이 안게 되는 위험 부담을 감안하여 융자 기관이 상대적으로 높은 이자율을 적용하고, 융자 비율을 제한하는 것이 보통이다.
최근에는 소득이나 자산을 입증하지 않아도 되는 프로그램을 운용하는 금융 기관이 급격히 감소하였으며 이를 허용하는 경우에도 이러한 프로그램에 적용되는 융자 비율이 매우 낮아지고 다른 융자 기준도 매우 엄격해졌다.그러므로 융자 신청인은 준비 서류를 최대한 갖추는 것이 스스로를 돕는 것임을 잘 이해하여야할 것이다.
