매물 소진 5개월 이내면‘균형’
6개월 초과 땐‘공급과잉’해석

임대료 대비 구입비용이 낮으면
주택 수요 증가할 것으로 예측

우수학군·통근거리·편의시설 등
위치·조건따라 회복속도 큰 차이


■지역별 편차 측정하기

주택시장 회복 회복을 기대하는 이가 많다. 부동산 업계 관련자는 물론, 셀러와 바이어도 나름대로 주택 거래가 활성화되기만을 학수고대하고 있다. 다수의 전문가들은 내년 중 주택가격이 약 5~10% 추가 하락한 뒤 소폭 상승할 것으로 전망하고 있다. 주택가격의 바닥이 아직 멀었다는 설명이지만 전국 주택시장에 해당되는 전망으로 이미 주택가격이 안정을 되찾은 지역도 있다. 주택시장의 회복 여부는 이처럼 지역별로 전개되는 성격이 강하다. 따라서 집을 팔거나 살 계획이 있다면 전국적인 주택시장 전망에 일희일비 하기보다는 지역별 주택시장의 추이를 살펴보는 것이 중요하다. 지역별로 주택 시장이 회복되고 있는 지를 알아보는데 도움이 될만한 요령을 소개한다.

■매물 매매 기간

인근에 매물로 나온 주택이 얼마나 빨리 팔리는 지를 보면 주택시장이 상승세인지 하락세인지를 금세 알 수 있다.

해당 지역의 주택시장에 나온 매물 재고량을 재고량이 소진되는 기간을 측정하면 주택시장의 방향이 보인다. 예를 들어 한 도시에 현재 나온 매물량이 100채이고 지난해 총 240채의 매물이 거래됐다면 한달 평균 약 20채가 매매된 꼴로 현재 매물량인 100채가 소진되려면 약 5개월이 필요하다는 설명이다.

이 기간이 5개월이면 주택시장의 수요와 공급이 균형을 이루고 있어 안정된 것으로 볼 수 있다. 하지만 매물 소진기간이 6개월을 초과하면 수요보다 공급이 많은 것으로 바이어스 마켓으로 파악되며 주택가격 하락 가능성이 큰 것으로 파악된다. 반면 매물 소진기간이 3개월 미만이면 주택 수요가 강해 셀러가 유리한 이른바 ‘셀러스 마켓’으로 주택가격이 상승세를 탈 가능성이 크다고 보면 좋다.

주택가격은 일년 중 계절별로도 큰 폭의 변동을 보이기 때문에 연간 매물 재고량과 소진 속도를 파악하면 지역 주택시장의 추이를 파악할 수 있다. 매물 재고량과 거래량에 대한 정보는 부동산 중개인을 통해서 제공받을 수 있다. 대개 도시별 매물량과 거래량을 파악하면 지역 주택 시장 상황을 파악하는 데 도움이 된다.

■주택 임대료 대비 주택 가격 비율

주택 구입비용이 임대료보다 저렴하다면 주택 구입을 미룰 필요가 없다. 이처럼 지역 주택시장의 주택 임대료와 주택가격과의 비교를 통해서도 주택가격의 동향을 예측할 수 있다. 이때 흔히 사용되는 비율은 연간 임대료 대비 주택 가격 비율이다. 특정 지역의 중간 주택가격을 연간임대료로 나눈 비율을 통해서 주택 구입이 유리한 지 임대가 유리한 지를 가늠할 수 있다.

통상 이 비율이 15미만이면 주택 구입비용이 임대 비용보다 저렴해 주택구입이 임대보다 유리한 것으로 판단할 수 있다. 따라서 비율이 낮을 수록 주택 구입 여건이 우수해 주택 수요가 증가할 것으로 예측할 수 있다.

상업용 부동산 중개업체 마커스앤밀리첩의 보고서에 따르면 전국의 주택 임대료 대비 주택가격 비율은 주택시장 활황기였던 2005년 21까지 치솟았다가 최근 14로 떨어져 주택 구입 적기가 찾아왔음을 나타냈다. 반면 샌프란시스코처럼 주택 공급이 제한적인 지역은 주택 거래가 부진한 시기에도 전통적으로 높은 임대료 대비 주택가격 비율을 보이고 있다.

■차압률 현황

차압 매물과 숏세일 매물 등의 급매성 매물이 늘고 있다면 지역 주택 시장 회복에는 부정적인 현상이다. 급매성 매물은 일반 매물에 비해 저렴한 가격에 매매되는 것이 일반적이다. 주택시장에서 급매성 매물이 차지하는 비율이 높다면 주택 가격 하락 가능성이 높고 가격 회복에도 그만큼 오랜 기간이 소요될 것으로 예측할 수 있다.

지역별 주택차압 현황을 확인하려면 인터넷 웹사이트를 활용하면 좋다. 리얼티트랙(www.realtytrac. com)이나 포어클로저 레이더(www. foreclosreradar.com) 등이 대표적인 차압매물 관련 웹사이트로 많이 사용되고 있다. 리얼티 트랙에서는 간단한 우편번호 입력만으로 지역별 급매성 매물 거래현황을 확인할 수 있다.

최근 차압 신청이 줄고 있다는 소식이 전해진 바 있다. 주택시장에 긍정적인 소식임에도 불구하고 업계에서는 긍정적인 반응을 내놓지 않고 있다. 연간 대비 차압신청이 줄고 있는 것은 은행 측의 차압처리 속도가 더딘데 따른 것으로 정상 속도로 차압처리가 진행되면 실제 차압률은 훨씬 높을 것이라는 것이 업계의 분석이다.

실제로 최근 모기지 연체율이 다시 증가하고 있는 것으로 나타나 조만간 주택 차압률이 다시 상승할 것으로 업계는 우려하고 있다.

■위치 조건

주택을 고를 때 지역 및 위치 조건이 중요하다.

좋은 지역에 위치한 주택은 주택 시장 침체기에도 수요가 끊이지 않아 가격 하락 영향을 덜 받는다. 학군이 우수한 지역, 통근거리가 짧은 지역, 편의시설이 잘 조성된 지역 등이 좋은 지역의 예이다. 이들 지역은 탄탄한 주택 수요를 바탕으로 주택 가격 회복도 빠른 편이다.

반면 이웃에 건물 관리가 소홀한 주택이 많다면 주택 시장 상황이 좋지 않거나 악화될 가능성도 높은 것으로 파악할 수 있다. 정원의 잔디 관리가 제때 이뤄지지 않거나 벗겨진 페인트가 오랜 기간 방치되는 등의 현상은 대부분 차압 직전에 나타나는 현상들이다. 이같은 현상이 나타나는 지역은 대개 주택 차압률도 높기 때문에 주택시장 회복도 더딘 것이 일반적이다.

<준 최 객원기자>