입주자를 퇴거시키거나 입주자의 계약조건위반 시정요구에 사용되는 삼일통지 A-3 day notice와는 달리, 30일 통지 a 30 day notice는 month-to -month 즉 계약기간이 없는 또는 계약 기간 만료 후에 일정기간 재계약 없이 함축적이건 상호동의 하에건 implied on expressed 쌍방동의 하에 그대로 입주자가 점유하고 있으며 건물주는 임대료를 그대로 수령할 때 본래 임대 계약조건 하에서의 month-to-month 매달 임대 형태가 되게 되며 이러한 month-to-month 임대 동의하에서 임대료 인상 등 어떠한 조건들을 바꾸기 위해 30일 통지 a 30- day notice of change in rental terms가 사용된다.

호텔, 모텔, 보딩 룸임 하우스 들 외에는 대부분의 임대 부동산의 임대료를 내는 기간이 30일 마다이며 한 달 30일을 기준으로 임대료를 배분할당 한다는 규정이 대부분 임대계약서에 포함되어 있기 때문에 30일 간의 통지이지만, 임대료 기간이 매주 임대료를 내야 하는 경우면 a 7-day notice, 한 달에 두 번 1일과 16일에 내는 경우이면 a 15-day notice가 사용 될 수 있겠다.

임대계약서 상에 임대료가 한 달을 기준으로 배분할당 한다는 규정이(rental agreement contains a provision prorating rent on a 30- day month) 있는 경우에 30일 통지에 의해 변경된 조건이 적용되는 날짜는, 입주자가 통지를 받은 날부터 첫 번째 렌트 지불해야 할 due date 까지가 30일 이상이 되어야 한다. 다시 말해 11월 1일 부터 렌트를 인상하기 위해서는 10월 1일 이전에 입주자에게 a 30-day notice of change in rental term 30일 통지가 주어져야 한다.

렌트 인상을 포함한 다른 조건들의 변경이 30일 통지에 의해 전해지는 순간 인상된 렌트나 변경된 조건 등은 즉시 임대계약 rental agreement의 일부가 되지만 the term stated in the notice immediately become part of the rental agreement, 30일이 만기 될 때까지는 유효하지는 않다 It does not take effect until expiration of the 30 day notice. "a 30-day month"의 규정이 없는 경우 인상된 렌트는 바로 30일 후 부터 유효하게 된다.

예를 들어 임대료 인상을 위한 30일 통지를 적법하게 입주자에게 6월 10일 전달했을 때 인상된 임대료는 7월 11일 부터 유효하게 되며 매달 1일이 렌트 지불일 이라고 가정 할 때 7월달 렌트의 날짜별 할당은 7/1 부터 7/10 까지는 본래의 임대료, 7/11 부터 7/31까지는 인상된 임대료가 적용된다.

"a 30-day month"의 규정이 있는 경우 6월 10일 전달된 30일 통지의 렌트 인상 유효일은 8월 1일이 될 것이다. 365일 이하의 임대계약은 사기방지법령 statute of fraud에 적용되지 않기에 반드시 서면으로 될 필요가 없으니 반드시 서면으로만이 아닌 함축적인 행위나 말에 의해 규정이 성립될 수 있다.

우리의 일상생활 자체가 계약이며 어떤 면에서는 서면으로 되어 진 계약보다 행위나 구두 상으로 된 계약이 더 많은 속에서 살고 있는 것이다.

이발소에 들어가 의자에 않았을 때 고시된 가격에 이발을 해 달라는 오퍼를 한 것이고, 이발사가 가위를 들고 자르기 시작했을 때 오퍼는 수락되고 계약성립이 된 것이며 마찬가지로 식당에 들어가서 메뉴를 보고 주문했을 때 주문한 음식을 사겠다는 오퍼를 한 것이고 주문을 받아갔을 때 계약은 성립 된 것이다.

임대계약에 있어서는 구두 상으로 효력이 발생하는 상황이라고 해도 모든 사항들을 서면으로 만들어 놓아야 한다.


하워드 한 <부동산 컨설턴트·법학박사>
(213)550-8826