렌트 지불해야 될 날짜가 지났는데도 입주자가 렌트를 지불하지 않을 때 A 3 day notice to pay or quit을 serve 하는데 late payment clause- 임대료 지불이 늦었을 때 렌트 지연료 late charge를 지불한다는 구절이 있는 경우 지불기일이 넘은 밀린 렌트 delinquent rent 와 렌트 지연료 late charge를 itemize해 삼일통지에 포함시킬 수 있지만 렌트 지연료 금액은 지연된 렌트를 받는 데에 소비된 시간과 노력 the time and effort 와 reasonably 합리적으로 맞아야 하며 그렇지 않고 커다란 금액의 렌트 지연료는 결정된 예상 손해액 a liquidated damage 가 아닌 penalty 벌금으로 간주되어 집행 불능 unenforceable이 되기 때문에 일반적으로 렌트 금액만 청구하고 렌트 지연료는 시큐리티 디파짓에서 빼겠다는 통지를 주고 시큐리티 디파짓 금액을 렌트 지연료만큼 줄이게 된다.

삼일통지에 렌트 지연료를 포함시켰는데 입주자가 밀린 렌트만 내고 렌트 지연료를 내지 않겠다고 한다고 가지고 온 렌트를 받지 않고 ud action-unlawful detainer action, 불법점유퇴거 소송을 제기했을 때 성공적인 퇴거는 이루지 못할 것이다. 왜냐하면 퇴거소송은 material breach 필수적이고 중요한 결과를 가져오는 위반이 요구되는데 렌트 지연료 지불 안 하는 것은 minor breach 아주 사소한 위반으로 간주되기 때문이다.

또한 렌트 지연료 지불 안한 것 자체만 가지고서는 퇴거소송이 이루어질 수 없다. 임대계약서 내용에 따라 여러 가지가 민감하게 변화될 수 있으니 반드시 변호사와 상의하여야 될 것이다.

지불이 지연되고 있는 렌트와 그에 따르는 렌트 지연료나 다른 금전적인 사항이 삼일통지에 포함 될 수 있다는 판결에도 불구하고 (the court in canal-randolph anaheim, inc) 어떤 판사들은 렌트 지연료가 삼일통지의 계기가 되는 렌트는 아니라고 선언하기도 하고 또 어떤 판사들은 렌트 지연료나 bad check charge는 지불해야 될 렌트에 일부분이 아니기 때문에 렌트 지연료나 bad check charge가 삼일통지에 지불해야 될 금액으로 포함되었을 때 퇴거소송 자체를 저지해 버리기도 하니 그 재판 관할권에서 ud 판사들의 렌트 지연료에 대한 성향을 보아야 할 것이며 판사들의 렌트 지연료에 접근하는 방법도 여러 가지이니 주어들은 사람들 말 의존하지 말고 반드시 변호사와 상담 하여야 할 것이다.

삼일통지에서 삼일을 계산하는 방법은 법에 규정되어 있는 데로 입주자에게 전달된 날 즉 proof of service에 몇 월 며칠에 전달되었다고 쓰여진 날짜 다음날이 첫 번째 날이 되는 것이며, 삼일 째가 토요일이나 일요일이나 공휴일이 될 경우 그 다음 첫 번째 business day가 삼일 째가 되게 된다.

삼일통지가 월요일 날 전달되었으면 화, 수, "목요일"이 삼일 째가 되고 금요일이 퇴거소송을 접수시킬 수 있는 첫 번째 날이되며, 화요일 날 전달되었으면 수, 목, "금요일"이 삼일 째가 되고 다음 월요일이 퇴거소송을 접수시킬 수 있는 첫 번째 날이 되며, 수요일날 전달되었으면 목, 금, "토요일"이 삼일 째가 되나 삼일 째 되는 토요일이 주말이기 때문에 다음 첫 번째 business day 즉 다음 월요일이 삼일 째가 되고 화요일이 퇴거소송 접수 시킬 수 있는 첫 번째 날이 되며, 목요일과 금요일에 전달되었어도 다음 월요일이 삼일 째가 되니 수, 목, 금에 전달되어진 통지는 시간적으로는 똑 같이 다음 월요일이 삼일 째가 되게 된다.


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
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