잘못된 주택 정보에 따른 재산세 산정 오류사례가 많다. 실제 수영장이 없는데도 재산세 담당부서 기록에는 수영장이 있는 것으로 기재될 경우 주택 가치가 높게 평가돼 과다한 금액의 재산세가 부과된다. 재산세 담당부서의 기록을 정정하는 것만으로 재산세 조정에 성공할 수 있다.
주택가격이 하향 곡선이지만 재산세는 여전히 요지부동이다. 주택 시세가 떨어졌다면 재산세도 하락해야 할 텐데 주택 소유주들의 강력한 이의 신청이 있기 전까지 조정이 어렵다.
소비자 보호단체 등은 현재 절반 이상의 주택 소유주들이 주택 시세에 비해 높은 재산세를 내고 있는 것으로 파악하고 있다. 전국주택건축업협회(NAHB)의 4월 발표에 따르면 전국 중간 재산세 금액은 2005년 약 1,614달러에서 2009년 1,917달러로 약 20% 치솟았다.
반면 같은 기간 S&P 케이스-실러 20대 도시 주택가격 지수는 약 31% 곤두박질쳤으니 재산세가 과다 부과되고 있다는 추측이 가능하다. 월스트릿 저널이 소개한 성공적인 재산세 이의신청을 위한 요령을 알아본다.
카운티 담당기관 잘못된 주택정보 많아
기록 열람 후 오류 발견 땐 30일내 신청
최근 매매 주택시세를 근거자료로 제시
■ 주택정보 오류 정정
재산세 산정 담당기관이 보유한 주택 기록에 의외로 잘못된 정보가 많다. 재산세 담당기관은 주택정보를 근거로 재산세를 산정하는데 잘못된 정보로 재산세 산정에 오류가 발생한다. 담당기관이 보유한 정보를 열람하고 잘못된 정보를 정정하는 것만으로도 재산세 이의신청 절차를 유리하게 이끌 수 있다.
재산세 담당기관이 주택 가치를 결정하는 과정을 이해하면 왜 이같은 오류가 발생하는지 알 수 있고 정정 때 도움이 된다. 재산세 담당기관은 대부분 주택 감정, 재산세 산정 프로그램, 또는 위성사진으로도 주택 가치를 파악한다.
하지만 재산세 산정을 위해 집집마다 주택 감정사를 보내는 일은 드물고 주택 매매 기록이나 프로그램 등을 활용하는 것이 일반적이다. 때로는 위성사진을 통해 침실, 수영장, 데크 등 건물 증축 여부를 파악해 가치 산정에 반영하기도 한다. 하지만 이같은 방법들이 각 주택의 실제 조건을 파악하는 데는 다소 무리이기 때문에 결국 재산세 과다 부과로 이어지게 마련이다.
피닉스 지역의 린 웨버는 재산세 고지서가 뭔가 이상하다는 점을 느끼고 지난 6년 간 무려 6번에 걸친 재산세 이의신청을 성공적으로 이끌었다. 웨버는 우선 관할 카운티 재산세 담당부서의 웹사이트를 통해 이웃의 주택들의 가치가 자신의 주택과 최고 20만5,000달러나 낮게 정해진 것으로 발견하고 놀랐다.
이웃 주택들 대부분은 건평과 대지 크기가 비슷한 반면 일부 주택은 수영장 등의 시설이 추가로 있었는데도 낮은 금액의 재산세를 내고 있었다. 결국 담당부서가 보유한 건평이 실제 건평보다 넓은 것을 발견하고 이의 신청에 착수했다.
재산세 대상 주택가치를 2009년도 70만9,715달러에서 2010년 무려 39만달러로 조정하는데 성공했고 재산세도 연간 약 2,340달러나 낮출 수 있었다.
■ 주택 기록 열람
주택정보 오류를 정정하기 위해서는 우선 각 카운티 재산세 담당기관이 보유하고 있는 주택 기록을 열람한다. 대개 ‘프라퍼티 레코드 카드’(Property Record Card)로 불리는 주택 기록은 공공 기록으로 관할 카운티 재산세 담당부서의 웹사이트에서 확인하거나 사무실을 직접 방문해도 열람이 가능하다.
대부분의 재산세 담당 기관에서는 해마다 재산세 금액을 통보한 뒤 10~30일 이내에 주택 가치 평가액에 대한 이의를 신청할 수 있는 기간을 허락한다. 따라서 이 기간 주택 가치가 잘못 평가됐다고 판단되면 주택 기록을 확인해 이의를 신청해야 한다.
주택 기록에서 흔히 발견되는 오류는 잘못된 주택 묘사다. 예를 들어 침실이 2개인데 3개로 기록됐거나 수영장 등의 시설이 없음에도 있는 것으로 기재된 경우도 의외로 많다. 건평이나 대지의 크기도 실제와 다른 경우가 많은데 모두 재산세 과다 부과의 원인이 된다. 오류가 발견돼 재산세 이의 신청을 계획한다면 한 가지 주의할 점이 있다.
최근에 주방시설을 고급 자재로 업그레이드 했거나 방치됐던 지하실을 활용 가능한 장소로 꾸몄다면 재산세 산정과정에 반영돼 재산세가 오히려 오를 수 있으니 주의한다. 하지만 전문가들은 만약 자신의 주택 가치가 적정 가치보다 수천달러 이상 높게 평가됐다면 재산세 이의신청에 나서는 편이 좋다고 조언한다.
■ 이의신청 자료 수집
재산세 이의신청을 하려면 근거가 있어야 하는데 가장 좋은 근거는 비교 대상이 될 만한 주택 자료다. 이른바 ‘Comparable’(Comps)로 불리는 자료인데 최근 인근에서 매매된 주택들의 자료를 의미한다. Comps를 확보하기 위한 가장 좋은 방법은 부동산 중개인에게 의뢰하는 것이지만 이 방법이 어렵다면 카운티 재산세 담당부서의 웹사이트를 방문한다. 또 지역 신문의 주택 매매기록을 통해서도 자료를 구해볼 수 있다.
전문가들은 최근 널리 보급된 온라인 부동산 업체들이 제공하는 주택 가치 평가 자료는 가급적이면 피하라고 한다. 최근 각 온라인 업체들이 우후죽순처럼 제공하는 주택 가치 평가 프로그램은 해당 주택이 위치한 지역적 특성 등을 감안하지 않아 적정 시세를 반영한다고 보기 힘들다. 따라서 재산세 산정기관에서 근거 자료로 잘 받아들이지 않는다.
이밖에도 ‘공정한’ 거래를 통해 매매된 주택 자료를 찾는 것도 중요하다. 예를 들어 셀러와 바이어가 부모와 자식 간이거나 친척 간일 경우 시세대로 매매됐다고 보기 힘들기 때문에 재산세 사정관이 이들 자료도 거절하기 쉽다. 매매 기록을 통해 바이어와 셀러의 성이 동일한 경우 등은 제외시킨다.
매매기간이 비교적 짧았던 주택도 재산세 사정관의 의문대상이다. 만약 셀러가 급처분할 목적으로 시세보다 매우 낮은 가격에 주택을 팔았다면 역시 시세를 반영했다고 보기 힘들기 때문에 재산세 이의신청 자료로 부적절하다.
주택 매매 시기도 고려해야 한다. 만약 재산세 산정 기준일이 2010년 10월1일인데 비교 대상 자료로 제출한 주택의 매매 시기가 거의 1년 뒤인 2011년 6월이나 7월이라면 비교 대상으로 보기 힘들다. 가장 좋은 Comps는 재산세 산정 기준일로부터 6개월 이내에 매매된 주택인데 기준일에 가까울수록 가장 적절한 시세를 반영한다고 볼 수 있다.
최근 주택 거래 부진으로 매기가 끊긴 일부 지역에서는 비교 대상 매매 기록을 찾기 힘들다. 이 경우 전문 주택 감정인을 통해 객관적인 감정가를 받아 본다.
감정인협회(AI)에 따르면 평균 감정비용은 약 350~600달러대로 재산세 조정 금액이 클 것으로 예상되면 감정인을 통한 주택 감정가를 제출하는 것도 좋은 방법이다. 일부 감정인은 별도의 비용을 받고 재산세 이의 신청 공청회에 직접 참가해 전문 의견을 제시하기도 한다.
#전문 대행업체 통하면 성공률↑
재산세 이의신청만 대행하는 업체를 통해 재산세를 인하 받는 경우도 최근 늘고 있다. 뉴저지에 거주하는 앨 홀랜드의 경우 전문 변호사를 통해 재산세를 조정받았다.
지난해 5월 46만5,000달러짜리 주택을 구입한 홀랜드는 인근에 대지와 건평이 더 크고 수영장까지 갖추고 있어 높은 가격에 매매된 주택이 재산세는 오히려 약 1,000달러 적게 내는 것을 알고 친구인 재산세 이의신청 전문 변호사를 찾았다. 변호사는 재산세 사정관과의 비공식 공청회를 통해 재산세를 연간 약 1,000달러 낮추는 합의에 성공했다.
전국 재산세변호인협회(NAPTA)에 따르면 재산세 이의신청 수수료는 대개 연간 조정액의 약 30~50% 정도다.
최근에는 변호사는 아니지만 재산세 이의신청만 전문 대행하는 업체도 등장해 주택 소유주들의 재산세 이의신청 과정을 돕고 있다. 이들 업체는 비교적 정확한 근거자료를 제공하고 일정 비용을 선불로 지급받는 것이 일반적이다.
전문 업체를 통하면 잘못된 자료 수집으로 인한 지연을 막을 수 있어 이의신청 성공률을 높일 수 있지만 최근에는 사기업체들의 횡포도 많기 때문에 주의가 요구된다.
소비자보호단체에 따르면 지난 3년간 재산세 이의신청 대행업체를 대상으로 한 불평이 약 650건 접수됐는데 대부분 허위광고와 수수료 환불에 대한 불평 등이었다. 전문가들은 업체 선정 때 광고에 의존하지 말고 주위의 추천 등을 통하라고 조언한다.
