까다로운 주택 대출의 대안으로 최근 셀러 파이낸싱이 주목 받고 있다. 셀러 파이낸싱이란 집을 파는 셀러가 은행이 되어 바이어에게 융자를 대출해주는 것을 말한다. 주택 거래 부진의 주원인으로 주택 대출이 힘들다는 점이 지적되는데 셀러 파이낸싱을 통해 셀러, 바이어 모두가 혜택을 받을 수 있다.

전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 최근 셀러 파이낸싱 비율이 상승세로 주택 에퀴티가 충분한 셀러는 한번쯤 고려해 볼만한 방법이다. 현금 자산이 충분하고 소득이 일정한 바이어도 소득 증명에 어려움을 겪거나 낮은 크레딧 점수로 주택 대출에 번번이 퇴짜를 맞는 것이 최근 실정이다.

셀러 파이낸싱을 통해 이 두 가지 점만 해결된다면 주택 거래율을 끌어올릴 수 있을 것으로 업계는 기대하고 있다. 셀러 파이낸싱을 고려하는 셀러가 주의할 점에 대해 알아본다.


은행대신 셀러가 바이어에게 융자
자격심사·다운페이 은행과 똑같아
이자율은 1~3%포인트로 높은 편
매매대금 수년에 걸쳐 다달이 지불


■ 다운페이먼트 비율
바이어에게 충분한 금액의 다운페이먼트를 요구한다. 대출 은행의 최근 다운페이먼트 요구 비율이 약 20%인 점을 감안하면 셀러 파이낸싱 때 적어도 20% 이상을 다운페이먼트로 요구하는 것이 적당하다.

바이어가 페이먼트를 제때에 납부하지 못할 경우를 대비해 가능한 높은 금액의 다운페이먼트를 받아둬야 안전하다. 페이먼트 연체에 대한 대비와 함께 만약의 경우 퇴거 및 주택 압류 절차에 소요되는 비용도 다운페이먼트 금액에 포함되기 때문에 높은 비율의 다운페이먼트가 반드시 요구된다.

특히 최근에는 주택 시장 전망은 물론 경제 전망도 불투명해 바이어가 언제 집을 포기할 지 모른다. 주택 가격이 하락하면 다운페이먼트를 적게 납부한 바이어들이 주택 포기에 대한 유혹을 쉽게 받게 마련이다.

반면 다운페이먼트를 많이 납부한 바이어는 주택 가격이 하락해도 어떻게든 페이먼트를 해가며 집을 지키려는 책임감이 높다. 최근과 같은 주택 가격 하락 때 셀러 파이낸싱을 계획한다면 높은 금액의 다운페이먼트는 필수라고 할 수 있다.

■ 철저한 대출 자격 심사
바이어에게 대출을 승인해 주기 전에 바이어의 대출 자격을 철저히 심사해야 한다. 셀러 파이낸싱이 대출 조건을 대출 은행보다 다소 완화시켜 주는 것이지 대출자의 자격 심사과정까지 완화하는 것은 아니다.

대출 은행이 대출 심사를 하듯 바이어의 크레딧 리포트를 발급 받아 검토하고 개인 소득 보고서, 월급 명세서, 은행잔고 증명 등의 서류도 요구해 점검한다. 은행으로부터 대출의 길이 막힌 바이어들이 대개 셀러 파이낸싱 조건의 매물을 고려하는 점을 감안하면 바이어의 대출 자격 심사가 얼마나 중요한지 알 수 있다.

일단 대출 은행 측의 기준에 미치지 못한 바이어에게 융자를 해주는 것이므로 바이어의 대출 자격을 철저히 파악해야 한다. 만약 바이어의 자격이 셀러 파이낸싱 기준에 크게 미치지 못한다면 굳이 위험 부담을 안아가며 대출에 나설 필요는 없다. 하지만 의외로 자격 조건을 갖추었음에도 은행 측으로부터 대출을 거절당하는 바이어도 많기 때문에 은행 측의 거절 이유를 확인하면 좋다.

■ 대출 조건은 셀러에게 다소 유리하게 작성
셀러 파이낸싱의 대출기간은 대개 단기가 많다. 숏세일이나 차압으로 집을 급처분한 바이어들이 일반 주택 대출 자격을 갖출 때까지가 대개 셀러 파이낸싱의 대출기간이 된다. 따라서 숏 세일 후 집을 사는 바이어에게는 약 3년, 차압 바이어에게는 약 7년 간의 셀러 파이낸싱 대출기간이 적용된다.

이 기간이 지나면 바이어는 재융자나 주택을 팔아서 융자 잔여금을 셀러에게 일시에 상환해야 하는 ‘벌룬 페이먼트’(Baloon Payment) 조건이 셀러 파이낸싱에서 흔히 사용된다. 셀러 파이낸싱 때 일반 주택 대출에서는 흔한 30년짜리 대출은 매우 드물다.

셀러 파이낸싱에 적용되는 이자율도 일반 주택 대출보다 약간 높다. 셀러 파이낸싱의 바이어들의 대출 자격이 일반 융자 바이어에 비해 다소 떨어지기 때문에 높은 이자율이 적용된다. 셀러 파이낸싱의 이자율은 일반 주택 대출에 비해 1~3%포인트 정도 높은 것이 일반적이다.

또 셀러 파이낸싱 옵션이 딸린 매물은 일반 매물에 비해 조금 높은 가격에 시장에서 매매된다.

셀러가 주택 대출의 위험부담을 떠 안기 때문에 이에 대한 비용이 주택 가격에 포함됐다고 보면 된다. 바이어의 입장에서는 융자 수수료 등 클로징 비용 부담이 없기 때문에 높은 가격이지만 셀러 파이낸싱 옵션이 제공되는 매물을 선호한다.

■ 차압 절차에 대비
셀러 파이낸싱을 고려하는 셀러는 항상 차압 절차를 밟을 준비가 되어 있어야 한다. 경기 침체의 영향으로 바이어가 언제 실직할지 모르고 바이어에게 갑작스런 의료 비용이 발생하면 페이먼트 연체가 발생하기 쉽다.

또 주택 가격이 큰 폭으로 하락할 경우에도 바이어들은 쉽게 주택을 포기하고 차압을 선택하기도 한다. 대출 은행의 경우 차압을 담당하는 부서에서 전문 인력이 상주하고 있어 연체 발생과 즉시 차압 절차에 착수하는데 개인의 경우에는 차압 절차를 시작하는 일이 다소 버거울 수 있다.

최근에는 은행에서 차압 주택을 처리하는 데도 수개월씩 걸리기 때문에 개인 차압 때에는 기간이 더 소요될 수 있다. 차압기간이 길어질수록 셀러에게는 그만큼 손해이기 때문에 사전에 차압 절차를 숙지하고 만약 차압을 실시해야 할 경우 신속히 처리하도록 한다.

■ 절세 및 고수익률 효과도 노려볼만
셀러 파이낸싱을 통해 집을 팔게 되면 매매 대금을 일시에 지불 받는 것이 아니다. 대신 대금을 수년 간에 걸쳐 지불 받기 때문에 이에 대한 절세 효과에 대해 세무 전문가와 상담한다. 또 셀러 파이낸싱에 적용되는 이자율이 일반 주택 대출의 이자율 보다 약 1~3%포인트 높기 때문에 고수익 효과도 기대해 볼만하다.

만약 일반 주택 대출 이자율이 5%대라면 셀러 파이낸싱을 통해 최고 8%까지의 이자율을 적용할 수 있는데 시중 일반 금융상품의 이자율에 비해 높은 편이다.

일부 셀러는 매달 마치 월급을 지급 받듯이 지급되는 페이먼트를 선호해 셀러 파이낸싱에 나서기도 한다.


<준 최 객원기자>