지난 10년간 LA 인근에서 한인 들이 투자용 부동산으로가장 많이 구입한 것이 아마 Duplex, Triplex,은 Fourplex와 같은 소형인컴 유닛이 아닌가 싶다.
오렌지 카운티와 같은 외곽지역에는 비교적 이러한 다세대 주택이 많이 없지만 옛부터 인구밀도가 높아 상대적으로 주택을 지을 땅이 부족한 LA지역은 이러한 다세대 주택이 많다. 많은 투자액수를 요구하는 커머셜부동산 투자에 비해 50만불미정도의 비교적 적은 다운페이먼트만 있으면 구입이 가능한 것이 무엇보다도 소액투자들에게 매력으로 작용했던것 같다.
또 20-30% 정도의 적은 다운 페이로 구입할 수 있을 뿐더러 단독 주택구입시 같이 낮은 이자율을 적용받는것도 장점으로 꼽힌다. 한인 투자자들이 선호하는 지역은 한인타운을 중심으로 반경 1 mile내에 집중되어 있다고 보면된다.
한인들은 투자시 건물 상태와 함게 입주해 있는 입주자들의 인종분포를 중요시한다. 선호하는 인종으로는 말이 통하는 한인입주자들이나 우리와 친밀한 관계에 있는 히스패닉 입주자를 선호한다. 오늘은 인컴 유닛을 구입하면서 가장 빈번하게 바이어가 질문하는 것중의 하나인 LA시 렌트 컨트롤 조례에 대해 알아보겠다.
렌트 컨트롤조례는 아파트등의 임대용 부동산에 거주하는 입주자들을 보호하기 위해 만든 LA시 조례다. 렌트 컨트롤의 적용을 받는 도시는 LA시 전체 지역과 산타모니카, 헐리우드 일부지역이다.
자신의 소유 임대 건물이 LA렌트 컨트롤에 해당이 되는가는 아래의 세가지 질문에 모두 YES 인 경우는 해당이 된다고 보면 된다.
첫째. 소유건물이 LA시에 속해 있는지다. 둘째. 소유 임대용 건물이 두 유닛(Duplex) 혹은 그 이상의 임대 유닛을 가지고 있는가다. 셋째. 소유 건물이 1978 이전에 지은 건물인가이다. 위의 세가지 질문에 모두 YES라고 답했다면 자신의 소유 건물이 LA시의 렌트 컨트롤에 해당되며 해당 조례규정에 따라야 한다. LA 렌트컨트롤 에 해당되는건물을 소유한 오너에게 가장 불리한 조항은 렌트비를 마음대로 못 올린다는것이다.
매년 LA시에서 정해준 한도내에서만 그 해 렌트비를 인상 할 수 있다. 연 2~5%수준에서 결정되며 최대 인상폭이상은 올릴수 없게 법으로 규정하고 있다.
간혹 한인투자자중 인컴이 지나치게 낮게 나오는 인컴 유닛을 구입하면서 입주자들을 다 내보내고 렌트비를 올려서 다시 임대하려는 분들이 있다. 몇몇 예외 조항들이 있기는 하지만LA렌트 컨트롤 조항은 입주자들을 그저 렌트비를 인상 하기 위해 오너 임의로 내보내는것을 금지하고 있다.
하지만 몇몇 예외조항이 있는데 그 중 하나는 오너자신이나 오너의 family 가 직접 자신의 소유 건물에 들어와 살기를 원하는 경우다. 하지만 오너가 직접 입주하는 경우라도 현재 살고 있는 테넌트를 마음대로 내 보낼 수 있는것이 아니라 오너가 현재 입주한 테넌트에게 법에서 규정한 이주비용(Relocation Fee) 을 지급해야 한다.
이주비용은 $7,300~$18,300 까지 테넌트가족 숫자나 senior (62세이상)등의 여부에 따라 금액이 결정된다. 오너자신이 입주하는 대신 매니저를 고용해서 입주하게 하는 경우도 오너가 직접 입주하는것과 같은 조건을 적용 받는다. 하지만 건물오너가 입주를 한다고 테넌트를 내 보내고 입주하지 않고 이 전에 보다 비싼 렌트비를 받고 임대를 하게되면 이 또한 법에 저촉을 받게된다.
간혹 한인 중에는 건물수리를 이유로 입주자를 내 보낼수 있는가 질문하시는 분들이 있는데 현재 법으로는 이것을 금지하고 있다.
LA시로 부터 건물 붕괴 위험이나 허가없이 지어서 임대를 하지 못하도록 시정 명령을 받은 경우만 입주자들을 내보낸후 위반사항을 수리할 수 있다. 하지만 수리후에도 렌트비를 오너 마음대로 책정 하는것이 아니라 이전 렌트비 수준에서 다시 렌트를 해야한다.
적지 않은 숫자의 한인들이 인컴 유닛을 이미 소유하고 있거나 앞으로 투자를 계획하고 있다. 투자 지역도 점차 확대 되어가고 있다. 하지만 대부분의 투자자들이 임대용 다세대 주택에 관한 법, 조례등에 이해가 태만 부족한 상태이다. 입주자들과 건물 오너의 인간적인 관계가 가장 중요 하지만 오너와 입주자간의 분쟁시 관계 법규를 잘 이해하고 대응하는것 또한 중요하다.
인컴 유닛등의 주거용 투자 부동산을 가지고 있는 분들은 수시로 변하는 해당 시 조례 규정을 잘 알아야 추후에 있을 수도 있는 문제에 효율적으로 대응할 수 있다.
스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표(213)590-5533
