재산(권) property(right)을 빼앗아 가져 갈 때에는 반드시 빼앗기는 사람에게 당신의 재산이 영향을 받을지도 모른다는 통지를 전달함으로 재산을 빼앗기는 사람에게 듣고 말할 기회 opportunity to be heard를 주어야 하는 필수적인 헌법요소 constitutional requirement과 캘리포니아 주법의 필수적인 통지와 재판절차를 거쳐야 하는 규정에 의해 통지는 반드시 전달되어야 하고 전달하는 방법은 반드시 법에 규정된 데로만 집행되어야 하며 통지 내용 역시 반드시 법에서 정해진 데로 작성되어야 한다고 했다.

밀려있는 렌트 금액이 정확하게 기재 안 되고 이자나 페널티까지 포함하여 기재하였다면 결함 있는 통지 defective notice에 의해 불법점유소송 unlawful detainer(UD) 자체가 dismiss 되어 정확한 금액의 렌트 액수만을 적은 3 day notice를 다시 serve 해야 되니 얼마나 많은 돈과 시간 낭비인가.

A 3-day notice to pay rent or quit은 monetary issue 금전적인 것에 관련되어 있는 이슈 예를 들면 기한이 지났는데도 임대료를 안 낼 경우 삼일 안에 내든지 아니면 점유 권리를 내 놓으라는 통지.

즉 나가라는 통지인데 입주자가 임대료를 지불할 능력이 없다고 판정되어 입주자를 내어 보내는 선택만이 남았을 때에 사용하거나 또는 렌트 지불할 능력이 있어도 렌트 지불이 늦은 사람들에게 재촉용도로도 사용하지만 입주자가 삼일 안에 나갔을 경우 임대계약은 종료되게 되니 duty to mitigate damage 손해를 최소로 줄이기 위한 의무가 건물주에게로 shift가 되기도 하고, 입주자가 뱅커럽시 보호 bankruptcy protection을 신청할 경우 연방법인 뱅커럽시 보호에 의해 주법인 퇴거소송이 자동정지 automatic stay 되는 것으로부터 relief 받기 위해 적당한 시간에 맞추어 삼일통지와 퇴거소송(불법점유소송)을 집행할 수도 있다.

여러분들이 생각조차 할 수 없고 알 수도 없는 delicate한 issue들이 여기저기 널려 있으니 주어들은 풍월로 아는 척 들 해 여러 사람 망쳐놓은 사람들 말 듣지 말고 조금의 경비가 들어도 반드시, 반드시 처음부터 변호사들과 상담하여야 한다.

A 3-day notice to perform or quit은 계약위반 시에 위반사항이 삼일 안에 고쳐질 수 있으며 불법적인 것이 아닌 경우에 사용되는데 예를 들면 pet을 못 기르게 되어 있는데 기른다든지 쓰레기더미를 집 앞에 쌓아놓고 있다든 지의 경우 삼일 안에 remove 하든지 점유권을 포기하고 나가라는 통지이다.

A 3-day notice to quit은 입주자에게 어떠한 치유 cure 할 수 있는 선택을 주지 않고 삼일 안에 점유권을 포기하고 나가라는 통지이며 위반사항이 삼일 안에 고쳐질 수 없는 위반이거나 위반 행위를 치유하더라도 본래의 상태 데로 만들 수 없는 경우나 법적으로 금지되어 있는 행위를 할 경우이다.

예를 들어 여러 번의 경고에도 불구하고 밤늦게까지 음악을 크게 틀거나 큰 소리로 악기 연주를 계속하여 이웃의 quiet use and enjoyment을 방해함으로서 불법방해, 안거방해: nuisance의 위반행위를 하는 경우나 주거 죠닝의 큰집을 임대해 커머셜 죠닝에서만 가능한 하숙집을 CUP(conditional use permit-조건부 사용허가)없이 운영하여 죠닝 법을 위반한 경우나 커다란 농경지를 임대해 경작하던 중 정기적인 pest control을 하지 않아 쥐나 다람쥐 떼들로 농경지가 뒤 덮이어 삼일 안에 치유시킨다는 것이 불가능한 경우 등이 이에 속한다.


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사(213)550-8826