오히려 더 어렵게 되어버린 숏세일 승인

2011-08-25 (목)

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숏세일을 할 경우 집주인이 가지고 있는 2차 또는 2, 3차 이상의 빚을 탕감시켜주는 법(SB458)이 지난 7월15일부터 발효되었는데, 그로부터 한달이 지난 지금 부동산시장, 숏세일의 실무과정에서는 오히려 숏세일 승인이 이전보다 더 어렵게 되어 버렸다는 비난과 원망의 소리가 높다.

캘리포니아 주정부가 숏세일 과정을 더욱 원활하게 진행하여 연체와 차압위기에 빠진 주택소유주를 구제해주기 위해 만든 이 법이 집주인을 더욱 숨을 못쉬게 조여버린 결과가 나와서 안타깝기가 짝이 없다. 어떻게 해서 숏세일에 대한 실무와 현장의 진행 과정을 자세하게 조사도 해보지 않고 이렇게 졸속으로 만들었는지 모르겠다.

예전의 숏세일의 내용과 현재 SB 485법이 발효되고 난 뒤의 내용을 한번 살펴보자. 예전에는 1차 은행의 빚은 거의 100% 탕감을 받는 식으로 은행의 승인을 잘도 받았다. 물론 숏세일이 승인되지 않고 그냥 차압으로 은행의 경매로 넘어가더라도 1차 은행의 빚은 밀려있는 주택세금과 더불어 집과 함께 모두 사라졌다.

단 1차 은행 대출금도 만약 집주인이 집을 산 이후에 리파이낸싱을 하였다면 그때는 경매를 통하였다 하더라도 집주인에게 따라올 가능성이 많다. 하여튼 1차 은행의 승인은 거의 문제없이 잘 해결되었는데, 항상 발목을 잡고 있는 것이 2차 또는 3차 은행의 크레딧라인으로 사용한 추가 대출금이었다.

숏세일의 승인은 각각의 은행에 대하여 별도로 그 승인을 받아야 숏세일이 깔끔하게 완성이 되기 때문에, 각각의 은행과 각각 협상을 통하여야 하는데, 2차 및 3차 이상의 은행에게 숏세일을 통해 갚아줄 자금이 하나도 없다.

우선 1차 은행의 빚조차 모두 다 갚지 못하는 숏세일인데 2차와 3차 은행에게 돌아갈 자금이 있을리 만무하다. 그래서 1차 은행이 2차와 3차 등의 은행에게 단지 진행자금으로 3,000달러에서 5,000달러 정도의 금액만 넘겨주는 것이 일반적이다.

그러나 집주인에게 빌려준 자금은 무척 많은데 이 모기눈꼽만한 자금, 3~5천달러를 받고 흔쾌히 숏세일을 승인해주는 2차, 3차 은행은 사실 한군데도 없다.
그래서 2차 이상의 은행들은 그들의 숏세일 승인조건으로 잔여대출금의 10-20% 정도의 자금을 집주인에게 별도로 요구하는 것이 일반적이었고, 숏세일 협상담당자들은 그 퍼센티지를 최대한 낮추어서 협상을 하고, 최종적으로 만들어진 금액으로 집주인과 바이어의 협조를 얻어 2차 은행의 승인서를 받아 마무리 짓곤 했다.

여기서 2차 은행의 담당자가 무척 까다로운 경우에는 절대로 승인을 해주지 않을 때도 많이 발생되었으며, 그런 경우에는 5천달러 이하의 일정금액을 받고 일단 2차 은행의 숏세일은 승인을 해주되, 나머지 남아있는 2차 은행의 라인오브크레딧 잔액은 계속 집주인에게 따라가는 조건으로 완결되기도 하였다.

그리고 그 따라오는 금액은 몇 달 후 컬렉션컴퍼니와 다시 협상하여 10-15% 정도의 금액으로 여러번 나누어서 갚는 경우가 많았다. 최선이 아닌 차선의 방법이지만 일단 숏세일로 집을 정리하는 것이어서 집주인에게는 그래도 차압, 경매로 집이 처분되는 것보다는 훨씬 유리한 것이 사실이었다.

그러나 이번에 새로이 법이 개정되고 난 뒤부터는 2차 은행은 일단 숏세일을 승인해 주고 나면, 남아 있는 잔액은 절대 집주인에게 다시 추심할 수 없게 되어있어서, 2차 은행의 입장으로 보면, 숏세일의 승인 당시에 일정 금액을 보상받지 못하면 그 이후로는 절대 집주인에게 추심을 할 수 없게 되어 있어서, 무슨 일이 있어도 숏세일을 승인해주는 조건으로 반드시 남아 있는 대출금의 최소 20%의 금액을 받아야 한다는 기준이 생겨버린 것이다.

예를 들어 20만불을 크레딧라인으로 사용한 집주인의 숏세일인 경우, 20%이면 4만달러인데, 1차은행에서 5,000달러를 진행자금으로 2차 은행으로 돌려준다 하더라도 나머지 3만5,000달러는 어떻게 만들어야 하는지, 50만달러 집을 사는데, 집 가격말고도 3만5,000달러를 별도 현금으로 2차 은행에 주고 숏세일로 집을 사는 바이어가 단 한명이라도 있을지, 집주인의 경우, 3만5,000달러가 있으면 이 아까운 내 집을 왜 포기할까 그냥 페이먼트 잘하고 잘 살고 있으면 되는 일일 것이다.

왜 좋은 머리를 두고 이리 악법을 만들어 여러 사람들을 힘들게 하는지 모르겠다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575