맨하탄의 아파트 공실률이 1% 밑으로 떨어졌다. 방 구하기가 하늘의 별따기란 말이 단순한 표현이 아닌 상황이다. 이렇다보니 랜드로드들이 제시하는 조건도 갈수록 까다로워지고 있다. 방을 구하는 데 전혀 문제가 없다고 생각한 사람들도 당혹하는 경우가 많다. 또한 불리한 조건에서 맺었던 계약 조건 때문에 기본적인 테넌트의 권리도 찾지 못하는 처지에 놓일 수 있고 불가피한 사정으로 미리 방을 나올 때 보증금을 찾지 못할 가능성이 크다.

시티 해비타트사가 발표한 2분기 맨하탄 아파트 공실률은 0.72%까지 떨어졌다. 평균 가격도 두 자리 수로 올라갔지만 가격 때문이 아니고 방 자체가 없어 구하기 힘든 상황이다. 특히 스튜디오 가격이 2,400달러가 넘는 소호와 트라이베카 지역의 공실률은 불과 0.37%로 270 유닛 중 한 곳만 비어있는 수준이다.

중개인들은 집을 팔고 렌트로 전환하는 사람들이 크게 늘었고, 9월 새 학기를 앞두고 방을 구하는 학생들이 6월부터 많아졌으며 일자리를 찾아 타주에서 온 대졸자들도 몰리면서 수요가 공급을 크게 앞지르는 상황이 계속 될 것이라고 전망했다. 이처럼 아파트 시장에 셀러스 마켓이 형성되면서 임대를 위해 요구되는 조건도 집을 살 때와 못지않게 까다롭고 어려워졌다. 첫 달 렌트 면제나 보증금 면제 등 최근 2~3년까지 유행하던 이른바 ‘양보계약(concession)’은커녕 제출해야 하는 서류 종류만도 7~8개에 달할 경우도 있다. 세금 보고서와 임금 명세서는 물론 은행 잔고 증명서, 직장 재직 증명서, 사진이 부착된 ID 등
을 기본적으로 준비해야 한다. 경우에 따라서는 추천서와 보증인(코사이너)도 요구한다. 일부 랜드로드는 크레딧 검사를 해 700점 이상을 되는 지 확인하기도 한다.

세금 보고도 지난 1년이 아닌 최소 2~3년 전 기록까지 필요한 경우도 적지 않다. 일부는 테넌트의 평균 임금이 한달 렌트비의 약 40~50배를 적정선으로 여긴다. 즉 월 3,000달러 아파트를 얻으려면 연봉 12만 달러 이상이 되어야 자격이 생긴다. 이러다보니 가장 어려워진 사람들이 외국인과 유학생들이다. 맨하탄 파리패스 부동산의 로라 민 중개인은 “최근 유학생의 경우 6개월 렌트를 보증금으로 주거나 1년치 렌트를 선불로 내야 맨하탄에서 방을 얻을 수 있다”며 “현금이 부족한 유학생들은 한국의 부모나 현지에서 보증인을 구하려고 하지만 여의치 않은 경우가 많다”고 설명했다.

미국인들에게도 상황은 비슷하다. 타지에서 온 테넌트가 부모나 친지를 보증인으로 내세우려하다가도 워낙 요구조건이 까다로워 보증을 포기하는 경우가 적지 않다. 랜드로드들은 보증인에게도 테넌트와 똑같은 수준의 서류와 크레딧 검사를 하고, 한달 렌트의 70배~100배의 재산 증명을 요구하기도 한다. 보증인들도 자신들의 모기지를 지불해야 한다는 가정에서다.

이처럼 조건이 까다로워지자 인슈어넷(Insurenet) 등 렌트를 보험해주는 업체에 의뢰건수도 늘어나고 있다. 이 회사는 한달 렌트비의 85%, 외국인의 경우 110%의 수수료를 받고 만약의 경우 렌트를 대신 지불해준다. 이같은 보험에 가입했을 경우 방을 얻기가 다소 수월해진다.

맨하탄 이외 지역에서는 브루클린 파크 슬로프 등 일부 인기 지역에서 역시 700점 이상의 크레딧을 요구하는 랜드로드들이 있다. 아스토리아를 비롯해 렌트가 활발한 퀸즈 지역은 기본 서류와 650점 정도의 점수면 큰 문제없이 아파트를 얻을 수 있다. <박원영 기자>

<랜드로드와의 분쟁시 대처 사항>

테넌트와 랜드로드간의 분쟁은 늘 발생하는 문제다. 특히 경기가 불황일 때 분쟁은 늘어나게 마련이다. 대부분 각자의 권리와 의무를 잘 이해하지 못해 발생하는 경우가 많다. 맨하탄처럼 공급이 부족한 지역에서는 이를 틈탄 일부 악덕 랜드로드들의 횡포도 우려된다. 그렇다면 불필요한 분쟁을 없애고 랜드로드의 횡포로부터 보호할 수 있는 뾰족한 해결책은 무엇일까? 전문가들은 이는 전적으로 테넌트의 몫이라고 입을 모은다. 랜드로드의 행위가 불합리하다고 여겨지면 가만히 앉아서 당하지 말고 지역 테넌트협회나 법률 전문가들에 연락해 도움을 적극적으로 요청하라는 것이다.

대표적인 랜드로드의 불법행위들은 어린아이와 노인 있는 가정 차별, 임대료 밀렸다고 입주자 물건을 처분하는 경우 그리고 관리 소홀과 해충 방치 등이 있다. 모두 위법사항들이므로 반드시 시정을 요구해야 한다. 또한 임대료가 밀렸다는 이유로 법적 절차를 거치지 않고 무단으로 자물쇠를 교체하는 행위도 랜드로드의 명백한 불법행위다. 테넌트협회에 따르면 자물쇠 교체는 임대료 연체 때 흔히 사용하는 행위임에 반해 불법행위임을 알고 있는 랜드로드는 많지 않다고 한다.

테넌트 퇴거절차도 마찬가지다. 임대료가 밀려 수차례 통보했지만 반응이 없다고 해서 랜드로드가 테넌트를 강제로 퇴거할 수 있는 것이 아니다. 자물쇠 교체 절차와 같이 법원의 명령을 받은 후 지역 경찰국을 통해 퇴거절차를 진행해야 법적으로 문제가 발생하지 않는다. 보증금 관련 분쟁도 흔하지만 랜드로드가 반환규정을 잘 몰라 자신도 모르게 법을 어기기도 한다. 테넌트는 임대계약 만료 직후 반환을 기대하지만 랜드로드는 건물 수리 등을 이유로 반환을 꺼리는 경우가 많기 때문이다.

랜드로드가 보증금을 사용할 수 있는 경우는 임대기간 테넌트에 의한 건물피해가 발생했을 경우다. 수리 목적으로 사용했다면 반드시 자세한 사용 내역을 테넌트에게 서면으로 전달해야 한다. 또 일반적인 건물 사용에 의한 노후 현상에 대해서는 수리 목적으로 사용할 수 없다.