곽동현 M&T Bank Sr. Loan Officer

최근 들어 많은 한인들이 첫 주택 구입을 단독주택보다 콘도나 코압으로 시작하는 경우가 많아졌다. 콘도, 코압은 단독주택보다 비교적 가격도 저렴하고 관리도 용이하다. 또한 콘도나 코압은 교통이 편리한 시내에 인접해 있어서 출퇴근 교통이 편리한 잇점이 있다.이번 시간은 콘도와 코압 융자의 유사점과 차이점을 구체적으로 알아보자.

1. Condo
먼저 콘도는 일반 주택과 동일하게 해당 유닛에 대하여 개별적 소유권을 가진다. 이것을 전문용어로 ‘Fee Simple Ownership’이라 하고 개인적으로 팔고 사기가 용이하게 이루어진다. 주택을 구입하면 당연히 자신이 소유권을 가질 것이라고 생각하는 이들도 있는데 차이는 코압 부분에서 설명하도록 하겠다. 이처럼 콘도는 개별 유닛을 고객이 구입하는 형식으로 융자가 진행이 된다.

하지만 콘도 융자는 일반 주택융자에 비해 훨씬 까다로운 콘도 융자 승인 절차가 필요하다. 일반 주택을 융자를 하게 되면 해당 주택을 감정하고 고객의 수입, 다운정도, 크레딧이 융자의 핵심이 된다. 하지만 콘도 융자에 있어서는 콘도가 융자를 해주는데 문제가 없는지 콘도 융자 승인이 추가로 필요로 하다. 콘도 융자 승인에 필요한 것은 20가지 정도의 콘도 질의서(Condo Questionnaires)가 있다. 콘도를 구입하면 셀러나 빌더로부터 아주 두꺼운 콘도 북을 받게 되는데 그 안에 콘도 약관에 해당하는 ‘Condo Declaration’과 ‘Condo by Laws’가 있다. 융자를 해주는 부분에서 렌더와의 법적인 문제와 관련 관계들이 자세히 설명되어져있다.

또 콘도 사무소에서 사용하는 재무 상태인 ‘Condo Budgets’을 요구한다 여기에 콘도 관리비가 얼마나 미납이 되어 있고 콘도 전체 재정이 융자를 해주는데 문제는 없는지 알아보게 된다. 그리고 마지막으로 콘도 보험 즉 콘도 전체 건물에 해당하는 보험이 융자조건에 맞게 되어 있는지 확인을 하게 된다. 이처럼 콘도는 고객의 융자 상태와 아울러 콘도의 융자 상태까지 점검을 해야 되므로 융자를 하는 필자의 입장으로서는 단독주택보다 2배 이상 수고를 필요로 한다. 콘도 융자가 이처럼 까다로워 진 것은 불과 2년 정도 전부터였는데 당시 처음 도입된 까다로운 콘도 승인 절차를 진행하면서 부동산 에이전트나 콘도 관리 사무소 직원들과 무진장 실랑이를 했다. 콘도 사무실은 왜 그런 것을 요구를 하느냐고 하고 에이전트는 다른 은행은 한번도 그런 적이 없었다는 것이
었다.

하지만 이제 어느 정도 콘도 융자 승인 절차가 공식화 되어 콘도 사무소는 이런 작업을 위해 도와주는데 일정 수수료를 바이어에게 청구하고 진행한다. 또하나 콘도는 단독 주택과 같이 해당 주택이 모기지로 저당이 잡히기 때문에 뉴욕주에는 높은 모기지 세금(Mortgage Taxes)이 부과 된다. 마지막으로 콘도는 융자가 끝나면 소유주는 해당 유닛에 대한 세금을 개별적으로 부담해야 한다. 그리고 일정부분 관리비를 내게 된다.

2. Co-Op융자
우리가 차를 타고 지나가다 보면 똑같은 아파트 건물들처럼 보이지만 어떤 건물은 콘도이고 어떤 건물을 코압이다. 코압이 콘도와 가장 다른 점은 해당 유닛을 소유하는 개념이 아니라는 것이다. 코압, 즉 해당 건물을 소유한 회사의 일원이 되는 것이다. 그래서 해당 유닛에 가격만큼의 Stock을 구입하는 것이다. 그래서 구입한 Stock을 렌더에 저당 잡히고 융자를 얻는 형태이다.

이러하니 콘도와는 개념이 전혀 다른 것이다. 물론 융자에 있어서도 차이가 난다. 사실 코압 융자는 원래가 까다로웠지만 요즘은 콘도나 일반 주택 융자도 워낙 까다로워졌기 때문에 코압 융자도 별로 복잡해 보이지 않는다. 코압도 콘도처럼 고객의 수입, 은행 잔고, 크레딧 외에 코압 융자 승인 절차를 필요로 한다. 코압에 필요한 서류들로는 20가지 정도 해당하는 코압 질의서(Co-op Questionnaires)와 코압 건물 전체의 재정상태(Co-op Financials 2years) 그리고 코압의 보험관련 서류, 여기에 코압 스폰서가 10% 이상 주식을 소유하고 있을 때 그것에 관련된 최근 법적인 서류 등을 요구한다.

여기까지는 콘도와 비슷하다. 하지만 코압은 또 하나의 절차를 필요로 하다.그것은 코압은 바이어의 코압 보드 승인( Board Approval)이 추가로 필요로 하
다. 은행에서 해당 바이어의 수입 능력과 재정 능력을 검토해 융자 승인을 해주는 것처럼 코압도 자체적으로 코압 승인 가이드라인을 두고 승인 절차를 걸치고 있다. 코압 보드에서 이렇게 까다롭게 하는 이유는 앞서 말한 콘도처럼 한 유닛의 주인이 되는 것이 아니라 전체 코압의 한 멤버가 되기 때문이다. 그래서 코압 비용(Co-op Fee)을 충실히 낼 수 있는지 점검이 필요한 것이다.

개별 멤버가 낸 Co-op Fee로 코압 전체 융자 금액과 세금 보험, 건물 수리비용 등이 지불되기 때문에 보드에서 새로운 멤버의 재정 상태 파악은 필수가 된다. 이로 인해 코압은 클로징까지 상당한 시일이 소요된다. 반면 장점은 코압은 클로징 비용면에 있어서 콘도의 1/3 수준에 못 미친다. 일단 클로징시 모기지 담보가 안되기 때문에 뉴욕주에 부과하는 모기지 세금(Mortgage Tax)이 없다. 그리고 세금을 코압에서 내므로 클로징시 세금관련 에스크로로 예치되는 것이 전혀 없다. 이처럼 코압은 융자절차가 까다롭고 코압 관리비가 높아 콘도에 비교해 상대적으로 가격이 높지 않다. 싼 가격만 보고 쉽게 생각했다가 쳐다만 보고 마는 경우가 허다하다.

3. PUD (Planned Unit Developments)
콘도와 비슷한 형태의 PUD라는 것이 최근 유행하고 있다. PUD는 쉽게 말해 콘도와 일반 주택의 중간 정도에 있다고 보면 되는데 PUD는 주로 한 무리의 주택들을 한 울타리안에 지어진 형태의 주택들을 말한다. 최근 빌더들이 외곽에 큰 부지를 조성하고 똑같은 유닛의 집들을 짓고 공동으로 사용하는 편의시설을 갖춘 형태의 주거지가 PUD라고 보면 된다. PUD는 주택이 개별적으로 떨어져 있는지 아니면 옆 유닛과 붙어있는지에 따라 융자에 차이가 나는데 유닛이 개별
적으로 떨어져 있는 PUD는 거의 단독주택과 동일한 융자 형태로 융자가 가능하고 옆 유닛과 붙어 있으면 일반 적인 콘도처럼 융자 승인을 받기 위해서 몇가지 관련 서류가 필요하다.

콘도와 코압 그리고 PUD에 대해서 알아보았다. 지금도 내집 마련에 관심이 있는 고객들이 많은 줄로 안다. 처음부터 드림 하우스를 얻기는 쉽지가 않다. 처음에는 조금 부족하지만 내 형편에 맞는 선택하고 시간이 지나면서 좀 더 규모가 있는 방향으로 잡는다면 내집 마련이 그냥 멀지만은 않을 것이다.