홈 인스펙션은 언제하는 것이 바람직한지 문의하는 분들이 많다. 홈 인스펙션을 요청하기 앞서 주택거래과정을 보면 일반적으로 다음의 과정을 거치는 것이 관례로 알려져 있다.먼저 주택판매자(Seller)가 정한 가격으로 주택시장에 매물로 공시를 하면 매물에 관심이 있는 구매자(Buyer)가 구입의사가격((Offer)을 제시하게 된다. 판매자는 본인이 정한 가격을 유지하던지 아니면 구매자의 구입의사가격을 고려한 후 타협의 가능성이 있는 조정된 가격(Counter Offer)을 제시한 후 이를 구매자가 동의하면 양자간에 계약서(Contract 혹은 Purchase Agreement)를 작성한다.

일단 상호간의 오퍼와 카운터 오퍼에 동의하게 되면 구매자는 계약서에 서명하기 전 홈 인스펙션을 실시하거나 아니면 계약서에 서명한 후 홈 인스펙션을 실시한다. 물론 홈 인스펙터는 구매자가 선정을 하고 구매자가 그 비용을 부담하게 된다. 간혹 판매자가 주택시장에 공시하기 전 홈 인스펙션을 먼저 실시하는 경우가 왕왕 있다. 그러나 일반적으로 구매자는 이에 개의치 않고 홈 인스펙션을 새로 하는 것이 관례다. 매매계약서에 서명하기 전 매입자가 유념해야 할 사항이 있다. 매매계약서에 홈 인스펙션의 결과에 따라 계약변경이 가능한 조항과 조건을 반드시 포함해야 한다는 것이다. 이는 홈 인스펙션을 통해 주택에 어떤 문제점이 발견되었다면 이에 대한 수리 혹은 매매가격조정의 과정을 필
요로 할 수 있기 때문이다.

홈 인스펙션은 전문적 지식을 갖춘 인스펙터가 육안으로 확인 가능한 인스펙션 당시의 주택상태를 객관적 사실과 판단에 의해서 실시한 후 인스펙션 결과를 보고서를 통해 구매자에게 전달하게 된다. 실상 보고서는 그 사실적인 내용만 열거하고 있을 뿐 구매자가 집을 구입하지 말라거나 아니면 구입해도 좋다는 의견을 제시하지는 않는다.구두 오퍼가 아닌 서류상의 오퍼나 매매계약서 작성에는 전문 변호사와 부동산 중개인의 조언과 도움이 반드시 필요한데 이들 서류에는 홈 인스펙션을 통해 발견된 주택내 심각한 문제나 터마이트가 발견되는 경우 향후 발생할 수 있는 책임의 한계를 명확히 하기위해 판매자와 구매자 상호간의 법적의무조항(Obligation)을 반드시 열거할 필요가 있기 때문이다.

홈 인스펙션을 요청하기 전 판매자가 주택에 대한 디스클로저 폼(Disclosure Form)을 작성해 놓았다면 이를 인스펙터에게 보여주고 여기에 나열된 항목에 대한 좀 더 세밀한 검사를 요청할 수 있다. 인스펙션동안 인스펙터와 동행하며 자세한 설명을 듣고 또한 질문을 한다면 이해에 큰 도움이 될 것이다.
여기서 디스클로저란 판매자가 주택의 상태를 기술하고 있는 서류로 여기에는 주택이 가지고 있는 문제점(Hazard)등이 나열되어 있다. 물론 디스클로저가 도움이 되나 실상은 이 디스클로저를 작성하지 않는 경우가 있고 판매자조차도 현재 주택이 가지고 있는 문제점을 인식하지 못하는 경우가 있을 뿐더러 경우에 따라서는 이를 숨기는 경우도 왕왕 있어 홈 인스펙션은 주택구입에 중요한 역할을 한다고 볼 수 있다.

조심성 있고 치밀한 구매자들은 보통 오퍼전 집을 둘러보면서 자신 나름대로의 사전 인스펙션을 하기도 하는데 어떤 문제점이 발견되었다면 이를 잘 메모해 두었다가 홈 인스펙터에게 이에 대한 상세한 검사를 요청하기도 한다. 물론 인스펙터가 작성하는 보고서는 주택매매에 더 중요한 역할을 하지만 보고서 자체가 일단은 크고 작은 지적사항을 구체적으로 나열하고 있기 때문에 구입 후 소소한 문제 등을 수리할 때에 큰 도움이 된다. 치밀하고 철저한 인스펙터들은 소
소한 지적사상에 대해서도 사진과 설명을 일일이 나열하여 구매자의 이해를 도모하고 있다.

홈 인스펙션 뿐만 아니라 터마이트(Termite:일명 흰개미) 인스펙션 또한 아주 중요하다. 미국의 주택들은 대부분이 목재구조물로 되어 있고 터마이트가 이 나무구조물을 갉아먹어 많은 피해를 주고 있기 때문이다. 터마이트 인스펙션은 터마이트 라이선스를 소지한 전문가에 의해 실시되고 리포트를 따로 작성하게 된다. 간혹 콘도나 코압(Condo 혹은 Co-Op)에 대한 인스펙션이 필요한지 문의가 왕왕 있는데 이는 콘도와 코압이 관리사무실이 따로 있는 빌딩의 일부이고 내부공간에 한하여 개인주택의 일부로 사용하고 있다는 인식 때문이 아닌가 한다. 실상 건물 외부는 관리사무실의 관리사항이나 정작 내부는 구매자의 책임하에 있게 된다. 따라서 인스펙션시 가장 많이 지적되는 내부 검사의 과정은 일반 독립 주택과 동일하게 실시되고 있고 검사결과 보고서 또한 매매계약에 중요한 역할을 하고 있음은 물론이다.

김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터