계속되는 경기침체로 융자받기는 더욱 까다로와지고 있다. 자격조건이 되지 않으면 40% 혹은 50% 이상 다운을 하지 않는 한 융자는 꿈도 꾸지 못하는 실정이다. 게다가 이자도 일반 융자보다 1-2% 높음을 감수해야 한다. 높은 다운을 하고 이자를 높이 낼 바에야 역 모게지로 집을 사면 매달 내야 할 페이먼트 걱정은 없어도 된다. 요즘 집을 담보로 론을 받으면서 페이먼트를 전혀 낼 필요 없는 Reverse Mortgage가 주목받고 있다. 아래 역 모게지의 자격조건과 장 단점 등을 알아본다.

Reverse Mortgage 신청 자격:

1. 적어도 62세 이상 이어야 한다. 융자 신청 시 나이가 최소한 62세 이상 이어야 한다. 나이가 너무 많은것에 대한 제한은 없다.
2. 현재 살고있는 집에 충분한 Equity가 있어야 한다. 현 집 가격이 50만 불 이라면 적어도 융자금액을 뺀 순수 자신이 집 가격의 30%(15만 불) 이상은 되어야 한다.
3. 융자받는 집이 반드시 융자받는 본인이 살고있는 집(Primary Residence) 이어야 한다.
4. 건물은 일반주택(single family homes), Town house, Condo 그리고 FHA에서 승인된 모빌홈 등이 해당되고 Co-op, 건물이 지어진지 1년이 안된 경우, 혹은 정부(FHA)에서 승인되지 않은 모빌 홈등은 융자 자격조건이 되지 않는다.

Reverse Mortgage의 장 단점 :

장점:

1. 채무 불이행에 대한 걱정이 없다. - 일반 모게지와는 달리 페이먼트를 할 필요가 없기 때문에 집 페이먼트 연체로 인한 차압으로 집을 빼앗갈 이유가 없다.

2. 수입 증명, 크레딧 조회 같은 자격조건 심사가 없다. - 페이먼트가 없는 융자이므로 얼마를 번다는 수입을 증명할 필요가 없다. 또한 크레딧이 좋아야 할 필요도 없다. 다만 집에 무슨 Lien이나 Judgment 가 걸려 있는지 확인하기 위해 융자신청자의 크레딧을 조사하기도 한다.

3. 융자받는 돈에 대하여 세금에 관한 의무나 빌린돈을 어디에 쓰는지에 대한 제약이 없다. - 역 모게지로 빌린 돈은 세금을 낼 필요가 없다. 돈은 받지만 수입으로 간주되지 않는다. 또한 빌린 돈을 어떤 목적으로 써도 문제가 없다. 일반 비지니스 융자는 융자 받으면 꼭 비지니스를 위하여만 써야 한다.
4. 융자를 받아도 주택의 소유권을 유지한다. - 주택 소유주로써의 권리를 행사할 수 있고 본인이 원하는 한 끝까지 주택에 머물러 살 수 있다.

5. 융자 한도액도 현재 $625,500로 올라갔다. - 집에 equity가 많다면 편안하게 돈을 받아가며 여생을 즐길 수 있다. 돈을 받는 방법도 다양하여 한 번에 받는 방법과, Line of credit으로 받는 방법, 그리고 연금식(Annuity)으로 매년 받는 방법 혹은 위의 모든 방법을 섞어서 받는 방법등 다양하다.

단점:

1. 저 소득층 보조를 받을 자격이 된다면 역 모게지를 받지 않는 것이 좋다. - 역 모게지를 받으면 Medicaid 혹은 정부 보조를 받을 수 있는 자격을 상실하므로 잘 고려하여야 한다. (Social Security, Medicare는 제외)

2. 만약 곧 이사를 갈 계획이라면 역 모게지를 피하는 것이 좋다. - 본인이 자신이 융자받은 집에 살지 않는 순간 빌린돈을 모두 갚아야 하므로 이사를 갈 계획이 있다면 융자를 받지 않는 것이 현명하다. 또한 융자를 받기 위한 비용이 일반 모게지모다 비싸므로 공연히 돈만 낭비하는 결과를 초래 할 수 있다.

3. 지금 당장 돈은 내지 않아서 좋지만 본인의 자산인 home Equity가 감소되므로 잘 생각하고 결정해야 한다. 한국적인 정서로 자신의 자손에게 집을 융자 없이 깨끗하게 물려주려 고 하시는 분들은 역 모게지를 원하지 않는 경우가 많다.


브라이언 주
뉴욕융자 대표
(213)219-9988