주택 경매 모습

주택가격이 계속 하락세를 나타내고 있다. 날로 늘어나는 압류(foreclosure) 주택과 부동산이 가장 큰 원인이다. 압류주택의 매매가 증가하는 경우 주택가격은 크게 하락하는 양상을 보이는데 이는 압류주택이 상대적으로 헐값으로 매매되는 경향을 나타내기 때문이다. 바꿔 말하면 원래 가격보다 훨씬 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회가 된다. 현재 압류주택 상황과 구입시 유의사항을 알아본다.

■ 평균 매매 가격
4월중 신규주택매매의 경우 전월대비 7.1%가 증가하였음에도 불구하고 여전히 기록적으로 낮은 수준을 보이고 있다. 중간매매가격의 경우 최근 안정세를 보이고 있지만 부진한 주택수요와 더불어 헐값세일(Distressed Sales)의 급등으로 인하여 하락압박을 받고 있다.

26일 압류주택 전문 회사인 리얼티트랙(RealtyTrack)의 조사자료에 따르면 미 전국의 평균 압류주택 판매 가격은 일반 가격 보다 27%가 낮았다. 특히 10개주는 평균 35% 이상 낮았는데 오하이오와 일리노이가 41%, 켄터키와 메릴랜드가 39%, 테네시주가 38%나 낮은 가격에 거래됐다.

대형 은행들의 부동산 압류물건들도 계속 늘어나고 있다. 현재 은행들이 소유한 압류물건은 87만채 이상으로 나타나고 있는데 이는 2007년 금융위기사태가 터졌을 때에 비하여 거의 2배나 늘어난 것이다. 이와 더불어 현재 100만채의 주택들이 압류조치에 놓여 있고 앞으로도 수백만채의 주택들이 은행소유로 넘어갈 것으로 예상되고 있다.

■ 얼마나 많이 나와 있나
전국의 압류주택과 숏세일을 공지하는 foreclosure.com에 따르면 26일 현재 퀸즈 지역의 압류 매물은 247개, 프리-포클로져 건물(압류위기)은 5,696개다. 롱아일랜드 낫소 카운티는 194개, 브루클린은 96개, 뉴저지 버겐카운티는 126개의 압류 매물이 나와 있다. <표 참조>

퀸즈 엘머스트의 멀티 패밀리 주택이 기준가 53만달러에, 매매가 23만달러로 리스팅 되는 등 시세의 40% 이하로 팔리는 주택도 적지 않다. 그러나 낫소카운티는 평균 60~80%선을 유지하고 있는 압류주택이 상대적으로 많다.

<한인 밀집 지역 압류 건물 현황(자료:forecoure.com 5월26일 현재)>
지역/유형 압류 압류위기 숏세일 파산 옥션
퀸즈 247 5,696 189 565 13
브루클린 96 3,151 532 274 6
낫소카운티 194 3,256 279 865 4
버겐카운티 126 2,847 36 653 3

■ 압류주택 구입시 유의할 점
압류주택 구입을 문의하는 한인들도 늘고 있지만 무턱대고 시세보다 저렴하다는 이유로 압류주택 시장에 뛰어들다가 오히려 손해를 볼 수도 있다는 것이 전문가들의 공통된 주의사항이다. 실제로 예비 바이어의 55%가 경매 주택 구입을 고려했지만 이중 85%가 경매 주택 구입에 따르는 위험성을 제대로 알지 못했다는 조사 결과도 있다.

뉴지지의 홍종석 브로커는 “압류주택하면 쉽게 경매부터 떠올리지만 경매되는 주택은 바이어가 구입할 수 있는 방법 중 하나일 뿐이며 그 수도 많지 않다”며 “가장 안전한 방법은 은행 명의로 된 압류주택을 구입하는 것”이라고 설명했다. 아직 경매 단계에 들어가지 않은 ‘프리-포클러져’ 주택의 경우 소유주들은 주택 시세보다 더 많은 모기지 빚을 지고 있기 때문에 잠재 바이어들은 소유주들뿐 아니라 렌더 측과도 거래를 해야 하는 부담을 안게 된다.

따라서 이 단계의 압류주택은 보통 절차가 복잡하고 시일도 오래 걸릴 뿐 아니라 가격도 다른 단계의 압류주택보다 보통 더 높다는 단점을 지니고 있다. 그러나 한 가지 장점은 보통 압류주택 구입시 단점으로 지적되는 인스펙션 측면에서 바이어들은 유리한 위치를 선점한다. 즉 바이어들은 구입 전 주택 인스펙션을 할 수 있다는 장점이 있다. 공공 경매로 넘어간 압류 주택 매물은 보통 가격이 가장 저렴하지만 인스펙션이 불가능해 종종 예상외의 수리비가 들어가게 된다.

가장 안전한 단계로 불리는 ‘은행소유주택(Reo)’은 공공 경매에서 입찰자가 나서지 않아 은행 재소유로 넘어간 주택을 의미한다. 이 단계의 압류주택은 경매시보다 보통 더 비싼 경우가 많지만 은행측이 어느 정도의 수리를 해서 시장에 내놓는 경우도 있으며 바이어들에게 유리한 파이낸싱 조건을 제공할 수도 있다. 일부 은행들은 턱없이 낮은 가격으로 바이어들의 경쟁을 의도적으로 유도, 오히려 예상치보다 더 높은 가격으로 압류 매물을 처리하는 경우도 발생하므로 너무 낮은 가격에 쉽게 흥분하지 않도록 한다. <박원영 기자>