곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
이제 바야흐로 주택 클로징의 중심으로 들어서고 있다. 메뚜기도 한철이란 말이 있는데 주택융자를 하는 필자로선 가장 바쁜 시간들을 보내는 시즌이다. 지금부터 새 학기가 시작하는 9월 중순까지 클로징이 대부분 몰려있다. 10월부턴 열기가 좀 식는다. 이번 시간에는 클로징에 관련하여 몇가지 알아본다.
클로징을 한번이라도 경험해 본 고객이라면 알겠지만 주택 클로징은 그리 만만하지가 않다. 수많은 서류를 산더미처럼 쌓아놓고 하나하나 사인을 해나간다. 시간이 지나면 집중력이 떨어져 어떤 서류가 중요한지도 모른 채 변호사가 내민 서류에 그냥 사인하기에 바쁘다. 이번 시간은 클로징시 모든 클로징 비용을 한번에 볼 수 있는 클로징 스테이트먼트인 HUD-1을 알아보자.
HUD-1은 주택도시개발부(U.S. Department of Housing and Urban Development)에서 발행하는 공식 클로징 서류(Settlement Statement)를 말한다. HUD-1은 일반적으로 3장으로 구성되어 있다.
1. HUD-1 첫째 장
HUD-1의 첫째 장은 셀러와 바이어가 주고받는 전체비용을 나타낸다. 모든 항목은 번호로 매겨져있고 100~300번대는 바이어쪽 비용으로 왼편에, 400~600대는 셀러측 비용을 나타내며 오른편에 표시를 해둔다. 먼저 100번대에는 바이어의 지출비용 정리표로 주택구입 가격과 클로징으로 지불되는 바이어의 전체 클로징 비용(HUD-1 두번째 장의 합), 그리고 혹시 셀러측에서 미리 낸 세금 등이 있다면 바이어는 셀러가 미리 낸 세금만큼 돌려줘야 되는 항목도 여기에 포함이 된다. 그리고 그 다음이 200번대 항목인데 이곳은 바이어가 받는 내용이 들어간다.
바이어가 계약할 당시 예치금(Deposit)과 은행에서 융자 받는 금액이 표시된다. 가끔 은행에서 클로징 비용으로 몇백달러 정도 크레딧을 주는 경우도 있는데 이런 항목이 여기에 들며 또한 셀러가 각종 세금을 미납한 것, 바이어 측에서 크레딧으로 받는 금액이 이곳에 명시가 된다. 그리고 300번대는 100번대 전체합에 200번 전체 합을 뺀 금액 즉 바이어가 주택 구입으로 클로징시 갖고 와야 할 정확한 금액이 표시가 된다.
그럼 이제 셀러측이다. 400번대에는 우선 셀러가 받아야 할 계약 금액이 명시가 된다. 그리고 셀러가 미리 낸 세금 등이 있다면 이곳에 바이어로부터 받아야 할 세금부분이 표시된다. 그 다음은 500번대 항목들로 셀러의 지출 항목들이다. 여기에는 클로징시 발생되는 셀러의 전체비용(HUD-1두번째장 비용의 합)이 표시된다. 그리고 여기에 혹시 셀러가 갚아야 할 기존 모기지가 있다면 그 금액이 클로징 당일까지 이자까지 합하여 여기에 표시된다. 또한 셀러측에서 미납한 세금이 있다면 그것도 이곳에 표시된다. 그 다음이 600번대인데 여기서도 바이이의 것처럼 400번대 수익 전체 합에 500번의 지출 전체 합을 뺀 금액 즉 셀러가 주택 매각으로 클로징 손에 쥐는 금액의 합이 여기에 표시된다.
2. HUD-1 두번째장
앞서 HUD-1 첫째장을 설명하면서 바이어의 전체 클로징 비용과 셀러의 전체 클로징 비용을 언급했다. HUD-1 두번째 장은 이 전체 비용들의 세부 사항들이 자세히 표시되어 있다. 우선 700번대는 셀러가 클로징으로 부동산 에이전트에게 지불하는 커미션 비용이 표시되고 800번대에는 바이어가 클로징시 지불하는 각종 은행 지출 항목이 들어있다 내용을 보면 은행비용(Loan Origination charge), 융자시 받을 수도 있는 포인트(Points), 감정비용, 텍스 서비스 비용, 홍수지역 확인(Flood Certification)비용, 크레딧 확인 비용 등이 포함된다.
그 다음은 900번 항목으로 바이어가 미리 내는 이자금액과 보험이 여기에 표시된다. 참고로 주택융자를 하면 클로징 당일로부터 그달 말일까지 남은 날수를 계산해서 이자를 클로징날 내게 된다. 그리고 다음 달은 모기지 페이먼트가 없고 클로징 한 두달뒤 첫날에 첫모기지 페이먼트가 시작된다.그 다음은 1,000번대 항목들로 바이어가 은행에 예치하는 주택세금과 보험이 여기에 포함된다.
일반적으로 주택 융자를 하게 되면 은행에서 주택세를 대신 내주게 되는데 은행은 주택으로 인해 발생되는 각종세금(Property Tax, School Tax, County Tax 등)의 지불일시를 계산해서 몇 개월치를 미리 예치하고 클로징 뒤 매달 세금일부를 받아 예치를 한 뒤 고객을 대신해서 세금 납부일에 맞춰 세금을 대납해 준다.
그 다음은 1,100번대 비용들인데 여기에는 바이어가 각종 타이틀로 지출하는 비용들이 들어간다. 가장 큰 비용이 타이틀 보험이고 나머지는 각종 타이틀 조사 비용과 타이틀 에이전트 비용, 뉴욕일 경우 은행 변호사 비용 등이 여기에 포함된다.그 다음이 1,200번대 항목이다. 여기에는 바이어와 셀러가 정부에 내는 세금들이 표시된다. 뉴욕일 경우 바이어가 내는 모기지 텍스가 여기에 들어가고 셀러 또는 바이어가 내는 트랜스퍼 텍스(Transfer Tax), 리코딩 비용, 디드(Deed) 비용 등이 여기에 표시된다.그다음은 1,300번대로 각종 추가 항목들이 표시되고 1,400번은 상기의 합이 표시된다. 여기에 나타나는 금액은 그대로 HUD-1 첫째장의 지출 항목에 표시가 된다.
3. HUD-1 3번째 장
HUD-1의 마지막장은 바이어를 보호하기 위한 페이지다. 여기는 바이어가 은행에 처음 융자를 얻을 당시 클로징 비용에 대해 설명을 듣고 대충 클로징 비용이 얼마가 나온다는 것을 표로 받게 되는데 이것이 GFE(Good Faith Estimate)이다. 즉 바이어가 처음 융자를 할 때 GFE로 받은 내용의 금액들과 실제 클로징시 발생한 비용들 HUD-1의 정확한 숫자들이 어떻게 차이가
나는가를 표시해주는 페이지이다.
먼저 GFE와 HUD-1이 차이가 나면 안되는 항목들이 표시가 된다. 여기에 들어가는 항목들은 은행비용(Loan Originations Charge)과 포인트, 세금이 포함된다. 즉 바이어가 인지하지 못한 어떠한 포인트나 추가 은행 비용 들어가 있다면 클로징 자체가 성립이 안된다는 것이다.
두번째로 GFE보다 HUD-1에서 10%정도 인상되어도 되는 항목들이 표시가 된다. 여기에는 주택감정비, 리코딩 비용, 텍스 서비스 비용, 홍수 지역 확인 비용 등이 들어간다.
세번째로는 클로징 때 바뀔 수 있는 비용들이 여기에 표시가 된다. 여기에는 초기 이자와 예치되는 세금이 있고 타이틀 보험과 주택보험 등이 여기에 들어간다.마지막으로는 융자받은 조건들이 표시된다. 융자금액, 이자율, 상환연수, 그리고 이자가 고정인지 변동이면 몇년마다 변동인지, 선납벌금(Prepayment Penalty)이 있는지가 자세히 표시된다.이처럼 HUD-1만 제대로 볼 줄 알면 클로징의 전체 흐름을 가늠할 수 있다.
