곽동현 M&T Bank Sr. Loan Officer
드디어 계절의 여왕이라는 5월이 다가왔다. 동부의 초록이 제대로 시작되는 계절이다. 동네마다 화사한 꽃들로 눈길을 유혹하고 있는데 주택 구입자들의 눈길도 유혹하길 바래본다.최근 주택구입하는 고객들 중에 기본적인 지식을 숙지하시고 문의 하시는 분들이 꽤있다. 이런 분들은 한결같이 포인트 부분에 대해서 질문을 한다. 은행에서 포인트를 얼마나 적용하느냐고 묻지만 은행에서 고객들에게 적용하는 포인트는 너무나 다양해서 문의한 고객이 포인트 적용을
받을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 이번 시간에는 다운페이먼트 정도와 크레딧에 상관하여 적용되는 포인트에 대해서 자세히 알아보자.
우선 포인트라고 하면 은행에서 고객에게 융자를 해줄 때 부과되는 리스크 프리미엄이라고 생각하면 된다. 똑같이 20% 다운을 하는 고객이 크레딧 점수가 한명은 800점까지 이르고 다른 한명은 700점에 못미친다면 똑같은 이자를 적용하기가 어렵다. 이때 은행에서는 최고 조건의 기본이자를 두고 이 최고 조건에 못 미칠 경우 위험 프리미엄인 포인트를 적용을 하게 된다. 그리고 1포인트라고 하면 그 비용은 융자금액의 1%를 클로징시 한번 내는 것을 말한다. 즉 10만달러 융자시 0.25포인트면 250달러가 발생되는 것이다. 참고로 적용된 포인트는 다음해 세금보고에 소득공제 대상이 된다. 현재 프레디멕과 페니매 기준의 컨포밍 융자시 발생되는 포인트가 크레딧과 다운페이먼트에 따라 어떻게 부과되는지 알아보면,
FICO/LTV * <=60% 60.01-70% 70.01-75% 75.01-80%
80.01-85% 85.01-90%
Fico >=740 -0.250 0.000 0.000 0.250 0.250 0.250
Fico 720-739 -0.250 0.000 0.250 0.500 0.500 0.500
Fico 700-719 -0.250 0.500 0.750 1.000 1.000 1.000
Fico 680-699 0.000 0.500 1.250 1.750 1.500 1.250
Fico 660-679 0.000 1.000 2.250 2.750 2.750 2.250
Fico 640-659 0.500 1.250 2.750 3.000 3.250 2.750
Fico 620-639 0.500 1.500 3.000 3.000 3.250 3.250
Fico < 620, including No Score 0.500 1.500 3.000 3.000 3.250 3.250
<최근 페니매 프레디멕 기준 은행에 따라 다소 차이가 있을 수 있다>
표를 보기 앞서 간단한 용어를 이해 할 필요가 있는데 Fico는 크레딧 점수를 말하고 융자시 크레딧 회사 3곳(Transunion, Equifax, Exptrance)에서 조회한 점수 중 중간 점수가 적용이 된다. LTV(Loan To Value)는 감정가나 구입가 대비 융자 금액 비율을 말한다. 즉 20% 다운은 LTV 80%가 되고 40% 다운이면 LTV가 60%이다.
1. 노 포인트 적용 크레딧 점수740, 25%다운
표에서 보는 바와 같이 크레딧과 다운페이먼트에 대해서 포인트 적용을 받지 않기 위해서는 최소한 25% 이상 다운과 크레딧 점수가 740점 이상은 되어야 한다. 만약에 크레딧이 800점이 넘더라도 다운 페이먼트가 20% 미만일 경우엔 포인트가 발생이 된다는 것이다. 또한 30%이상을 다운을 하더라도 크레딧이 나쁘면 점수에 따라 1포인트 이상 포인트가 발생할 수도 있다는 것이다. 참고로 페니매와 프레디멕에서 크레딧에 대한 강조가 있기 전에는 20% 이상 다운을 하고 크레딧 점수가 740점 이상일 경우엔 포인트 적용이 없었다.
2. 포인트 크레딧
최근 들어 다운페이먼트를 절반 가까이 하는 고객들도 꽤 있다. 이때 크레딧 점수에 따라 포인트를 크레딧으로 받는 경우도 있다. 상기 표에서 보는 것과 같이 다운이 40% 이상이 되고 크레딧 점수가 720점 이상일 경우 은행에서 0.25 포인트의 크레딧을 받을 수가 있다. 즉 10만달러에 0.25포인트면 클로징 때 은행으로 부터 클로징 보조금으로 250달러를 받는 것이다. 참고로 40%
이상 다운을 하더라도 크레딧 점수가 660점 미만일 경우 0.5 포인트가 적용이 된다는 것도 알아 둘 필요가 있다.
3. 다운 20% 미만시 적용 포인트
표를 자세히 관찰해 보면 좀 이상한 부분이 있다. 크레딧 점수 680점선에서 20% 다운과 15%, 10% 다운에 적용 포인트가 좀 이상하게 보일 것이다. 즉 20%다운보다 15%나 10%다운이 더 위험해 보이는데 적용되는 포인트 오히려 낮다. 그 이유는 다름이 아니고 20% 미만 융자를 받게 되면 그 위험으로 인해 모기지 보험PMI(Private Mortgage Insurance)를 따로 구입을 해야 한다. 고객이 구입하는 PMI로 위험 프리미엄을 줄이는 효과가 발생해 10%다운보다 20% 다운 융자의 포인트가 적다는 것이다. 하지만 20%보다 적은 다운페이먼트는 결코 좋은 것만은 아니다. 10%다운은 매월 막대한 모기지 보험을 매달 지불해야 된다. 이보다 앞서 융자 심사 보다 최근 더 까다로운 모기지 보험 심사까지 패스해야 융자를 받을 수가 있다.
4. 크레딧 점검
마지막으로 주택 구입에 있어서 무엇보다 중요한 것이 본인의 크레딧을 미리 점검하는 것이다. 상담을 하다보면 크레딧 점검을 극도로 기피하시는 분들이 계신데 건강검진을 해야 하는데 방사선이 위험하다고 X-Ray촬영을 거부하는 것과 똑같다. 주택구입에 앞서 크레딧을 점검하면 상기적용포인트를 피할 수가 있다. 고객이 갖고 있는 크레딧 라인의 각종 회사들은 매월 말이나 초에 고객의 그 달 크레딧 정보를 크레딧 회사에 보고하게 돼 있다. 그래서 불필요한 크레딧 카드빚 몇백 달러만 갚아 버려도 700점 부근의 크레딧은 점수가 한달 만에 10~30점은 쉽게 오를 수가 있다. 고객이 원하면 융자 중에라도 크레딧을 한번 더 확인해서 높은 점수가 나올 경우 새로운 점수로 조정을 받을 수가 있다. 제대로 이해해서 불필요한 비용은 줄이는 지혜가 필요하다.
