신현근(Simon S. Capital 대표)

비우량 주택 모기지에서 시작된 모기지 위기가 계속되면서 많은 주택 소유자가 월 불입금을 납부하는데 어려움을 겪고 있다. 또한 융자 기관은 신용 위기가 깊어지면서 많은 경우에 주택의 압류와 경매를 통한 융자금 회수를 강행할 수밖에 없는 현실에 처해 있다. 이런 때일수록 주택 소유자인 차입인의 입장에서는 월 불입금을 줄일 수 있는 방안이 있는지 다각적으로 검토하여야 한다.
이러한 불입금 절약 방안의 하나로 민간 모기지 보험에 가입하여 보험금을 불입하고 있는 차입인은 누구나 어느 시점에서 보험료를 더 이상 내지 않아도 되는지를 꼭 확인하고 필요한 조치를 취하여야 한다.

민간 모기지 보험(Private Mortgage Insurance, PMI)은 보통 주택 가치의 80% 이상을 대출한 융자 기관이 그 모기지가 채무 불이행 상태에 빠져 담보 주택을 처분하여 대출금을 회수해야할 처지에 빠지는 경우에 민간 보험회사가 융자기관에게 이로 인한 손실을 일정한 범위 안에서 보전해주는 보험이다.
최근에는 융자 기관이 보험료를 납부하고 융자 기관은 이를 보상받기 위하여 상대적으로 높은 이자율을 적용하는 융자기관 지불 모기지 보험(Lender-Pay Mortgage Insurance)이 늘어나고 있으나 아직도 대부분의 경우에 차입인이 보험료를 납부하는 전통적인 차입인 지불 모기지 보험(Borrower-Pay Mortgage Insurance)이 이용되고 있다. 이번 칼럼에서는 전통적인 지불 방식
의 민간 모기지 보험의 해지(Termination)에 대하여 알아본다.

1. 보험 해지의 필요성
보험료를 지불하는 것은 차입인이지만 융자 기관이 보험 회사를 선정하고 또한 융자 기관이 보험의 수익자이기 때문에 차입인과 융자 기관의 이해관계가 다를 수 있다. 일단 가입한 모기지 보험이 해지되지 않는 한 융자 기관의 이익이 보호되므로 융자 기관의 손실 위험성이 거의 사라진 이후까지 차입인은 계속 보험료를 납부해야 하는 불합리한 경우가 발생할 수 있다.그러므로 차입인이 어떤 경우에 보험을 해지할 수 있는지를 알아서 자기의 이익을 지키는 것이 매우 중요하다. 1999년 이후에 연방법에 의한 보험 해지가 가능해졌으나 그 요건이 복잡하므로 이에 대한 충분한 이해가 필요하다.

2. 연방법에 따른 자동 해지
주택 소유자 보호법(Homeowners Protection Act of 1998, HPA)은 1999년 7월29일 이후에 설정된 주택에 대한 모기지에 대하여 모기지 잔액이 원리금 상환(Amortization)에 의하여 융자 당시의 주택 가치(Original Value)의 78% 이하로 떨어지면 자동적으로 보험을 해지하도록 규정하고 있다.
그러나 이 법에서는 현재의 주택 가치를 무시하므로 이 법에 따른 해지 요건을 갖추는 데에는 많은 원금을 추가로 선납하지 않는 대부분의 경우에 오랜 기간이 소요된다.

3. 연방법상 차입인의 신청에 의한 보험의 해지
또한 위에서 설명한 연방법은 1999년 7월29일 이후에 설정된 주택에 대한 모기지에 대하여 차입인의 신청이 있으면 모기지 잔액이 당초 주택 가치의 80% 이하로 떨어지는 시점에서 이를 해지하도록 규정하고 있다. 여기에서 본인의 요청이 있는 경우에는 보험의 해지 시점이 앞당겨짐에 유의하여야 한다.
그러나 융자 기관은 그 주택에 2차 모기지가 있는 경우 융자 당시 보다 주택의 가치가 하락한 경우와 지난 1년간 30일 이상 지불이 늦은 적이 있거나 그 이전 1년 동안에 60일 이상 지불이 늦은 적이 있는 경우에는 차입인의 보험 해지 신청을 거절할 수 있다.

4. 모기지 공사가 매입한 모기지에 대한 특례
모기지 공사인 페니메나 프레디맥이 매입한 모기지에 대하여는 1999년 7월29일 이전에 발생한 모기지인지 그 뒤에 발생한 모기지인지를 가리지 않고 모기지 공사가 정한 연방법의 규정보다 훨씬 관대한 보험 해지 요건이 적용된다. 이를 살펴보면 다음과 같다.

차입인은 모기지 잔액이 현재의 감정가(Current Appraised Value)의 75% 이하로 떨어지는 경우에는 2년 이후에 보험을 해지할 수 있으며 모기지 잔액이 현재의 감정가의 80% 이하로 떨어지는 경우에는 5년 이후에 보험을 해지할 수 있다. 현재의 감정가를 받아들이므로 주택 가격이 급등한 경우에는 쉽게 해지 요건을 갖출 수 있다.

차입인이 보험의 해지를 신청하고 모기지 공사와 융자 기관이 받아들일 수 있는 감정을 받아야 한다.

주택에 2차 모기지가 있거나, 주택이 주 주거용이 아닌 투자용으로 사용되고 있거나 다세대 주택인 경우에는 해지의 기준이 되는 비율이 낮아지므로 해지에 더 많은 기간이 소요된
다.
모기지 공사는 지난 1년간 30일 이상 지불이 늦은 적이 있거나 그 이전 1년 동안에 60일 이상 지불이 늦은 적이 있는 경우에는 차입인의 보험 해지 신청을 허용하지 않는다.

5. 주법에 의한 보호
캘리포니아, 코네티컷, 메릴랜드, 미네소타, 미주리, 뉴욕, 노스 캐롤라이나, 오레곤, 택사스, 버지니아 등의 주에서는 보험의 해지에 관한 주법이 별도로 있으므로 이러한 주법이 차입인에게 유리하게 작용할 수 있는지를 검토할 필요가 있다.

6. 융자 기관 자체의 해지 규정
위에서 설명한 보험을 해지할 수 있는 여러 가지 경우에 해당하지 않는 경우에는 융자 기관 자체의 해지 규정을 조사할 필요가 있다. 융자 기관이 의외로 관대한 규정을 가지고 있다면 차입인이 큰 도움을 받을 수도 있을 것이다.
어느 경우를 막론하고 차입인은 융자 기관의 보험 해지에 대한 규정을 서면으로 받아서 스스로에게 가장 적합한 해지 방안을 검토하는 것이 좋을 것이다.