어느덧 4월도 지나가고 이제 며칠 뒤면 계절의 여왕이라는 5월이 된다. 계절의 변동이 있는 동부지역은 이제부터 주택 매매의 가장 피크에 돌입하는 시즌이다. 이번 시간에는 주택 구입을 희망하는 바이어가 융자를 얻을 때 가장 궁금해 하는 부분들을 한번 다루어 보기로 하자.
1.월 페이먼트
주택 구입자의 가장 궁금해 하는 것은 뭐니 뭐니 해도 주택 구입을 해서 월 페이먼트가 도대체 얼마가 나가느냐 하는 것이다. 융자금액과 모기지 이자 그리고 세금 등에 따라 모두 달라지겠지만 가장 일반적이고 쉬운 방법으로 알아보면 10만달러당 월 페이먼트가 약 550달러 모기지 페이먼트가 발생한다고 보면 대충 맞다. 여기에 세금을 한달에 약 500달러 그리고 집 보험을 약 100달러 정도로 보면 된다. 그래서 30만달러 융자를 한다고 하면 550x3을 해서 1,650달러에 세금과 보험 600달러을 합하면 2,250달러 정도가 된다. 이것은 최근 이자 4%대 후반에서 5%초반으로 기준으로 한 것이고 세금도 6,000달러 정도 기준을 한 계산이다. 그래서 30만달러 융자를 하면 한달에 대략 2,300달러 정도 내면 되는구나 생각할 수 있다. 이 정도면 렌트가 좋을지 구입이 좋을지 생각해 볼 기준이 충분히 될 것이다.
2.필요한 수입
그럼 상기처럼 30만달러 정도를 융자했을 때 월 페이먼트가 2,300달러 정도 발생한다면 과연 지금 수입이 얼마정도 보고되어야 융자가 가능할까? 수입은 아주 간단하다. 지출에 두배 이상이면 된다. 보고되는 수입이 2,300x2=4,600달러 이상이면 가능하다. 회사에 소속이 되어 W2로 세금 보고를 하는 고객은 세금을 떼기 전 한달 수입이 4,600달러 이상이면 가능하고 소규모 자영업자들은 대략 5만5,000달러 정도 연간 소득신고를 하면 가능하다. 여기서 한가지 기억할 것은 주택 비용외 추가 지출은 전무하다는 가정하에서이다. 만약 고객이 자동차 페이먼트로 200달러를 지불하고 있다고 하면 상기 모기지 페이먼트 2,300달러에 200달러를 더한 2,500달러의 두배에 해당하는 수입이 필요하다. 즉 월 5,000달러 이상 수입이 요구되는 것이다.
그렇다면 수입이 부족한 고객은 본인의 크레딧에 나와 있는 모든 페이먼트를 우선 줄이는 것이 선행이 되어야 한다. 자동차 페이먼트나 학자금 융자와 같이 매달 정해진 금액으로 지불 되는 지출은 그 남은 개월 수가 10달 미만이면 지출에서 제외가 된다. 그러니 만약 자동차 페이먼트가 15개월 남았다고 하면 5개월 치를 미리 갚는 방법으로 페이먼트에 대한 지출은 줄일 수 있다.
3.다운 페이먼트
수입이 충분하면 5%미만을 다운을 하더라도 융자가 가능한 프로그램이 있으나 수입이 부족하다면 다운페이먼트는 20%이상으로 생각하는 것이 가장 이상적이다. 만약 20% 미만이 다운이 되면 계산이 아주 복잡해진다. 왜냐하면 20% 미만이 다운되면 은행에서 개인모기지 보험인 PMI(Private Mortgage Insurance)를 요청하기 때문이다. PMI는 기본적으로 2년 이상 발생이
될 수가 있고 원금을 갚거나 주택가가 추후에 올라가면 감정을 한 후에 감정가에 모기지가 78% 미만 남았을 때 PMI를 빼는 것을 요청할 수 있다. 이것보다 더 큰 문제는 PMI를 다루는 보험회사에서 융자 심사를 한번 더 한다는 것이다. 앞서 지출의 두배 정도 수입이 있으면 된다고 했는데 이때 사용된 DTI(Income to Debt Ratio)가 50%이다. 하지만 일반적으로 PMI를 제공하는 보험회사에서 DTI를 41%정도로 하고 있다. 이것은 수입이 더 많이 필요하다는 이야기이다.
4.은행잔고
가끔 고객들 중에 다운페이먼트를 현금으로 갖고 계신 고객들이 있는데 현금으로는 절대 주택 구입을 못한다. 클로징에 필요한 모든 비용은 은행에 들어가 있어야 되고 기본적으로 은행은 한달치 은행 스테이트먼트를 요구한다. 이때 1만달러 이상이 입금된 금액들에 한해서는 출처를 밝혀야 한다. 그러니 뭉치돈은 주택을 구입하기에 앞서 미리미리 은행에 입금을 시켜 놓아야 한다. 일반적으로 처음 주택을 구입하는 고객들 중에 한국이나 이곳의 부모님으로 부터 송금을 받아서 다운페이먼트를 하는 고객이 많은데 송금시 송금받은 영수증을 챙기고 간단히 Gift Letter를 작성함으로 송금에 대한 증빙을 할 수 있다.
5.클로징 비용
마지막으로 준비, 고려되어야 할 사항이 클로징 비용이다. 클로징 비용의 정확한 산출은 희망하는 주택의 세금내는 스케줄에 따라 다양하게 바뀔 수 있다. 그리고 뉴욕은 뉴저지에 적용되지 않는 모기지 세금(Mortgage Taxes)이라는 게 있다. 이것도 뉴욕주나 뉴욕시와 차별하여 지불하게 된다. 일반적으로 40만달러 주택을 30만달러로 구입할 경우 클로징 비용은 뉴욕 기준으로 1만5,000달러 정도 준비를 하면 된다. 뉴저지는 2~3,000달러 저렴하다고 보면 된다.
상기 정도만 이해를 하더라도 주택 구입을 희망하는 고객들에게는 큰 도움이 된다. 가장 중요한 것은 본인의 수입으로 현재 갖고 있는 자금을 다운하고 얼마정도까지의 주택을 구입할 수 있는지를 이해하는 것이 가장 중요하다. 충분히 바이어 마켓으로 준비된 시장을 제대로 공략해서 이번엔 내 집 마련의 꿈을 꼭 이루길 기대한다.
모기지 이야기/곽동현
