모기지 이야기/진퇴양난에 빠진 이민생활
2011-04-09 (토)
곽동현
지난 3월말 정부는 ‘The Dodd-Frank Act’ 규제안에 예외가 되는 안전한 주택 모기지(Qualified Loans)에 대해 새로운 기준을 제시했다. The Dodd-Frank Act란 시중 은행이 일반 고객들에게 융자를 하고 그것을 2차 모기지 채권을 시장에 매각시 일정 기준에 못미치는 모기지 채권에 한해서는 시중은행에서 채권의 5%를 자체 보유하도록 한 규제안이다. 시중은행에서 융자를 해줄 때 가이드라인 끝자락에 맞춰 위험한 융자를 양산해 시중에 팔아 그것으로 생기는 위험성을 공유하자는 고육지책인데 어떻게 보면 일리가 있는 제도인 것 같다. 그럼 이번에 정부가 발표한 The Dodd-Frank Act 규제안에 예외가 되는 안전한 모기지(Qualified Loans)의 기준은 어떤 것인지 한번 알아보자. 필자는 Qualified Loans를 우량 모기지라 불러보겠다.
1. 주택 구입시 20%이상 다운되는 모기지, 재융자시 LTV(Loan to Value)75%, 캐시아웃 재융자시 LTV 70%
2. 수입 대비 지출 DTI(Debt to Income Ratio) 28/36
3. Full amortization (no Interest only or exotic products)
4. 2년 동안 크레딧 상에 어떠한 것도 2번 연속 연체가 없을 것.
상기 발표를 세부적으로 어떠한 내용인지 들여다보면 첫째, 주택 구입시 20%다운하는 것, 이 부분은 최근 한인들이 주택 구입을 할 때 전반적으로 20%다운을 준비하고 있다. 재융자시 LTV 75%라는 것은 주택을 구입 후 재융자를 신청하면 감정을 다시 하게 되는데 몇 년 전에 25%이상을 다운하고 구입을 했더라도 집값이 내려 이 기준치에 못 미칠 수도 있다. 캐시아웃은 그 기준이 70%이니 주택 감정가에 따라 우량 모기지가 결정될 것이다.
둘째, 수입대비 지출 DTI 28/36인데 여기서 앞의 28은 세금을 내기 전 가계 수입이 주택 융자로 인해 발생되는 월페이먼트, 즉 원금, 이자, 세금, 보험 등이 전체수입의 28%를 넘지 말아야 된다는 말이고 뒤의 수 36은 주택 융자시 발생되는 비용과 고객의 크레딧 상에 지출되는 모든 월페이먼트를 합한 것이 전체 수입의 36%를 넘지 말아야 우량 모기지라는 것이다.
이 부분에서 한인들이 가장 취약하다. 현재 페니매일 경우 수입 대비 지출이 45%정도이면 융자 승인이 나고 프레디멕일 경우 DTI가 50%까지 이르더라도 융자 승인이 난다. 최근 필자의 고객 중 많은 한인들은 DTI 50%를 맞추기 위해 지출을 최대한 줄이고 다운을 최대한 늘여서 겨우 융자를 받는 경우가 허다하다. 이럴 경우 정부가 제시한 우량 모기지에서는 제외된다는 것이다.
셋째, 모기지 상환 조건들인데 30년이나 15년을 통해서 페이먼트를 마치는 것만 말한다. 즉 이자만 내는 것이라든지 옵션ARM이라던지 이상하게 파생된 상품은 우량 모기지에서 제외시키겠다는 것이다. 최근 많은 한인들은 30년 고정이나 15년 고정으로 융자를 받기 때문에 이 조항은 큰 무리가 없어 보인다.
넷째 2년 동안 어떠한 페이먼트도 2번 연속 늦은 것이 없어야 우량 모기지가 된다는 것이다.
잘 이해해야 될 것은 상기 조항들이 일반 고객들에게 적용되는 직접적인 모기지가이드 라인이 아니라 시중 은행이 모기지 채권을 매각할 때 상기 조건에 맞지 않을 경우 모기지 채권에 대해 5%대한 책임을 지게 된다는 것이다. 하지만 최근 월스트릿저널(Wall Street Journal)기사에 의하면 지난해 주택 모기 중 62%가 첫째 항목인 20% 다운페이먼트에 못 미친다고 하니 상기 잣대로 적용하면 과연 얼마가 우량 모기지에 해당될까 의심스럽다.
문제는 이로 인해서 이제 시중은행들이 융자 가이드라인 조정을 서두를 것이고 상기 잣대에 적합하지 못한 모기지들은 거기에 상응하는 리스크 프리미엄 비용을 고객에게 부가시키는 것은 분명하다. 이런 것들이 침체된 주택 시장에 찬물을 끼얹는 또 다른 복병이 될 수 있다. 혹시 이글을 보는 독자들 중에서 렌트를 산다고 안심하는 고객이 있을지 모른다. 불과 몇 일전 렌트로 벌어진 헤프닝을 하나 소개한다.
필자의 친한 지인으로 렌트 상담을 받았다. 지인의 교우 중에 최근 이민을 와서 크레딧이 부족한 교인이 있는데 급하게 렌트를 얻어야 되었다고 한다. 지인은 그 교우를 위해 코사인 요청을 받았고 코사인을 해주기로 했다는 것이다. 쉽지 않은 결정인데 그 마음이 참 따뜻하게 느껴졌다. 그런데 문제는 이것으로 끝나는 게 아니었다. 랜드로드가 코사인으로 부족해서 코사인자의 은행 잔고 증명, 소득 증명을 요구했고 테넌트가 될 교인에게 1년치 렌트를 요구했다고 한다. 이 어처구니없는 상황은 여기서 끝난 게 아니다. 그 랜드로드는 1년치 렌트로 부족해서 2달치 Security Deposit을 포함한 14달 렌트를 Bank Check으로 요구하고 렌트 계약은 본인이 지정한 변호사가 직접 준비한다는 것이다.
필자는 지인에게 이 계약을 말렸다. 렌트 계약이라는 게 집주인과 세입자가 어느 정도 신뢰를 가지고 계약을 하는 것이지 크레딧이 부족하다는 이유만으로 터무니없는 조건을 제시하고 부당한 계약이 이루어진다면 계약 후 몇 개월 지나 분명히 사소한 문제를 만들어 예치금 상환에 문제가 충분히 예상되기 때문이다.일반적으로 큰 회사가 관리하는 콘도를 렌트얻을 때 크레딧 조회나 코사인이 필요했다. 하지만 이젠 일반 주택 렌트를 얻었을 때도 세입자 크레딧은 기본이 되고 있다. 예전엔 조금 부족한 크레딧은 한 두달치 더 예치금을 내고 렌트를 얻었는데, 이제 랜드로드마저 세입자를 Underwriting을 하겠다고 덤비니 이민자의 삶이 날로 날로 힘들어지는 것 같다.
