전체적인 경기 흐름이 나아지고 있다는 사인이 여기저기에서 나타나며, 부동산의 경기도 조금씩 풀리기 시작하여 특히 아파트먼트 건물이나 상용리테일 건물 등은 수요가 증가하기 시작하고 바이어의 마켓에서 셀러의 마켓으로, 입주자의 마켓에서 렌드로드의 마켓으로 조금씩 변하기 시작한다고들 하지만 여러 가지의 예상할 수 없는 환경 변화와 재해들로 인해 점차 좋아져지는 여러 가지 통계의 반가움이 많은 사람들에게는 피부에 와 닿지를 않는다. 한인타운에 많이 비었던 식당 자리들도 조금씩 차고 있다고는 하지만 실질적인 소비증가나 부동산 임대의 증가로 보기에는 아직 어려운 실정이다.
다운타운에 많은 한인 비즈네스나 한인타운에 거의 모두를 차지하고 있는 한인 비즈네스들은 비즈네스 오픈할 때 임대와 비즈네스를 넘겨 줄때의 어싸인이나 있는 상태에서 제삼자에게 맡기는 썹리스 등을 항상 경험하고 있음에도 할 때마다 많은 갈등과 예상치 않은 손해들, 일이년 후에 느닷없이 찾아오는 임대료 독촉 등으로 빈번히 많은 골칫거리 속으로 본인들을 집어넣고 있다.
쉽게 생각하며, 변호사 상담에 꼭 들어가야 되는 돈 아끼기 위해 전문지식을 위한 공부도 안하고 본인 눈으로 해당 서적을 통해 확인도 해 보지 않고 여기저기서 주어들은 풍월로 알려주는 주위 사람들 이야기를 들었었기 때문일 게다.
며칠 전 오랜 세월 상용부동산을 많이 취급해온 부동산 브로커와 마주 앉아 여러가지 부동산 전망과 시장 현황에 대한 의견을 나누던 중 사업체 양도 할 경우 파는 사람이나 사는 사람이나 세밀하게 많은 주의를 기울어야 할 임대계약에 관한 topic에서 놀랍게도 이 경험 많은 상용전문브로커는 어싸인먼트, assignment을 받음으로서 파는 사람의 임대계약에 대한 책임은 모두 없어지고, 사업체를 떠맡은 후에는 사는 사람이 모든 임대계약상의 책임을 지게 된다는 주장을 하는 것이었다.
임대계약을 사는 사람에게 어싸인(assign) 한다고 해서 파는 사람의 임대계약에 대한 책임이 아주 끝나는 것은 아니다. 되도록이면 간단하게 정리를 해 보겠다.
임대계약을 함으로써 렌드로드와 입주자 사이에는 본인들이 계약 당사자이기에 계약 당사자의 관계 privity of contract이 성립되며, 또한 계약당사자인 입주자가 계약한 자리에 입주점유 함으로써 점유재산 당사자 privity of estate의 관계가 성립된다.
이 두 가지의 관계나 또는 두 가지 중의 어느 한 가지라도 관계가 지속되어야 계약에 대한 의무와 권리가 수반되는 것이다.
자리를 얻어 보바 집을 만든 사람이 그 보바 비즈네스를 팔게 되어 사는 사람에게 리스어싸인먼을 렌드로드의 승인 하에 해 주었다. 사는 사람은 임대계약 당사자는 아니지만 그 자리를 점유하는 것을 렌드로드로부터 승인 받았기에 사는 사람과 렌드로드 사이에는 점유재산 당사자 privity of estate이 성립되어, 임대계약에 대한 의무와 권리를 가지게 되는 것이며, 보바 비즈네스를 팔은 사람은 더 이상 점유재산 당사자는 아니지만 임대계약 당사자이기에 Privity of contract 이 존재하기 때문에 두 번째로 책임이 있는 당사자 secondarily liable party로 남게 되는 것이다. 때문에 사업체를 팔고 난 후 구입자가 렌트를 체납하거나 의무를 위반 breach of contract을 할 경우 느닷없이 예전 렌드로드로부터 독촉장이 날라 오게 되는 것이다.
썹리스의 경우에는 입주자에 의해 선정된 제 3자이기에 건물주 렌드로드와 계약 당사자 privity of estate의 관계도 아니고, 점유재산 당사자의 관계 privity of contract의 관계는 렌드로드가 아닌 입주자와 맺은 것이기에 렌드로드와는 아무 상관이 없는 관계인 것이다. 썹리스는 잔여기간의 일부를 떠맡는 것이고, 어싸인먼은 잔여기간 모두를 떠맡는 것이다.
사업체를 팔은 후에 임대계약에 대한 책임이 없이하기 위해서는 위에 언급한 두 가지 당사자 관계 privity를 모두 없애 버려야 되는 것이다. 그러기위해 novation이나 새 임대계약을 하는 것이 바람직하다. 모든 것이 legal한 issue, sensitive하고 delicate한 issue이며 후에 커다란 짐이 될 수도 있으니 반드시 전문변호사의 자문을 받아야 한다. (213)550-8826
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
