융자의 자격

2011-03-31 (목)

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요즘 TV 연애 프로그램 중 ‘남자의 자격’ 이 인기가 많다고 한다. 이 프로가 시청자들의 관심을 모으는 이유는 예능을 위한 즉 가식적인 보여줌을 위한 희생이 아닌 출연자들의 진지함이 보는이의 마음을 움직이기 때문이라 한다. 출연자들은 순간순간이 자신들의 삶을 변화시킬 수 있는 작은 기회로 생각하며 열심히 하고 있다는 뜻이다. 융자에도 자격이 있다. 국어사전에서 자격이란 “어떤 임무를 맏거나 일을 하는데 필요한 조건” 이라 한다.

지난 수 년 간 자격 조건을 무시한 융자로 많은 문제가 있었다. 융자 받기가 진짜 힘든 이때 주택 융자를 받으려 한다면 신경 써야 할 융자 자격 조건들을 크게 4 가지로 요약한다.

1. 크레딧 - 은행이 알 수 없는 융자신청인을 알아볼 수 있는 최소한은 신용을 조회하는 것이다. 랜트를 줄 때도 크레딧은 필수이다. 요즘은 최소한 740점 이상은 나와야 좋은 조건의 융자가 가능하다. 크레딧 점수가 680점이고 740점인 신청자와 같은 이자로 40만 융자를 받을 경우 3point(만 이 천 불)을 더 지불해야 한다.

빚이 많으면 점수가 많이 내려가므로 집을 사려한다면 먼저 크레딧이 어떤지 알아보는것이 바람직하다. 특히 파산을 하였을 경우 3년 혹은 집을 차압 당한 적이 있다면 4년 동안은 모게지 융자가 나오지 않으므로 그 기간 동안 무리하게 집을 구입하려 하기보다는 크레딧을 RE-built하는데 신경 써야 한다. 특히 자동차를 융자 받아 구입해야 한다면 주택 융자가 끝난다음 해야 한다. 갑자기 늘어난 월 페이먼트로 융자 자격조건을 상실할 수 있기 때문이다.

2. 수입 - 집 페이먼트를 할 자격조건이 되는지 은행들은 당연히 알고자 한다. 흔히들 집을 산 후 나가야할 모든 페이먼트에 3배 정도의 수입이 되여야 융자가 나온다 한다. 좀 디테일하게 말한다면 PITI(Principle, interest, tax, and insurance) + all debt(car payment, credit card minimum payment, student loan monthly payment, 그리고 콘도라면 HOA fee 등등을 포함한 매달 페이먼트가 매달 버는 총 수입의 45%가 넘어가면 융자가 나오지 않는다.
그것도 지난 2년 의 평균 수입을 말하는 것이다. 만약 현재 수입만이 자격조건에 된다 하면 소용이 없다. 예외 조항은 전문직 즉 간호원, 의사, 변호사, 약사 등등은 1년의 월급 수입 만으로도 자격조건이 된다. 직장도 같은 종류의 직장 이어야지 1년은 sales commission 을 받고 1년은 manager로 수입을 벌었다면 안된다.

3. 다운 페이먼트 - FHA 융자는 3.5%, VA Loan은 0% 다운 으로도 융자가 되지만 자격조건이 매우 까다롭다. 일반 conventional loan은 10% 다운으로 주택을 구입할 수 있다. 하지만 콘도나 타운 하우스의 경우 15%가 minimum down 이고 적어도 25% 이상은 다운해야 비용에서 불이익을 면할 수 있다. 외국인일 경우 40% 이상의 다운이 필요하다.

융자은행들은 다운페이의 출처를 상당히 중요하게 보고있다. 즉 현금으로 장농속에 있던 돈은 출처가 분명치 못하므로 집을 사려 한다면 최소한 에스크로 오픈하기2달 전에는 은행에 예금해 놓아야 한다. 심한 경우 1000불 이상의 large deposit까지도 다 설명하라는 까다로운 은행들도 많으므로 은행에 현금으로 입금할 경우 출처를 밝힐 수 있는 경우만 하는 것이 좋다. 하지만 conforming 융자일 경우 100% gift도 가능하다.

4. 감정 - 융자를 받는데 감정 서류 또한 매우 중요하다. 요즘은 예전과 달리 은행에서 직접 감정사를 고용하여 내 보내므로 사고자 하는 주택이 완벽하지 않으면 융자가 힘들다. 집에 허가없이 지어놓은 Guest home이나 garage에 방과 부엌을 만들어 세를 주는 경우 융자가 힘들다.

특히 공사중인 집은 완공되어 White Slip을 받기전에 융자를 받을 수 없다. 물론 감정 가격이 구입가격보다 적게 나오면 은행은 감정 가격으로 융자를 준다. 만약 감정 가격이 구입가격보다 더 나온다 해도 은행은 구입가격으로 융자를 준다. 즉 은행에 유리한 쪽으로만 감정가격을 인정한다.

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