대출조건은 까다로워지고 다운페이먼트 비율은 높아지면서 첫 주택구입이 갈수록 어려워지고 있다. 따라서 4-5년전만해도 전체 주택 구입자의 40%를 차지하던 첫 주택 구입자의 비율은 최근 들어 29%로 감소했다. 그러나 주와 카운티, 시정부에서 첫 주택 구입자를 위한 지원 프로그램을 실시하고 있기 때문에 이를 잘 이용하면 내 집 마련의 꿈을 생각보다 쉽게 이룰 수도 있다.

■어려워진 첫 주택구입
다운페이먼트를 적게 낼수록 불리한 각종 수수료 정책 때문에 최근 주택가격 중 다운페이먼트가 차지하는 비중이 오르고 있다. 따라서 주택 구입자들은 다운페이먼트와 모기지 이자율, 지불해야 할 수수료 등을 자세히 살펴본 뒤 다운페이먼트 비율을 결정해야 한다.

부동산 자료 기관인 코어로직(CoreLogic)에 따르면 다운페이먼트 비율은 2010년 하반기부터 급격하게 오르면서 현재는 주택가격의 평균 34%에 이른다. 다운페이먼트로 전체 금액의 5%를 하고도 집을 살수는 있지만 이에 따른 수수료는 급증했다. 실제로 5% 이하 다운페이먼트를 하고 주택을 구입하게 되면 7개월전에 비해 구입주택에 대한 보험수수료로 2배를 지불해야 한다. 30년 고정으로 30만달러를 융자받게 되면 3만달러의 수수료를 더 내야 한다는 것을 의미한다.

모기지 분석기관인 HSH에 따르면 지난 몇 년간 서브프라임 모기지로 수십억달러의 손실을 입었던 금융권이 패니매와 프레디맥에 팔았던 악성 채권들을 다시 사들이면서 손실을 보전하기 위해 수수료를 높이는 것으로 분석되고 있다.
한인 주택 구입자들 중 대다수는 30~50%의 다운페이먼트를 지불하고 있다. 티나 김 재미부동산협회장은 “30% 이하로 다운페이먼트를 하면 수수료도 문제지만 융자를 얻는 것 자체가 거의 불가능하다”며 “그나마 최근 들어 몇몇 은행이 인컴 체크 없이 융자를 제공하고 있지만 10~20%를 다운하고 사던 시절은 옛말”이라고 밝혔다.

첫 주택 구입자들은 낮아진 주택 가격을 기대하지만 주택 마련은 그리 만만치 않다. 최근 현금 구입자들이 늘면서 이들과의 경쟁에서 우위를 점해야 좋은 조건으로 거래를 성사시킬 수 있기 때문이다. 전국부동산중개인협회(NRA)는 “지난해부터 투자자와 외국자본, 집을 줄이는 노년층들이 본격적으로 주택 시장에 현금을 들고 나섰다”며 “1월에 현금으로 주택을 구입한 비율은 36%로, 1년전 26%보다 높아졌다”고 밝혔다. 주택을 시장에 내놓은 주택 소유주들은 각종 수리나 클로징 비용 등의 협상을 수월하게 처리하기 위해서 융자승인절차가 필요 없는 현금 소지자들을 더 선호한다.

■첫 주택 구입자를 위한 지원 프로그램
첫 주택 구입자들은 주정부나 카운티, 시가 운영하는 지원 프로그램을 이용하면 경제적 부담을 덜 수 있다. 뉴욕주는 첫 주택 구입자들을 위해 ‘뉴욕주 모기지 에이전시(SONYMA, 소니마)’를 운영하고 있다. 소니마는 ‘저이자율 프로그램(Low Interest Rate Program)’과 ‘꿈 이루기(Achieving the Dream)’ 프로그램을 진행하고 있다. 두 프로그램 모두 1만달러까지 다운페이먼트를 지원하며, 97%까지 모기지 대출이 가능하다.

소니마는 M&T은행, 씨티은행, 체이스은행 등 뉴욕지역 24개 은행들과 함께 저이자율 프로그램을 실시하고 있다. 이를 활용하면 4%의 이자율로 모기지를 얻을 수 있으며 30년 또는 40년 고정이자율로 지원을 받을 수 있다. 이자율이 낮은 대가로 모기지 브로커에게 지불하는 ‘포인트(Point)’가 없으며 20%이하 다운페이먼트시 가입하는 ‘PMI(Private Mortgage Insurance)’의 부담도 덜게 된다.

지원 자격은 2년간 수입, 크레딧 카드 비용, 월 페이먼트 등 생활능력을 증명할 수 있어야 한다. 뉴욕시의 경우 1가구용 주택은 규모가 65만6,770달러, 2가구용 주택은 84만780달러 이하여야 프로그램에 지원할 수 있다. ‘꿈 이루기’는 저이자율 프로그램보다 낮은 3.5%의 이자율을 30년 고정으로 제공한다. 이 프로그램은 뉴욕시 5개 보로일 경우 소득이 연 6만4,510달러를 넘어서는 안된다. 구입하려는 주택의 가격은 1가구 주택의 경우 65만6,770달러 이하, 2가구 주택은 84만780달러 이하여야 한다. 소니마 웹사이트(www.nyhomes.org/index.aspx?page=1)나 전화(800-382-4663)를 통해 지원할수 있다.

뉴욕시는 ‘새주택시장 계획(New Housing Market Place Plan)’에 따라 클로징과 다운페이먼트 비용을 지원한다. 뉴욕시 주택 보전 및 발전 위원회(HPD)는 첫 주택구입자에게 4인 가족 기준으로 최대 2만5,000달러까지 보조한다. 지원자격은 연수입이 4인 가구 기준으로 6만1,450달러, 5인 가구일 경우 6만6,350달러, 8인 가구일 경우 8만1,100달러 이하여야 한다. 또한 구입 대상 주택은 매매전에 ‘주택상태 기준검사(Housing Quality Standard Inspection)’를 통과해야 한다. 주택 구입 희망자는 뉴욕시가 제공하는 홈바이어 에듀케이션 과정을 이수해야 하며 구매 후 해당 주택에 10년 이상 거주해야 한다. 신청방법은 시의 카운슬링 에이전시를 찾으면 된다.

뉴욕시는 웹사이트 http://www.nyc.gov/html/hpd/html/buyers/downpayment-Korean.shtml)를 통해 한국어 서비스를 제공하고 있다. 롱아일랜드 낫소 카운티는 최근 3년간 주택을 소유하지 않은 주민 또는 첫 주택 구입자를 대상
으로 다운페이먼트를 무상 보조하는 프로그램을 진행하고 있다. 이 프로그램을 이용하면 2만5,000달러의 다운페이먼트와 최대 1만달러의 주택 수리비로 총 3만5,000달러를 보조받을 수 있다. 구입할 주택가격의 최고 3%에 해당하는 다운페이먼트는 자비로 부담해야 하며 투자목적이 아닌 주거목적으로 구입해야 한다. 연소득이 4인 가족 기준으로 8만1,400달러 이하, 8인 이상 가족 기준으로는 10만7,500달러 이하여야 자격요건을 충족시킨다. 또한 구입 가격이 최대 41만달러를 넘지 않아야 한다. 구입한 주택에서 10년간 거주해야 한다. 웹사이트(http://www.nassaucountyny.gov/agencies/EconomicDevelopment/Downpayment/index.html)와 전화(516-572-1903)을 통해 정보를 얻을 수 있다.

뉴저지는 주택모기지재정에이전시(HMFA)는 75개 지역 은행과 연결해 첫 주택구입자에게 보다 낮은 이자율로 집을 살 수 있도록 지원프로그램을 운영하고 있다. 한인 밀집지역인 버겐카운티에서 주택을 구입할 경우 연소득은 1~2인 기준으로 9만2,200~10만6,030달러여야 하며 주택가격은 42만9,619달러 이하여야 한다. 문의 전화는 609-278-7400. <최희은 기자>