곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
이제부터 바야흐로 주택매매의 시즌이 도래한다. 최근 들어 주택 모기지 이자와 동향을 묻는 고객들이 부쩍 늘어나고 있다. 주택 구입을 현금으로 하지 않는다면 융자를 얻어야 하고 융자를 얻기 위해서는 모기지에 대해 기본적인 상식 정도는 몇가지 이해하면 장기적인 손해를 피할 수도 있다. 오늘은 모기지 이자율(Mortgage Rate), 융자시 지불하는 포인트(Point) 그리고 APR(Annual Percentage Rate)의 상관관계에 대해서 자세히 알아보자.
1. 모기지 이자율
일반적으로 고객들이 인식하고 있는 이자를 말한다. 이것은 클로징시 융자를 얻은 금액을 몇 %의 이자로 몇 년 상환으로 얻었다는 융자 약정서인 모기지 노트(Mortgage Note)에 기록이 되는 이자를 말한다. 30년 상환이나 15년 상환으로 고정모기지(Fixed Mortgage)를 얻게 되면 당연히 이자는 고정이 되고 변동인 ARM(Adjustable Rate Mortgage)을 얻었다고 하면 초기 고정이 몇년까지는 고정이고 그 다음부터는 이자는 변동이 되는 것을 말한다.
2. 포인트(Point)
융자를 한번쯤 해본 고객은 포인트가 뭔지 대충은 안다. 그래서 항상 원하는 게 노포인트로 융자를 해달라고 요청을 한다. 그럼 포인트란 무엇인가? 포인트는 융자시 클로징때 한번 일시불로 내는 비용을 말하는데 1포인트라고 하면 융자금액의 1%를 클로징 때 낸다는 것이다. 30만달러를 1포인트를 주고 4.5%로 30년 고정 융자를 했다고 하면 클로징때 포인트 비용으로 3,000달러를 지불했다는 이야기이다. 언뜻 보기에는 포인트는 지불하지 않으면 좋을 것 같지만 포인트는 여러가지 용도로 사용이 된다.
몇 가지 예를 들어보자. 똑같은 금액의 용자를 똑같이 다운페이먼트를 하고 융자를 하는 두 고객이 있다면 한명은 크레딧 점수가 750점이고 한명은 680점일 경우 은행에서 똑같은 이자를 적용할까? 그렇지 않다. 이때 포인트라는 것이 적용이 된다. 같은 조건일 경우 크레딧이 나쁜 쪽에서 포인트를 지불하게 되는데 적용되는 포인트는 크레딧 점수 별로 많게는 1포인트 적게는 0.25포인트 정도를 지불해야 된다. 이와 같이 포인트는 여러 상황에서 적용이 되는데 최근 2패밀리 하우스를 구입할 경우 페니매와 프레디멕에서 1패밀리 하우
스와 같은 이자로 해서 1포인트를 적용하고 또한 투자용으로 구입할 경우 주거용 이자에 1.75포인트가 적용이 되고 현금을 더 빼는 캐시 아웃(Cash Out) 재융자시에도 감정가와 융자금액을 비교해서 포인트가 적용이 된다. 또한 포인트를 내고 낮은 이자를 살 수도 있다. 오늘 개시되는 노 포인트 없이 기준 이자에 1포인트 정도 지불하게 되면 0.25% 정도 낮은 이자를 얻을 수도 있다. 이럴 때 포인트를 사용하게 된다.
3. APR(Annual Percentage Rate)
모기지 이자율은 쉽게 이해가 되는데 포인트가 적용이 되면 고객들은 머리가 좀 복잡해지게 된다. 이때 정부에서는 고객들이 좀 편하게 모기지 이자를 비교할 수 있도록 만들어 놓은 것이 APR이라는 것이다. 즉 APR은 고객이 얻은 이자율로 융자를 얻을시 총 상환 기간 동안 발생되는 총 이자 금액에 고객이 포인트를 구입한다면 그 포인트 비용과 또한 클로징때 발생하는 비용 중 각종 은행 비용 등을 전부 더한 금액을 다시 상환기간으로 이자를 산출해서 APR를 만들
어 낸다. 그러니 고정 모기지 이자를 얻은 고객은 무조건 적용되는 모기지 이자율보다 APR이 조금 높다. 또한 이 APR은 융자 신청한 다음으로 부터 약 3일 정도에 융자예상비용서(Good Faith Estimate)로 고객들에게 알려주게 되어 있다.
그래서 간혹 모기지를 좀 안다고 하는 고객들은 꼭 APR를 물어본다. 그럼 과연 APR이 낮은 것이 가장 유리한 조건의 모기지의 기준이 될까? 필자는 그렇게 생각하지 않는다. 모기지 이자율, 포인트, APR이런 것보다 본인의 상황을 이해를 해서 융자를 얻는 것이 더 중요하다.
4. 모기지 이자율, 포인트와 APR의 상관 관계
몇 가지 경우로 모기지 이자율, 포인트, 그리고 APR의 상관관계를 알아보자. 앞서 말한 것처럼 고정 모기지를 얻게 된다면 무조건 APR은 이자율보다 높을 수밖에 없다. 하지만 변동 모기지를 얻을 경우 모기지 이자율보다 포인트와 은행 융자 비용이 포함된 APR이 훨씬 낫다. 그 이유는 변동 모기지는 초기 고정이 끝나면 변동이 되는데 APR을 산출하기 위해 초기 고정이 끝나고 나머지 기간의 변동 이자 계산을 현재 변동 인덱스를 기준으로 하게 되기 때문이다. 지금 현재 변동 인덱스가 엄청 낮으니 언제 변할지 모르는 인덱스 이자인데 초기 3년이나 5년을 뺀 나머지 27년이나 25년을 현재의 낮은 인덱스 이자로 계산해서 나온 낮은 APR은 별로 의미가 없는 것이다. 또한 고정 모기지를 얻는다고 하더라도 APR이 낮다고 좋은 것만은 절대 아니다.
간단히 예를 들어보자
Rate Point APR
5.25% -1.375 5.354%
5.00% 0.00 5.011%
4.75% 1.5 4.994%
30년 고정 모기지로 얻을 경우 3가지 이자에 따른 APR이다. 5% 이자가 기준이 되고 APR은 5%보다 약간 높은 5.011%이다. 만약 5.25%를 얻을 경우 포인트가 마이너스 1.375이다. 이 마이너스 포인트는 클로징시 고객이 크레딧으로 받아 클로징 비용으로 사용 할 수도 있고 혹시 고객이 투자용이나 크레딧이 나쁘거나 해서 추가 포인트를 내는 것에 대해 1.375포인트만큼 사용할 수도 있다. 하지만 APR은 5.354%로 가장 높다. 혹시 고객이 4.75%로 기준 이자보다 낮은 이자로 융자를 받고 싶다면 클로징시 1.5포인트를 내어야 한다. 클로징시 일시불로 포인트를 지불하더라도 위와 같이 APR은 4.994%로 가장 낮게 된다. 이 경우 어느 이자가 가장 유리할까?
답은 없다. 왜냐하면 고객의 상황에 따라 모두 다른 답변이 적용이 되기 때문이다. 클로징 비용이 부족한 고객이나 크레딧이 나빠서 포인트를 많이 내야 하는 고객 혹은 투자용으로 포인트가 많이 적용되는 고객일 경우 상기처럼 5.25%로 포인트를 크레딧으로 받는 경우를 권해 드리고 간혹 고객 중 주택으로 30년 동안 무조건 주거하실 작정이면 포인트를 좀 구입하더라도 낮은 APR를 권해 드리는데 필자의 경험상 주택을 구입 후 이런 저런 이유로 5~7년 정도에 한번 이사를 하시거나 재융자를 하게 된다. 그렇게 되면 굳이 포인트를 내고 낮은 APR를 고집하면 초기 클로징 비용만 많이 들어가는 것이다. 낮은 APR은 15년이나 30년 상환을 전부 마쳤을 때 비로소 그만큼 혜택을 보는 것이다. 그러나 APR이란 것을 어설프게 이해하면 독이 될 수도 있다. 이처럼 고객은 자기에게 맞는 모기지 이자율, 포인트, APR를 얻는 것이 필요하다.
