곽동현/Sr. Loan Officer

최근 각종 경제 지표의 호조로 주가가 연일 상종가를 치고 있다. 하지만 모기지 시장은 모기지 이자의 상승으로 바짝 긴장을 하고 있는 상황이다. 모기지 이자에 가장 큰 영향을 주는 10년 만기국채 수익률이 지난해 4월 3.76%에서 계속 하락했었다. 6개월만인 10월 2.4% 기점으로 약간 멈추다가 올해 들어 꾸준한 상승세를 보여 왔다. 현재 10년 만기 국채 수익률은 이번 달 8일에 지난해 4월 수준인 3.75%까지 인상이 되었다. 국채 수익률이 올라간다는 것은 그만큼 모기지 이자가 상승한다는 것이고 이로 인해 현재 모기지 이자는 지난해 11월보다 거의 1%가 오른 5% 초반에 형성이 되고 있다. 작년까지 모기지 시장은 재융자가 주도를 해오고 있었는데 올 상반기에 와서 4% 선대에 젖어 있던 고객들은 5%라는 숫자적 부담감으로 인해 재융자가 급격히 감소하고 있고 주택 구입 융자는 아직 냉기가 좀처럼 풀리지 않고 있다. 아무튼 모기지 시
장은 올 상반기에 적잖은 고전이 예상되고 있다.

이런 상황에서 최근 가장 많이 융자를 하고 있는 고정 모기지 프로그램의 구조에 대해서 한번 알아본다. 먼저 고정 모기지 융자(Fixed Rate Mortgage)는 매월 내는 월 페이먼트가 고정되는 프로그램을 말한다.

융자금액:30만달러
30년 고정이자: 5%
월페이먼트:1,610달러46센트

30만달러를 30년 고정으로 융자를 얻게 되면 30년 동안 매달마다 내는 월페이먼트가 1,610달러46센트가 된다는 것이다. 조금 더 풀어서 설명을 하면 매달 내는 1,610달러46센트 안에는 매달 해당하는 원금과 이자가 있고 이것을 30년 동안이니 360번을 내게 되는 것이다. 여기서 고객들이 가장 핵심적으로 이해를 해야 하고 또 궁금해하는 것은 원금을 추가로 더 낼 때 페이먼트가 어떻게 되냐는 것이다. 어떤 분은 30년 고정은 초기에는 이자만 내기 때문에 15
년 고정을 선호하는 고객도 있고 추가로 월페이먼트를 더 내면 그것은 초기 이자만 갚아지는 것으로 오해 하는 고객도 여럿 보았다.

이런 의문점을 해결하기 위해선 약간은 복잡해 보이는 모기지표를 이해해 볼 필요가 있다.아래 표는 상기 기준으로 모기지 융자를 얻었을 때의 월페이먼트 표다(Amortization Schedule).

이자율 월페이먼트(달러) 이자 원금 융자잔액(Balance)
1 5% 1,610.46 1,250.00 360.46 29만9,639.54
2 5% 1,610.46 1,248.50 361.96 29만9,277.58
3 5% 1,610.46 1,246.99 363.47 29만8,914.11
…..
…..
185 5% 1,610.46 835.78 774.68 19만9,811.62
186 5% 1,610.46 832.55 777.91 19만9,033.71
187 5% 1,610.46 829.31 781.15 19만8,252.56
…..
…..
358 5% 1,610.46 19.98 1,590.48 3,204.96
359 5% 1,610.46 13.35 1,597.11 1,607.85
360 5% 1,610.46 6.70 1,607.85 0.00
Total 57만9,769.69 27만9,769.69 30만

그럼 상기 표에 대해서 한번 자세히 분석해 보자. 먼저 번호는 페이먼트 순번을 나타내며 그다음은 연 이자율이고 다음은 매월 페이먼트 금액이다. 이 월 페이먼트 금액은 첫번째에서 360번째 까지 고정되므로 변동이 없다. 첫 월 페이먼트는 1,610달러46센트 중에 이자가 1,250달러와 원금이 360달러46센트가 포함이 되어 있고 총 융자 금액 30만달러에서 첫달 낸 원금을 뺀 만큼이 융자 잔액(Balance)으로 29만9,639달러54센트가 남게 된다. 그래서 15년을 갚게 되면 180번 정도 진행이 되는데 상기표 185번을 보면 매월 내는 페이먼트
는 1,610달러46센트의 고정으로 동일하고 그 속에 있는 원금은 초기보다 두배 가량 늘었다. 그만큼 이자가 줄어들었다. 매달 갚아갈수록 월 페이먼트 속의 원금 상환이 조금씩 늘어나고 그에 준해 이자는 줄어드는 방식이다. 이런 식으로 30년 즉 360번을 추가 원금 없이 그대로 마칠 경우 총 갚은 원금은 30만달러이고 총 지불한 이자는 27만9,769달러69센트로 총 갚은 금액이 무려 57만9,769달러69센트가 된다.

여기서 궁금증을 풀어보자. 만약 상기 고객이 3번 정도 페이먼트를 하다 갑자기 고객이 본국에 있는 주택이 매각이 되어 10만달러 정도 자금이 생겨 상기 모기지 페이먼트의 원금을 갚았다고 가정하자. 상기표에서 3번째에 해당하는 원금 잔액이 29만8,914달러11센트에서 10만달러를 갚게 되니 남은 원금은 19만8,914달러11센트가 된다. 즉 중요한 것은 3번에서 10만달러를 갚자 월 페
이먼트가 다음달 순번인 4번이 아니라 원금을 갚고 남아 있는 융자잔액에 해당하는 순번으로 건너뛴다는 것이다. 즉 3번에서 10만달러를 갚게 되자 거의 15년을 건너뛰어 187번이 된 것이다. 이것은 10만달러의 원금을 일시불로 갚음으로 인해 4번부터 186까지 내야할 이자를 바로 건너 뛴 것을 의미하고 이제 남은 모기지는 15년이 채 못된다.

또다른 방법으로 한번 생각해 보자. 만약 고객이 일시불로 10만달러를 갚는 것이 아니라 매달 월페이먼트를 몇백달러씩 더 갚을 경우에는 어떻게 될까? 상기 표에서 보는 것과 같이 만약 첫 달 페이먼트에서 고객이 원금을 361달러96센트를 더 내면 1번에서 3번으로 한 달을 건너뛰게 된다. 즉 30년 기준으로 2번째에 해당하는 이자 1,248달러50센트만큼의 이자를 덜 내게 되는 것이다. 이런 방법으로 상기 고객이 매월 500달러를 추가로 원금을 갚을 경우 상기 모기지는 18년에 끝나게 되고 770달러 정도 더 갚아 가면 15년 안에 끝나게 된다. 즉 상기 표가 나타내는 30년간 이자는 내가 무조건 갚아야 될 이자가 아니라 내가 추가로 원금을 어떤 식으로 더 갚느냐에 따라 얼마든지 이자를 줄일 수가 있는 것이다.

혹시 고객 중 처음부터 15년 모기지나 10년 모기지를 얻으면 이자를 더 낮게 얻을 수 있다고 생각할 분도 계실 것이다. 맞는 말이다. 하지만 15년 모기지 등 짧은 기간에 갚는 모기지를 얻게 되면 이자는 낮으나 문제는 매달 고정되는 페이먼트가 높다. 그로 인해 수입 대비 지출 비율인 DTI(Debt to Income Ratio)가 높아 융자가 어려울 수도 있고 의무적으로 높은 모기지를 살아갈 동안 갚아야 되므로 언젠가는 그것이 부담으로 다가올 수도 있다. 낮은 이자에 너무 욕심 부리지 않으면 30년 고정을 얻고도 충분히 짧은 시간에 모기지에서 졸업을 할 수가 있다는 것이다.