곽동현/M&T Bank Loan Officer

어김없이 또 새로운 한 해가 시작되었다. 필자는 올해 첫날 아침을 존스비치에서 해가 떠오르는 것을 보며 시작하였다. 우리가 의식을 하던 그렇지 않던 똑같은 해는 매일 떠오르고 우리는 그 일상에서 수많은 사건들을 스치며 살아가고 있다. 그 일상 들은 우리가 느끼지 못하는 약간의 변화만 주는 것 같지만 이것이 시간이 흐를수록 더 큰 변화를 만들어 낸다. 주택 시장과 모기지 시장도 마찬가지이다. 하루 하루 변화 속에 살고 있는데 그때는 모르지만 지난 시간들은 어떠한 경우로던 큰 변화를 주었다. 올 한해도 흘러간 시간을 돌아보며 어떻게 변했으며 또한 새해가 어떻게 변해 갈지 조심스럽게 짐작을 할 뿐이다.

먼저 올 한해의 주택 동향과 모기지 동향을 말하기 위해선 지난해를 돌아봐야 한다. 지난해는 기록적인 낮은 이자가 지속적으로 되풀이 되었다. 프레디맥(Freddie Mac) 모기지이자 보고서에 따르면 작년 한해의 30년 고정모기지의 평균 이자는 4.69%에 평균 융자 수수료(Point)가 0.7포인트이고 15년 고정은 4.1%의 이자에 수수료가 0.7포인트 평균으로 나타났다. 이것은 거의 50년
만에 최저 이자율을 기록한 것이었고 지난 한해동안 이자가 가장 낮았던 주는 11월 둘째 주로 30년 고정이 4.17%와 15년 고정이 3.57%를 기록했다. 또한 2010년 30년 고정 모기지 이자는 1월초와 4월 한달 정도만 5% 이상이었고 대부분 4%대 이자가 유지되었다.이로 인해서 2010년 한해동안 모기지 융자 총 신청 건수 중 재융자 건수가 70% 이상을 상회했고 주택구입으로 융자를 신청한 것은 30%정도에 불과하였다. 이처럼 작년 한해 주택시장은 엄청난 냉각 상태였고 모기지 시장은 재융자로 그나마 버텨주었다.

작년 한해 재융자 시장의 속을 들여다 보면 2010년 전체 재융자 중 52% 정도가 원금 변동 없이 이자만 바꾸는 재융자를 신청하였고 원금에 5%이상의 현금을 더 빼는 캐쉬 아웃 재융자(Cash Out Re-Fi)는 전체 재융자 중 24%정도였으며 현금을 좀 더 내고 융자 금액을 줄이는 캐시 인 재융자(Cash In Re-Fi)가 25%였다.즉 재융자의 75% 정도가 이자를 낮춰 월페이먼트를 줄이거나 혹은 원금을 더 내어 월페이먼트를 줄이는 융자를 진행한 것이다. 이것은 2006년과 2007년 그리고 2008년 초까지 금융사태가 일어나기 전의 재융자와 비교해 보면 현저한 차이를 보이고 있는데 그 당시 재융자는 남은 원금에서 현금을 더 빼내는 융자가 전체 재융자의 무려 80% 이상 차지했고 고작 20% 미만만이
원금을 그대로 재융자를 하거나 원금을 갚는 재융자였다. 그것은 2006년과 2008년 초에 걸쳐 주택가격 거품으로 부분별한 자금 인출 재융자가 이루어졌었고 지금은 이자를 낮추고 월페이먼트를 줄이는 재융자로 초점이 맞춰졌다고 보면 정확하다.

그럼 2011년은 주택 시장과 모기지 시장은 어떻게 변할까?
우선 지난해 연말을 기점으로 모기지 이자가 조금씩 인상되기 시작하고 있다. 연방준비위에서 국채 매입을 통해 6,000억달러에 해당하는 유동성 자금 공급을 지속하기로 발표에도 불구하고 장기 채권값이 오르고 있다. 이것으로 인해 모기지 이자가 소폭 인상이 되고 있는데 이런 단순 모기지 이자의 인상만으로 주택 시장을 단순 비관적으로 볼 필요는 없는 것 같다. 그것은 미국 경제의 지표가 되는 월가의 다우존스 산업평균 (DOW JONES INUDS.AVG)지표가 최근 1만2,000선에 가까이 이르렀고 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 500지수는 1,300선에 가까이 가고 있다. 아울러 최근 블룸버그 통신에 따르면 미노동부는 6일 주간 신규 실업수당 청구 건수가 지난 2008년 7월 이후 30개월 만에 최저 수준을 기록을 했다고 한다. 이런 지표들은 경기기 회복 모드로 들어갔으며 기업들의 감원이 조금씩 줄어서 실업률이 안정을 찾아 가고 있다는 이야기일 것이다.
이런 식으로 미국 경기의 호조세가 이어지면 이제는 인위적인 이자를 낮춰서 진행된 재융자가 아니라 진정한 주택시장의 활성을 예측해 볼 수도 있다는 것이다. 2011년 한해 이런 주택시장 활성의 전망을 더 밝게 보는 것은 지난 2007년을 기점으로 해서 주택가격의 거품이 현저하게 빠졌다는 것이다.

주택가격의 하락은 주택 구입자로 하여금 그만큼 융자 부담을 줄이는 결과를 주고 이것으로 융자를 받을 수 있는 여력이 커진다고 볼 수 있다. 또 하나 중요한 사항은 최근 몇 년 동안 주택 불황으로 신규 주택 건축이 상당히 위축되었고 2008년부터 발생된 주택모기지 연체 주택들도 많이 정리가 되었다는 것이다. 이것으로 무분별한 매물이 주택가격 하락을 주도된 시장은 올 해부터 어느 정도 안정을 찾아서 어느 정도 적정 가격에서 매매가 이루어지는 주택들이 주변에서 늘어날 것을 조심스럽게 전망해본다.또 하나 주택 시장의 관건은 아직도 엄청나게 까다로운 융자 가이드 라인인데 이것은 올해에도 크게 나아질 전망을 보이고 있지 않다. 그것은 아직 대부분의 시중 은행들이 프레디맥과 페니
매에만 의존하는 프로그램을 제공하기 때문에 자체적인 프로그램의 유동성을 찾기가 어려울 것 같다.

하지만 이것 또한 경제가 어느 정도 지속적으로 회복이 되고 이로 인해 모기지 연체율이 떨어지고 주택 시장이 안정이 되면 안전한 모기지 융자부터 그 가이드 라인이 좀 더 용이하게 풀어줄 것으로 전망을 해본다.한해가 시작하는 지금이 가장 중요한 시기이다. 많은 한인들이 소규모 자영업에 종사하는데 항
상 해마다 연초에 지난해 개인 세금 보고를 하게 된다. 혹시라도 지금 내 집 마련을 계획 중이라면 얼마정도의 주택을 구입할 건지와 얼마까지 융자를 받아야 될지 그리고 그러기 위해선 최소한 얼마의 수입이 증빙이 되어야 되는지를 꼼꼼히 검토해 봐야 할 것이다. 아직 30년 고정 모기지 이자가 5%선을 넘지 않고 있다. 이런 기회는 좀처럼 오지 않는다. 꼭 새해엔 많은 한인들이 내 집 마련의 꿈을 이루도록 돕고 싶다. “새해 복 많이 받으세요”