“상업용 부동산 시장은 올해 길고 완만한 회복을 시작할 것이다.”

2008년 가을 리먼 사태 이후 뉴욕시에는 차압이나 파산 혹은 건물 융자금을 연체중이거나 원금을 제때에 상환하지 못한 빌딩들이 속출했다. 2009년 사무실 임대료의 하락률은 50년내 최고 였으며 그럼에도 불구하고 공실률 역시 사상 최고를 기록했다. 하지만 주요 부동산 기관들은 뉴욕시 상용 부동산 경기가 지난해부터, 기관에 따라서는 2009년 4분기부터 호전되었다고 분석하면서 올해는 더디지만 착실한 회복세를 유지할 것으로 전망했다.
■ 기관별 분석
웰스 파고는 뉴욕시 상업용 빌딩 시장은 하반기에 들어 눈에 띄게 활발해 질 것으로 전망하며 리스 수입의 증가, 판매 증대, 안정된 렌트 수요 등을 주 요인으로 들었다. 웰스 파고는 ‘2011년 경제전망’ 보고서를 통해 “사무용빌딩, 상가, 호텔 등 모든 분야에서 호전세, 적어도 안정세를 보이고 있다”고 분석했다. 전국부동산연합(NAR) 역시 “지속적인 리스 수요와 경제 회복으로 상업용 빌딩의 공실률은 계속 떨어지고 아파트, 사무실, 인더스티리얼 공간, 소매상가 등에 민간 투자자들이 몰릴 것”이라며 이 부분에 대한 투자액을 “2009년 저점에 비해 80% 증가할 것”으로 예상했다.

미국을 포함한 전 세계 25개 주요 대도시 부동산 시장을 분석한 NAI 글로벌은 ‘2011 글로벌 시장 보고서’에서 “대부분 지역에서 지난해 연말부터 뚜렷한 안정세를 보였다”고 판단하며 여전히 세계 부동산 중심지인 뉴욕에 투자하는 외국인들의 수가 늘 것으로 예상했다.

■ 한인 지역
뉴욕과 뉴저지의 한인 밀집 지역의 상업용 부동산은 올해도 ‘버티기’가 중요한 화두가 될 전망이다. 탑 리얼티 장상태 대표는 “지난해와 마찬가지로 건물을 갖고 있거나 투자한 한인에게는 죽느냐, 사느냐의 서바이벌의 시기”라고 표현했다.

장 대표는 “상업용은 주택에 비해 회복세가 느리고 오히려 올해까지가 최악의 한해가 될 가망성도 있다”며 “현 상황에서 테넌트는 무조건 유지해야 하고 한번 잃으면 채우기 힘들다”고 말했다. 장 대표는 “뉴저지 지역의 공실률이 30%를 유지할 것이고 많은 빌딩들이 렌트 수입 없이 버티다가 결국 현금이 부족하면 디폴트될 확률이 높다”며 “바꿔 말하면 투자를 위한 바이어들에게는 여전히 좋은 시기”라고 설명했다.

한미 부동산 홍종학 대표는 유니언 스트릿과 노던 블러바드를 중심으로 한 플러싱 지역 역시 큰 변화 없이 경기 회복을 기다리는 모습을 보일 것으로 내다봤다. 하지만 “최악은 지났다는 분위기”여서 공실률이 더 높아지지는 않을 것으로 기대했다.

■ 관건은 일자리 증가
NAI의 수석 이코노미스트 피터 리네만 박사는 “부동산 시장의 단기 미래는 결국 경제 회복의 강도”라며 “관건은 일자리가 늘어나는 것”이라고 강조했다. 수치상으로 경제가 나아지더라도 빈 사무실 공간을 채울 수 없는 이른바 ‘일자루 창출 없는 성장’이 이루어진다면 부동산 경기 회복은 더뎌질 것이라는 것이다.

대부분의 상용건물들이 해결하기에 많은 시간이 걸릴지도 모르는 복잡한 재정적 문제들로 꼬여있는 것도 회복을 더디게 할 수 있는 요인이다. 그럽 앤 앨리사의 수석 이코노미스트 로버트 바흐는 뉴욕부동산 경기회복을 “거대한 유조선의 방향을 돌리는 것”에 비유했다. 수익성 높은 노른자위 건물들은 리스와 판매 등이 모두 좋아졌지만 수익성이 빈약하고 위치가 안 좋은 건물들의 문제가 해결되기 위해서는 긴 시간이 필요하다며 “하루아침에 방향이 바뀌지 않고
2014년까지 서서히 움직일 것”이라고 전망했다.

■ 투자의 기회
올해도 바이어 마켓이 지속될 것이 분명하기 때문에 투자의 기회는 높다고 말하는 전문가들이 많다. 상업용 빌딩 시장이 다소 회복되긴 했지만 여전히 2007년 정점에 비해서 크게 떨어져 있는 상태기 때문이다. 프로퍼티 앤 포트폴리오사는 2011년까지 메트로폴리탄 지역 오피스 건물 가치 하락이 50% 이상일 것으로 내다봤다.

투자지역, 투자할 부동산의 유형, 투자의 규모, 장단기 수익전망, 비용과 부채 비율이 기본적으로 고려해야 할 사항이다. CBRE(CB Richard Ellis)의 오종섭 부사장은 “특히 지역과 부동산의 유형은 아무리 세심하게 검토해도 지나치지 않다”고 강조했다. 같은 미드타운의 특정 지역이라 하더라도 블록 하나를 사이에 두고 공실율과 렌트 가격 등 모든 점에서 엄청난 차이점을 나타낸다. 오피스, 멀티 패밀리주택, 인더스트리얼 등 각 유형의 건물들은 또한 모두 각자의 특징(personality)을 갖고 있기 때문이다.

오 부사장은 “투자 후 바로 이익을 기대할 지 혹은 10년 이상 장기적인 전망을 바라볼 지 판단해서 초기 투자액과 부채 비율을 면밀하게 검토할 것”을
주문했다.전체적인 마켓의 흐름과 정보는 에이전트나 브로커에게 직접 받을 수 있지만, 신문이나 웹사이트 기사와 광고등도 꾸준히 점검해야 객관적인 사항들을 파악할 수 있다. 투자 희망 지역에서 최근에 이루어진 상세한 거래내역 등도 얻을 수 있다. <박원영 기자>