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2011년 새해 부동산 시장 전망

2010-12-25 (토)

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▶ 차압주택 줄고 공실률 낮아질듯

2011년 새해 부동산 경기가 올해보다 비슷하거나 좀 더 나아질 것이라는 전망이 확산되고 있다. 최근 경제 전문 사이트 무디스이코노미닷컴은 2011년 차압주택의 수는 줄어들 전망했고 전국 부동산 협회(NAR)는 2011년 상용부동산 공실률이 다소 감소할 것이라고 예측했다. 뉴욕과 뉴저지 한인 밀집지역의 부동산 시장 전망은 현재 낙관론과 비관론이 혼재된 상황이다. 새해 주요 지역의 부동산 시장 전망을 전문가들의 목소리를 통해 생생하게 들어본다.

■퀸즈/베이사이드-티나 김(마이다스 부동산)
플러싱과 베이사이드 한인 밀집지역이 인기가 있기는 하지만 은행 모기지가 쉽게 나오지 않는 한 구입이 어렵다. 다행히 지난 가을부터 퀸즈, 베이사이드, 브루클린 등의 일부 은행들이 모기지 자격 기준을 완화, 30% 이상 다운페이먼트 할 경우 노 인컴이라도 대출이 가능하게 돼 앞으로의 전망이 그리 어둡지는 않다. 예전에는 다운 페이먼트 금액보다는 세금보고를 어느 정도 했는 지가 모기지 자격기준의 주요 기준이었기 때문에 한인 사업자들의 부동산 구매가 쉽지 않은 상황이었다. 2011년초까지는 부동산의 가격 회복이 힘들 것으로 보인다. 경기가 더 활성화 된다면야 가격이 올라가겠지만 부동산 비수기인 겨울에는 시장이 더욱 움츠릴 것이고, 이것을 당장 회복될 수는 없다.

거래량이 회복이 되지 않은 상태에서 가격이 높게 나오는 것은 이미 급매 거래가 상당수 마치고 남은 셀러들이 가격을 높게 내 놓았기 때문일 가능성이 크며 현재 리스팅은 많아도 보겠다는 구입 희망자가 별로 없는 상황이다.또 융자의 벽이 높은 한 부동산 시장 회복이 더딜 것으로 본다. 다만 아직 서투른 예측은 금물이고 계속해서 거래동향을 지켜봐야 한다.

■롱아일랜드-이영복 (골든 브릿지 부동산)
낫소 카운티의 주목할 점은 지난해보다 주택 가격이 상승했다는 것이다. 낫소 카운티의 부동산 가치 환산 자료에 따르면 주택 가격이 일년전에 비해 약 5% 상승했다. 3베드룸 주택 기준으로 그레잇넥은 평균 주택 가격이 80만달러이며 제리코, 사이오셋, 힉스빌 등 롱아일랜드 안쪽으로 들어갈수록 가격이 40만달러까지 떨어져 거래되고 있다. 리틀넥은 퀸즈에 속해 세금이 그레잇넥의 절반에 불과하며 교통이 좋아 내년에는 시장이 좀 더 좋아질 것으로 내다본다.

전반적으로 가격수준은 6년전과 비슷하다. 가격변동의 영향을 가장 많이 받는 주택은 100만~120만달러대로 새해 역시 변동율이 클 것으로 보인다. 반면 가격회복이 가장 빨라질 곳으로는 사요셋을 꼽을 수 있다. 50만달러~55만달러대면 3베드룸 주택 구입이 가능하지만 학군이 좋다는 장점이 크게 작용, 앞으로 5~10% 정도 가격이 오를 것으로 보인다. 카운티의 가격 책정 기록을 봐도 지난해 대비 이미 가격이 5% 올라서 오름새에 접어들었다. 지난해는 전년대비
10%까지 내려갔었다.

투자가치가 높은 곳으로는 힉스빌. 현재 메디컬 빌딩 등 신축 건물들이 들어서고 있어 제리코에 비해 학군은 못하다 하더라도 상대적으로 저렴한 가격과 제리코 및 사요셋과 가까운 지리적 위치 등으로 40만달러 이하의 주택은 투자가치가 있다. 35만달러면 3베드룸 주택 구입이 가능해 만일 비즈니스가 안정되고 모기지 페이먼트가 부담이 없다고 한다면 구입을 고려해볼만하다.

한편 퀸즈와 롱아일랜드 전체에 중국인들의 바잉파워가 점차 커지고 있어 한인들의 마켓이 상대적으로 위축될 것으로 전망된다. 해가 갈수록 융자가 조금씩 느슨해질 것으로 보이기 때문에 이것이 부동산 경기 회복을 앞당길 수 있을 것이라고 본다.

■뉴저지 잉글우드 클립스, 포트리, 팰팍-장상태 (탑 부동산)
첫 주택 구입자에 제공되던 세금 혜택으로 주택 구매자들의 연령대가 점차 낮아지고 부동산 에이전트들의 수가 많이 정리되고 있다는 것이 최근 부동산 시장의 새로운 동향이다. 뉴저지주는 평생교육 과정을 2011년부터 신설, 16시간의 의무교육시간을 채우지 못하면 2013년 에이전트의 라이센스 갱신이 어려워지게 되는데 이것이 부동산 시장에도 어떻게 영향을 미칠지가 주목된다.
뉴저지 부동산 시장은 새해 초 겨울철 비수기와 맞물려 더 나빠질 것으로 보인다. 차압은 2년안에 거의 정리될 것으로 보이며 현재 가격은 내릴 만큼 내린 상황. 북부 뉴저지의 부동산 경기는 2002년 후반기 수준이라도 보면 된다. 더 이상 가격이 떨어질 가능성은 없어 보인다.

잉글우드 클립스는 세금이 싸고 조지워싱턴 다리와 가깝기 때문에 다른 지역에 비해 경기회복속도가 조금 더 빨라질 것으로 보인다. 팰리세이즈 팍의 경우 듀플렉스 가격은 55만~60만달러 수준으로 가격이 더 이상 떨어지지 않고 있다. 이 가격은 2006년 수준. 약 2년간 이 수준을 유지하다가 가격이 올라갈 것으로 보인다. 상용부동산은 주거용 부동산보다 1~2년 뒤따라가는 수준이기 때문에 새해 시장이 더 악화될 것으로 전망된다. 사무실 리스 공실률은 더 많아지고 리스 가격이 더 떨어지지 않을까 한다.

현재 포트리, 잉글우드 클립스 등 건물 규모, 상태가 최상급인 A클래스 빌딩은 스퀘어피트당 25달러가 리스 가격이다. 예전 29달러에 비하면 20% 떨어진 수치. 무난한 상태인 B클래스는 22달러 C클래스는 18달러 선으로 예년에 비해 10-20% 떨어졌다. 매매 가격은 스퀘어피트당 250달러였으나 현재 200달러 내외로 거래되고 있다. 그러나 150달러가 마지노선이 될 것으로 예측된다.

■테너플라이, 파라무스, 클로스터-소니아 곽(탑 부동산)
일단 앞으로 일년 동안은 올해와 비슷한 수준의 주택 가격과 거래를 유지할 것으로 예측된다. 3베드룸 주택 기준으로 파라무스는 40만, 클로스터는 50만 테너플라이는 60만달러대면 3베드룸 주택 구매가 가능하다. 테너플라이는 학군 때문에 지난 불경기 동안 가격 하락폭도 제일 적었지만 앞으로 인상 폭 역시 가장 높을 전망이다.

여전히 융자조건은 까다롭다. 30% 를 다운한다고 해도 개개인마다 크레딧이 가장 중요한 요건이다. 아직 이렇다 할 융자 조건 완화를 제시하는 은행은 없다. 크레딧이 좋은 사람은 요즘도 5%를 다운하고 구입하는 사람이 많다. 앞으로도 융자가 완화될 것으로 보이지는 않는다. 한인 마켓은 많이 위축된 상황이다. 클로스터에는 신축 건물이 다수 들어섰지만 현재 비어 있는 곳은 거의 없지만 일단 신축 건물 공사나 매매는 역시 찾아보기가 힘들다. 그러나 가격을 잘 맞추면 여전히 매물이 팔리는 상황이다. 학군 때문에 이 지역의 고연령대 주민들은 포트리나 팰팍으로 나가는 추세이기 때문에 주거 연령층 역시 다소 변화가 있을 것으로 보인다.

<최희은 기자>