미국에서 집을 구입해 본 사람이라면 대부분 주택 융자를 받아 보았을 것이며 그에 대한 이자는 개인 세금 보고시 공제 받았을 것이다.
세금 혜택을 받기위해 일부러 집을 사는 사람이 있을 정도로 공제 혜택이 큰 주택융자와 주택담보대출에 대해 알아보도록 하자.
보통 주택융자에 대한 이자는 집(main home& second home)을 담보로 한 부채에서 발생하는 이자를 말한다. 이 부채는 집을 구입하기 위해 빌린 융자 , 재융자, line of credit, 또는 주택담보대출을 말한다. 이때 다음과 같은 조건이 충족되어야 주택융자 이자를 공제할 수 있다.
1)표준 공제( Standard deduction )가 아닌 항목별 공제( itemized deduction -schedule A) 를 통한 개인 세금 보고를 해야 함.
2)납세자가 부채에 법적으로 책임이 있어야 함.
3)납세자와 대출자 사이에 법적으로 채무자-채권자 관계가 성립되어야 함.
4)주택융자 대출 자체가 납세자가 소유권을 가지고 있는 집에 대한 담보 대출이어야 함.
따라서 주택융자금을 갚아야 할 법적인 책임이 없을 경우 다른 사람을 위해 융자금을 대신 갚아 준다면 이와 관련한 이자를 공제 받을 수 없다.
IRC section 163(h) 에 따르면 납세자는 보통 주택에 관련하여 두가지 형태로 이자를 공제 받을 수 있다. 첫째는 주택을 구입하기 위해 또는 주택을 짓거나 크게 개조하기 위해 받은 주택 융자에 대한 이자이다. 이 경우 최대 $1M 의( 미혼인 경우 $500,000) 융자금에 대한 이자를 공제 받을 수 있다.
둘째는 주택을 담보로 해서 대출을 받은 주택담보대출에 대한 이자이다. 주택담보대출 이자는 대출금 $100,000 ( 미혼인 경우 $50,000)에 대한 이자만 공제 받을 수 있다.
지금까지 주택융자에 대한 개념을 그 금액과는 상관없이 돈을 빌리는 목적, 즉 주택을 구입하거나 짓거나 크게 개조하는 데에만 써져야 한다고 생각하고 그 한도 금액이 $1M 으로 간주 되어왔다.
그러나 국세청의 해석에 따르면 $1M 이상의 주택융자를 받은 경우 $1M을 초과하는 금액 중 $100,000까지는 주택을 담보로 대출 받았다고 할 수 있기 때문에 주택 담보 대출로 간주되어 총 $ 1.1M에 대한 이자를 공제받을 수 있다.
예를 들어 결혼한 납세자가 $1.5M 짜리 집을 사서 , $300,000은 직접 내고, 나머지 $1.2M 만큼을 은행에서 주택 융자를 받은 경우, $1.1M에 대한 이자금액 만큼을 공제 받을 수 있다. 이 경우 집을 담보로 한 다른 대출이 없어야 한다.
대부분의 사람들이 주택을 구입해서 주택 융자금을 받을 $1M에 대한 이자 금액 만큼만 세금 혜택을 받을 수 있을 거라고 판단해 왔지만, 국세청 발표대로 다른 주택담보대출이 없는 경우 주택 담보대출 한도금액까지 합쳐서 총 $1.1M에 대한 이자를 한꺼번에 공제 받을 수 있다. 따라서 2010 년 세금 보고시 위의 내용을 잘 숙지하여 세금 혜택을 받아야 할 것이다.
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