곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

융자일을 하다보면 각양각색의 고객들을 만난다. 어떤 고객은 클로징 테이블에서 진행되는 모든 서류를 이해하길 원하고 계산기까지 직접 들고와 비용 몇 센트까지 정확히 챙긴다. 당연히 그럴 필요가 있지만 사실 그런식으로 모든 서류를 점검하고 이해한 후에 서명을 하게되면 클로징을 3박4일 동안해도 모자랄 것이다. 클로징을 경험하지 못한 고객일 경우 그렇게 하는게 당연하지 않나 생각하나, 클로징을 한번이라도 경험한 고객은 무슨 말을 하는지 이해가 갈것이다. 또 반면 그냥 빨리 클로징하고 자리를 뜨고 싶어하는 고객들도 있다. 특히 주택이나 상가의 여러채 클로징 경험이 있는 고객의 경우인데 융자 얻은 모기지 약관(Mortgage Note)나 클로징 서류(Closing Statement)정도나 챙기고 나머지는 전부 변호사에게 맡기는 경우이다.

전자를 소심하다고 하고 후자를 부주의 하다고 할 필요는 없다. 그냥 클로징때 고객의 나름 성격이 뭍어나오기 때문이다. 그래서 필자는 이분은 굉장히 꼼꼼한 분이구나 살면서 실수는 적겠구나, 혹은 이분은 비지니스 크게 하실 대범한 분이다. 그 정도로 넘긴다. 그런데 요즘 낮아진 모기지 이자는 성격이 꼼꼼한 고객이나 무심한 고객이나 상관없이 재융자의 유혹에 벗어나지 못하는것 같다. 30년 고정모기지가 4%초반까지 내렸고15년은 무려 3%중반이고 최근 은행에서 10년 고정 모기지 상품을 3%초반대의 이자로 내놓고 있다. 어제 만난 전문직에 종사하는 한 고객은 주거용과 투자용으로 갖고 있는 콘도를 같이 재융자 부탁를 했다. 현재 6% 초반 이자를 갖고 계셨는데 재융자를 함으로 무려 천달러 이상 줄일수 있을 것 같았다. 그 고객이 미국에 이민와서 처음 주택을 구입할 90년대 당시 이자가 무려 18%까지 육박했다며 격세지감을 느낀다고 했다. 이번시간은 몇가지 재융자의 경우를 설명하서 확실히 이해해 보자.

1.No Cash out재융자

No Cash out재융자라고 하면 가장 일반적인 재융자로 고객들이 알고있는 재융자를 말한다. 남아 있는 원금만 그대로 이자만 낮춰서 재융자를 받는 경우이다. 30년 고정으로 재융자 할 경우 월페이먼트는 줄어드는 효과가 있다 하지만 또다시 30년이 시작된다30년 이 길어지는 것이 싫다면 15년이나 10모기지를 고려해 볼 수 있고 혹시 수입이 문제가 되면 그냥 30년 으로 재융자를 받되 월페이먼트를 기존에 내시는 만큼 내면 원금이 추가로 상환되고 상환 기간이 지금 갖고 있는 모기지 남은 년수를 5~7년 정도는 줄일수 있으므로 꼭 재융자가 필요하다. 참고로 클로징 비용은 원금에 추가로 융자가 가능하며 추가된 클로징 비용으로 Cash Out이라고 보지 않는다.

2.Cash Out 재융자
혹시 고객들 중에 모기지 페이먼트가 끝났다거나 아니면 주택에 충분한 에퀴티가 남아 있다면 재융자를 받으면서 자금을 좀 뺄수가 있다 이것을 Cash Out재융자라고 말한다. 30년 고정 모기지로 4%초반이면 어떤 이자보다 저렴하다 그것도 30년간 이자를 고정해 주니 비즈니스를 하는 고객이면 이 이자의 고마움을 충분히 이해를 할수가 있다. Cash Out으로 사업자금, 자녀들의 학자금 또는 각종 크레딧 잔고를 정리 할 수가 있다.하지만 Cash Out은 주택 감정의 60%까지를 은행에서 안전권으로 봐주고 있고 그 이상을 인출 할 경우 각종 비용들이 더 추가 될 수도 있다. 물론 수입증빙이 정확해야 Cash Out은 가능하다.

3.Cash In 재융자
최근 고객들의 재융자 중에서 많이 애용되는 재융자 형태가 Cash In 재융자인데 이것은 기존에 남아있는 원금을 좀더 갚으면서 재융자를 하는 경우이다. 시중은행에 예치된 CD라던지 각종 예금의 이자가 낮아져 투자 가치를 잃었고 주식시장에 넣어두기는 불안해 하는 고객들은 그냥 안전하게 주택 모기지를 상환을 하는 쪽으로 눈을 도리고 있다. Cash In재융자는 30년으로 하는 경우도 있지만 15년이나 혹은 10년으로 재융자를 함으로 융자 기간을 단축시키는 효과가 있다. 혹 고객중 낮은 이자로 재융자를 원하는데 수입이 약간 부족할 경우에도 원금 상환을 해서 가능한 월페이먼트로 맞춰 재융자 경우에도 Cash In재융자가 적합하다.

4.15년과 10년 상환 재융자
보수적인 고객을 위한 추천 상품이다 기존 30년 모기지를 얻어 10년이상 갚았고 재융자에 대해서 전혀 고려하지 않는 고객들로 이자는 무려 6%가 훨씬 넘는데도 새로 재융자 받으면 각종 수수료와 또다시 30년 모기지가 시작한다는 개념 때문에 신문 지상에 재융자 기사가나오면 아예 눈기를 돌려 버리는 고객들에게 아주 안성 맞춤이다. 3% 초반의 이자로 15년이나 10년 모기지 상환으로 재융자를 하게 되면 기존 월페이먼트와 비슷한 범위 내에서 페이먼트 연수를 5년에서 많게는 10년 까지 줄일 수가 있다. 한달에 세금과 보험을 뺀 순순 모기지 원금과 이자를 $1,500씩 낸다고 가정하면 일년이면 $18,000이고 10년이면 $180,000이 차이가 난다. 자칫 모기지의 무지가 큰 손해?를 가져올 수 있다는 이야기이다.

앞서 모기지 재융자 상황에 맞춰서 몇가지 일반적인 것들만 언급을 했다. 고객들과 상담을 하다보면 정말 고객들 마다 아주 다양한 상황에 처해 있다. 자금이 좀 더 필요한 고객, 월페이먼트를 줄여만 하는 고객, 빨리 모기지를 끝내고 싶은 고객, 간혹 재융자가 전혀 필요 없는데 떼쓰는 고객 등 이 업을 하면서 즐거움은 이런 각 고객들 마다 다양한 상황속에서 가장 적절한
융자 프로그램과 조언을 해드리는 감사이다.
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