쟌리 Genesis Mortgage
예전의 칼럼에서는 포인트를 지불하는 경우처럼 클로징 관련 부대비용들이 론을 빌려가는 채무자에게 실질적으로 이자율을 증가시키는 요인이 된다는 설명을 하였다. 현금으로 일시에 지출해야 하는 그런 비용을 갚아나가는 원금에 대한 이자와 합했을 때, 실질적으로 얼마의 금리를 부담하고 있는지를 이자율처럼 퍼센트로 표현한 것이 바로 APR(Annual Percentage Rate)이라
고 했다. 아울러 앞 칼럼에서는 클로징된 론을 30년간 계속 사용한다는 전제하에 계산을 한 것이다. 그러나 사실 모기지론을 전액 상환하는 30년(15년 론의 경우는 15년 동안)내내 한 집에서 사는 경우는 극히 드물다고 할 수 있다. 문제는 상환 기간을 채우지 않고 중간에 집을 팔고 이사할 경우 클로징에 들어가는 부대비용이 APR에 많은 영향을 미치게 된다는 것이다.
다시 말하자면 은행이 제시하는 이자율 말고도 부담해야 하는 부대비용이 결코 만만치 않은데 이런 비용이 상대적으로 상환기간이 길어질수록 APR에서 차지하는 비율은 낮아지게 된다. 즉 오래 거주할수록 그런 비용들에 대한 부담이 상대적으로 적어지는 것이다. 그러면 거주 기간이 APR에 미치는 영향을 아래 계산을 통해 정확히 알아보도록 하겠다.
Loan Amount(대출원금):30만달러
1. 30 year fixed at 4.25% with “1 Point”(30년 거주 예정)
2. 30 year fixed at 4.25% with “1 Point”(5년 거주 예정)
똑같은 이자율 4.25%를 제시받았는데 1번 거주자는 같은 집에서 30년 내내 살 예정이고 2번은 5년 후 다른 곳으로 이사 갈 계획이다. 1, 2번 모두 매월 상환해야 하는 월 페이먼트는 1,475달러82센트이다. 1번의 경우 예전에 설명한 대로 1포인트(3,000달러)를 은행에 지불하고 30만 달러를 받게 되므
로 실질 론금액은 29만7,000달러이다. 여기에 월 페이먼트인 1,475달러82센트를 적용하면 APR은 4.335%가 된다. 2번은 1번 거주자와 똑같이 매월 동일한 페이먼트를 은행에 지불하지만 5년 후에 집을 팔고 이사를 갈 계획이므로 이 시점에서 남아 있는 대출 잔액을 모두 상환해야 한다. 따라서 30만달
러를 빌려서 5년간 페이먼트를 하고 나면 갚지 못한 대출 잔액은 27만2,423달러이다. 그런데 2번 역시 1포인트를 클로징시 은행에 지불하였으므로 실제 손에 쥐게 된 돈은 29만7,000달러였다. 이같은 시나리오를 기준으로 계산을 하면 이자율은 4.51%가 되는데 이것이 바로 APR이 된다.
결론은 똑같은 이자율에 똑같은 포인트를 내고 모기지를 얻었지만 30년간 그대로 집을 가지고 있을 1번 거주자의 APR은 4.335%였고 5년 후 이사갈 예정인 2번의 APR은 4.51%였음을 보았다. 이 계산을 통해 얻을 수 있는 교훈은 은행이 제시하는 이자율(표면금리)이외에 포인트 또는 클로징 비용을 이자로 환산하여 APR을 따져보는 것도 중요하지만 이보다 더 관심을 가져야 할 사항은 사고자 하는 집에 얼마 동한 살 것인지를 계획하는 것이 금전적인 면에서 매우 중요함을 보여주고 있다.
결국 5년 정도의 기간 동안 거주할 집을 위해서 모기지론을 계획한다면 이자율 못지않게 중요한 것이 포인트를 포함한 클로징 비용의 많고 적음일 것이다. 이것을 간과하면 엉뚱하게 배보다 배꼽이 더 클 수 있기 때문이다. 특히 리파이낸싱을 생각하는 경우라면 재융자 이후 몇 년이나 그 집에 살 계획인지를 먼저 생각해서 준비를 해야 바람직한 결과를 얻을 것이다.
