하나의 부동산에 존재하는 두 가지의 권리 형태 즉 소유주의 소유 권리와 입주자의 점유권리가 있으며 임대계약을 통해 소유주는 입주자에게 점유할 권리를 양도하게 되며, 임대계약에 명시된 조건대로 소유자는 입주자에게 정해진 날짜에 점유권을 주어야 되는 의무와 일단 점유권이 주어지고나면 그 주거지를 방해 받지 않고 입주자가 quiet enjoyment을 할 수 있도록 해야 하는 의무와 주거하기에 적당한 시설환경을 제공해야 하는 의무가 있으며 이 목적을 유지하기 위해 수리해야 할 의무가 소유주에게 주어진다고 했다.
1. 해당건물 종류
1979.5.1 시의회를 통과한 로스앤젤레스시 임대조례, The rent stabiization ordinance(RSO)는 상기한 것 중에서 세 번째 주거할 수 있는 시설환경과 그러기위해 태만하지 않게 수리를 해주어야 하는 네 번째의 소유주 의무를 관리 감독하며 일정액의 임대료 인상을 지정함으로써 많은 임대료 인상으로 부터 입주자를 보호하기 위해 실행되고 있는 것이며 1978.10.1 이전 입주허가가 나온 건물에 한해서만 적용되며 아파트먼트, 콘도, 타운하우스, 두 유닛, 한 땅에 두 채 이상의 건물 있을 때, 모빌홈, 모빌홈팍, 한 입주자에 의해 30일이나 그 이상 계속 거주된 호텔, 모텔, 스립핑룸, 하숙집 등이 이 조례에 관리감독 대상이며, 한 땅에 집이 한 채가 있는 경우 즉 single family residence의 경우에는 이 조례에 해당 받지 않으며 주정부에서 면허주는 community care facility 나 수도원, 기도원이나 의료 care facility 나 학교에서 제공하는 기숙사나 정부보조 주거나 비영리목적 주거에는 적용되지 않는다.
2. 등록비와 절차
따라서 1978.10.1 이전에 입주허가를 받은 주거용 임대 부동산은 위에서 예외로 나열된 종류에 속하지 않는 한, 렌트를 요구하거나 컬렉트하기 위해서는 로스엔젤레스시 주거 담당국, Los Angeles Housing Department(LAHD)에 반드시 매해 등록 register를 해야 한다. 1~1부터 2~28 사이에 등록하거나 소유권이 바뀐 날 부터 30일 이내에 해야 하며 기한이 지난 후에 등록은 많은 페널티가 붙게 된다.
등록비 registration fee 18.71달러 plus systematic code enforcement fee scep fee 35.52달러를 each unit 마다 지불해야 하며 registration fee 등록비 18.71달러 중의 반 9.35달러는 매해 6월중에 입주자로 부터 받을 수 있으며 30일 통지를 주어야한다. scep fee 35.52달러는 30일 통지를 통해 매달 2.96달러씩 입주자로 부터 일 년에 걸쳐 전액을 받을 수 있다.
3. 시 조례상의 소유주권리
- 일 년에 한 번 주거국에서 승인한 렌트인상 (7/1-6/30)
- 개스, 전기를 소유주 부담하는 경우 추가로 1%씩 토탈 2% 더 인상
- 렌트 인상율과 같이 시큐리티 디파짓 금액 인상
- 추가 입주자에 대해 한 사람 당 렌트금액의 10% 인상
- 등록비의 반을 입주자로 부터 받을 수 있음 (반드시 6월중에만)
- 12가지 이유에 의한 (추후에 설명) 입주자 퇴거
- Primary renovation 이나 capital improvement에 의한 special rent 인상
- scep fee of 35.52달러 전액 회수
4. 시 조례상의 입주자 권리
- 주거국에 등록된 증명 요구
- 매12개월마다 주거국에 의해 정해진 렌트 인상만 pay
- Security deposit에 대한 이자
- 부당임대료 인상에 대한 불편을 주거국에 통지
- 12가지의 타당한 이유 중에서만 퇴거
- 입주자의 잘못이 없는 어떠한 퇴거에 대해 주거국에 의해 정해진 이사비용
- 부당한 퇴거에 대해 주거국에 불평접수
- 주거국에 의해서 정해진 이사비용 relocation fee가 제대로 지불되지 않았을 때 주거국에 불평접수
- 코드 위반이 있다고 생각될 때 불평 접수
소유주와 건물주와의 관계 또한 어떠한 경우에서든지 감정적이 되어 싸움으로 비약되기 전 경제상황에 의해 변해진 상대방의 입장을 읽어 보도록 하는 것이 좋겠다.
(213)748-8888
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
