쟌리 Genesis Mortgage

모기지 융자 상담시 은행측이 제시하는 이자율이 채무자의 실제 이자가 될 수도 또는 안 될 가능성도 있다. 왜냐하면 융자 상담에서는 론 신청을 하기 위한 은행측 서류들이 준비가 안되어있기 때문에 일단 채무자의 재정상황과 신용기록, 그리고 사고자하는 집의 거주 목적과 주택 종류에 기준하여 예상 이율을 소개받기 때문이다. 상담시 제출된 신청인의 모든 개인 서류들을 근거로 은행은 융자신청서를 준비한다. Loan Application Disclosures라 불리는 융자신청서를 신청인이 모두 서명하여 은행에 돌려주면 그 시점서부터 클로징전까지의 기간 동안 이자를 최종적으로 고정시킬 수 있는데 이를 Rate Lock-in이라 한다.

바로 이 ‘락인’된 이자를 기준으로 매월 은행은 모기지 페이먼트를 계산하게 된다. 그런데 융자신청서에 포함된 많은 서류 가운데 Truth-in-lending Disclosure Statement라는 아이템이 있는데 여기에 명시된 APR(Annual Percentage Rate)이라는 이자 때문에 많은 신청인들이 문의를 한다. 문의의 내용은 십중팔구 본인이 락인한 이자보다 왜 더 높은 이자를 적용하는 것이
냐이다. 융자 상담시 또는 락인할 때 적용되는 이자율을 Nominal Rate(표면금리)라 부른다. 바로 이 표면금리가 채무자에게 실질적으로 적용되는 이자임에는 틀림없다. 그렇다면 APR이 왜 실질적으로 적용되는 Nominal rate와 동일하지 않은 것인가? 모든 모기지론에는 융자를 제공하는 채권자의 요구 사항들이 있다. 주택 감정 및 상해보험, 등기 보험외 많은 관련 아이템들과 이에 상응하는 비용들이 있다. 뿐만 아니라 주택이 속해있는 시, 카운티, 주정부에서 요구하는 법적 요구사항들과 비용이 모두 충족되어야 한다. 이를 통틀어 모기지 클로징 비용이라 일컫는다.

현금으로 일시에 지출해야 하는 이같은 비용들을 채무자가 갚아나가야 하는 원금에 대한 이자와 합했을 때 실질적으로 얼마의 금리를 부담하고 있는지를 이자율처럼 퍼센트로 표현한 것이 바로 APR(Annual Percentage Rate)이다.
그렇다면 아래의 실례를 통해 서로의 차이점에 대한 설명을 이해하기 쉽게 알아보도록 하겠다. 30년 고정의 30만달러의 모기지론을 얻고자 할 때 다음 보기 중 어느 것이 더 좋은 조건인지를 살펴보기로 하자. (1, 2 조건 모두 동일한 금액의 클로징 비용을 예상한다고 가정하기 때문에 아래 계산은 이자에 따른 포인트 비용만을 비교한다).

1. 30 year fixed at 4.50% with no point
2. 30 year fixed at 4.25% with 1 point

1. 4.50%의 노포인트인 경우는 추가 비용 발생이 없으므로 표면금리가 그대로 APR이다. 즉 Nominal rate=APR=4.50%.

2. 포인트를 감안하지 않은 30만달러의 대출원금을 30년 고정 4.25%에 적용할 경우 월 페이먼트는 1,475달러82센트이다. 그러나 융자신청인이 낮은 이자를 사기위해 1포인트를 샀으므로 포인트로 사용되는 금액은 3,000달러이고 따라서 실질 대출금액은 29만7,000달러이다. 이를 이전 계산에 적용하면 APR은 4.335%라는 이자가 산출된다.

즉 결론은 4.25%의 1포인트를 사는 것이 노포인트로 4.50%를 얻는 것보다 더 유리한 조건의 융자임을 확인한 셈이다. 그러나 이 칼럼에서 살펴본 APR의 비교는 1, 2 조건 가운데 어느 것을 택하더라도 30년동안 계속 갚아 나간다는 것을 가정하고 있다. 다시 말해 2번의 조건을 택한 손님이 5년 안에 집을 팔고 대출 잔액을 다 갚아버릴 경우 APR의 계산은 또 달라진다. 이 같은 사례는 특히 재융자를 고려하는 집 소유주에게는 매우 중요한 사안이기도 하다. 이 후자
의 경우는 다음 기회에 알아보도록 하겠다.