No one can serve two masters.
셀러에게서 프러퍼티를 팔아달라고 리스팅 agreement 이라는 고용 계약서를 통해 의뢰를 받은 에이전이 바이어도 represent 하는 것은 이행하기에는 매우 힘든 의무가 된다.

셀러, 바이어 양쪽을 왔다 갔다 하며 양쪽 모두를 care 하고 양쪽 모두의 이익을 위하기는 거의 불가능하기 때문이다. 즉 서로 이익이 상반되는 두 주인을 한 사람이 섬길 수는 없는 것이다.

필요악, necessary evil 이기는 하지만 이 세상 타락의 기본이며 전부인 돈과 세상적인 것을 떠나고, 버리며 영적에 속하라는 하나님을 교회나 목회자가 동시에 섬길 수가 없듯이, 부동산 에이전이 셀러, 바이어 양쪽을 왔다 갔다 하며 가격타진이나 협상을 했을 때 이미 피신탁자의무, fiduciary duty- 에이전으로서 반드시 지켜야 할 의무를 위반하게 되는 것이다.

1960년 아리조나에서의 케이스인데 Hymes V. Rogers에서 리스팅 가격보다 낮은 가격으로 구입할 수 있다고 예상바이어, prospective buyer에게 권유한 브로커는, 성실하고 정직하게 신뢰 속에서, sincere, honest, trust에 기본이 된 의무이행 즉 the duty to act in good faith을 이행하지를 못했기에 매매가격의 5% 되는 커미션 받을 수 있는 권리를 court에서 박탈해 버린 것이다.

Rogers 라는 브로커리지 회사의 한 세일즈맨이 예상 바이어에게 리스팅된 가격보다도 낮은 가격으로 구입해줄 수도 있을지 모르겠다고 한 말의 결과인 것이다.

리스팅이라는 고용계약서로 인한 브로커의 의무는 자칫 방심하면 본인도 모르는 사이에 위반되어질 수 있기 때문에 많은 회사들이 세일즈 에이전들을 위해 많은 시간을 교육과 트레이닝에 할애하고 있는 것은 아주 바람직한 일이다.

4. Net listing

넷 리스팅은 리스팅의 종류라기보다는 리스팅 agreement 속에 포함되는 한 가지의 조건으로 보는 것이 옳을 것이다. 넷 리스팅은 셀러가 모든 경비를 제하고 갖기를 원하는 가격을 초과하는 금액이 브로커의 순 커미션, net 커미션이 되는 조건을 말한다.

net listing은 지난 회에서 기술한 exclusive authoriza-tion and right to sell listing 이나 exclusive agency listing 이나 또는 open listing의 형태로 될 수 있다.

net listing은 거의 잘 사용되지 않는데 그 이유는 자칫 잘못하면 사기나 허위 fraud or misrepresentation에 아주 쉽게 본인의 의도와는 전혀 상관없이 노출되며 무방비 상태에 놓여 지기 때문이다. 커미션을 많이 벌기 위해 셀러에게 낮은 가격을 제시하는 브로커도 있겠지만 현실적으로 낮은 가격이 아님에도 불구하고 낮은 가격을 제시했다는 누명(?)을 쓰기가 쉬운 것이다. 많은 주에서는 이해의 상층, conflict of interest 때문에 net listing을 불법으로 간주하고 있다.

5. Option combined with a listing

브로커가 리스팅한 프러퍼티를 구입할 수 있는 옵션이 리스팅 agreement 조건 중에 포함되어 있는 것인데 만일 브로커가 본인의 옵션 가격보다도 더 높은 가격으로 구입할 바이어가 있어서 본인이 옵션을 행사함으로 그 프러퍼티를 구입하고 그 프러퍼티를 기다리고 있는 바이어에게(많은) 이익을 남기고 팔았을 때 브로커는 반드시 모든 사실을 셀러에게 공개해야한다- make a full disclosure of any information as to the prospect of the sale 적법적인 것이긴 하지만 (많은) 이익이 남았을 때는 항상 문제의 소지가 있는 것이니 net listing이나 option combined with listing은 근처에도 안 가는 것이 바람직한 일이다.

(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사