‘미국의 경제 지표상 침체기와 하락기는 지난해 여름에 끝이 났다’ 그리고 ‘올해부터 새로운 침체기이다’ 혹은 ‘아직까지 침체기가 끝이 나지 않았다’ ‘1, 2년은 계속 지속될 것이다’ 등등 신문지상의 경제관련 소식을 살펴보면 어느 것이 맞는지 기사를 읽어보는 사람이 더욱 혼동이 될 지경이다.
어느 동네에서 훈풍이 부는지는 몰라도 소매경기를 직접 접하는 일반 시민들에게는 여전히 찬바람 부는 쌀쌀한 가을 분위기다.
실제로 경기가 아직 바닥세에 있기도 하지만, 만약 경기가 좋아지고 있다 하더라도 우리 한인들에게는 좋은 소식이 있어도 좋은 내색을 하지 않는 것이 상대방에 대한 겸양과 예의로 여겨지고 있어서, 금방 주변에서 “정말 요즘 괜찮아요”라는 소리를 듣기는 힘들 것이다. 2000년 초반 한창 경기가 좋을 무렵에도 죽는다는 소리만 하는 다운타운 도매시장의 사장님들이 대부분이었으니까.
하여튼 지금은 전체 시장이 회복되기에는 아직 시간이 더 필요하다는데 의견이 거의 일치한다. 하루 빨리 미국 경제 전반적인 상황이 호전되고 주택경기도 다시 살아나길 빈다.
대부분의 주택소유주들이 겉으로 드러나게 표시하지는 못하지만, 마음속으로 걱정하고 있는 부분이 하나 있다. 지금 현재 월페이먼트를 내지 못하고 있기는 하나 언제까지 우리 집에서 페이먼트 없이 계속 머무를 수가 있을까 하는 것이다. 숏세일하기도 마음이 편치 못하고 그렇다고 밀린 페이먼트를 한꺼번에 낼 수도 없고, 이러지도 못하고 저러지도 못한 상태인데, 그러면 언제까지 내 집에서 지낼 수가 있는지 누구에게 물어보기도 그렇고 그저 맘속으로 걱정만 하는 분들이 많다. 법적으로 언제까지 거주가 가능한지 알아보자.
예를 들어, 오늘이 1월1일이라고 가정하고, 이번 달 페이먼트를 내지 못하는 안타까운 사정이 되었다. 페이먼트를 1월1일에 내도록 되어 있지만 1월15일까지 은행에 갖다 내면 연체가 되지 않는다. 그러나 15일이 지나서 열흘쯤 지나면 드디어 은행에서 편지와 전화가 날아온다. 어쩔 수 없이 이를 연체하고 3개월이 지나면 그 다음 달에 은행에서 연체고지를 하고 타이틀 상에 연체사항을 기록한다. 한국식으로 풀이하면 주택등기대장에 연체등기가 된다. 즉, 3개월 이상 연체를 하게 되면 그때에 정식 기록으로 올라간다는 이야기가 된다. 이를 NOD(Notice of Default)라고 한다.
이 때, 3개월 이내에 밀린 페어먼트와 이자, 연체이자 등을 모두 내게 되면 다시 원위치로 돌아가서 모든 사항이 정리가 되는데, 그 정리를 하지 못하게 되면 NOD가 기록되고 변호사가 선임되어 경매절차가 개시된다. 차후 그 경매를 실시하기까지 집주인에 또 다시 3개월의 기한을 주어서 다시 한 번 주택을 보유할 수 있도록 기회를 주는데, 그 기한 내에 월페이먼트와 연체이자, 및 변호사 비용(보통 1,000달러 정도)을 모두 지불하게 되면 또 다시 정상적으로 원위치 할 수 있으나, 그렇지 못할 경우에는 3개월이 지난 후 21일 이내에 경매를 실시하도록 되어 있다.
법적으로 날짜 계산을 해보면, 1월에 페이먼트를 내지 못한 경우에, 3개월이 지나고 4월 또는 5월 중에 NOD가 붙게 되고 또 3개월이 지난 7월 또는 8월 중에 드디어 경매를 실시한다고 하는 통지서 NOT(Notice of Trustee & rsquo;s Sale)가 날아오게 되어 9월, 또는 10월 중에 경매가 실시된다. 그러면 10월 중에 경매가 실시가 된다고 보면, 10월까지는 내 집에서 계속 거주를 할 수가 있다는 이야기가 된다.
그리고 10월 중에 경매가 실시되고 나면, 그 때부터는 내 집이 아니므로 더 이상 거주하게 되면 불법거주가 되므로 사실상 바로 이사를 하여야 한다. 그러나 경매가 되고 새로운 소유자가 되는 절차상의 기간이 2주 정도 있으므로 그때까지 머무를 수는 있겠다. 실무상으로 보면, 새로운 소유주가 개인이든, 투자기관이든, 이전 주인이 아직까지 주택에 거주하고 있으면, 새 소유주가 현 거주자에게 퇴거통보를 보내야 하고 퇴거기간을 어느 정도 주어야 하므로, 일반적으로 경매가 되고 난 뒤에 한 달 정도는 더 머무르기도 한다. 그러나 경매 이후에는 주택소유주가 바뀌었으니까 합법적으로 거주할 수 있는 것이 아님을 알아야 되겠다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
