융자금을 상환하지 못한 주택 소유자들이 금융 시장 위기 초기와는 달리 압류보다는 숏 세일을 선호하고 있는 것으로 나타났다.
워싱턴 포스트의 26일자 보도에 따르면 워싱턴 일원의 경우 판매 주택 중 숏 세일이 차지하는 비중이 압류보다 두 배 이상이나 높았다.
숏 세일은 주택 소유주가 융자한 채무액보다 낮게 주택을 파는 것으로 뱅크 오브 아메리카의 고위 관계자는 숏 세일 비중이 크게 높아져 이를 전담하는 직원들을 늘리고 있다고 말했다.
이달 현재 워싱턴 일원에서 숏 세일에 들어간 주택은 전채 판매량의 14%를 차지하고 있으나 거의 모든 지역에서 숏 세일 비중이 주택 압류보다 압도적으로 높은 것으로 조사됐다.

■ PG카운티 33%로 가장높아

워싱턴 지역에서 숏 세일 비중이 가장 높은 곳은 메릴랜드의 프린스 조지스 카운티로 이달 현재까지 전체 주택 판매량 중 33.3%나 되는 것으로 지집계됐다. 이에 반해 압류된 주택은 15.6%로 숏 세일 주택이 차지하는 비중이 2배를 넘어섰다.
몽고메리 카운티도 판매 주택 중 숏 세일이 주택 압류보다 상대적으로 높은 지역이다. 몽고메리 카운티는 전체 주택 판매 중 숏 세일이 17.3%를, 주택 압류는 7.1%를 차지해 숏 세일 비중이 10.2%나 높은 것으로 나타났다.
메릴랜드에서 신흥 부촌으로 알려진 하워드 카운티의 경우 숏 세일과 압류 형태로 거래되는 주택은 10%대로 많은 편은 아니나 여전히 숏 세일이 차지하는 비중은 압류 주택보다 높았다. 하워드 카운티의 이달 압류 주택 비중은 전체 주택 거래에서 4.3%를 차지했으며 숏 세일은 이보다 두 배 가량 높은 10.4%를 기록했다.
반면 메릴랜드 앤 아룬델 카운티는 전체 주택 판매 중 숏 세일이 압류 주택보다 2배를 넘기지 않고 있다. 앤 아룬델 카운티는 숏 세일 주택이 9.6%로 압류 주택 5.7%보다 3.9% 정도 높아 다른 카운티들과 대조를 이뤘다.

■ 버지니아에서는 매나세스 가장 높아

버지니아에서도 메릴랜드와 마찬가지로 부채 때문에 주택을 포기하는 소유주들이 적지 않았다. 매나세스 파크와 시티는 숏 세일이나 압류된 주택이 전체 주택 거래량의 거의 40%를 차지해 버지니아에서 상황이 가장 나빴다. 매나세스 파크와 시티의 경우 이달 들어 숏 세일 중인 주택은 28.3%로 압류 주택 10.8%보다 17.5%나 더 높아 두 배 이상의 차이를 보였다.
매나세스의 브루어 크릭 플레이스(Brewer Creek Place)의 한 타운하우스 예로 들면 2005~6년에 건설된 146세대 주택 중 현재 77채가 거래돼 원 소유주가 그대로 유지하고 있는 주택은 69채에 불과했다. 채권 은행은 지금까지 거의 4채 중 한 채 꼴로 주택을 압류해 왔으나 이는 대부분 주택 시장이 불황을 맞은 초기 때의 일이었다.
하지만 2009년 5월 이래 상황이 달라졌다. 이후 이 다세대 주택 단지에서 숏 세일 비율이 압류보다 높아지기 시작했으며 지금까지 모두 19채가 숏 세일 됐다. 현재 숏 세일 진행 과정에 있는 주택도 6건이나 되는 것으로 전해졌다.
프린스 윌리엄 카운티는 숏 세일 주택 비율이 매나세스 파크와 시티보다는 낮은 21.1%를 기록했지만 압류 주택과 비교해서는 큰 차이를 드러냈다. 프린스 윌리엄 카운티는 숏 세일 주택 비율이 압류 주택 7.1%보다 거의 3배나 높게 나타났다.
훼어팩스와 라우던 카운티는 숏 세일 주택이 각각 13.9%와 13.8%로 상황이 비슷했다. 하지만 압류 주택에서는 훼어팩스 카운티가 5.7%로 라우던 카운티의 4.7%보다는 약 1% 높은 수치를 보여줬다.
알렉산드리아도 전체 주택 거래에서 숏 세일이 차지하는 비중이 11.3%로 10%대를 넘어섰으나 압류 주택 비율은 4.3%로 숏 세일의 절반 수준 이하였다.
알링턴 카운티와 폴스 처치의 경우 부채로 포기하는 주택 비율은 전체 거래량에 비해 10% 이하 수준대로 타 지역보다 크게 낮았다. 알링턴 카운티는 숏 세일 주택이 5.2%, 압류 주택은 2%로 비교적 낮은 수준에 머물렀다. 폴스 처치는 숏 세일이 2.7%를 차지했으며 압류된 주택은 1%도 안 돼 북버지니아에서는 가장 양호했다.
워싱턴 DC도 타 지역에 비해 거래 주택 중 숏 세일이나 압류가 차지하는 비중이 크게 낮았다. DC는 숏 세일이 7.4%, 압류가 7.5%를 보여 압류가 숏 세일보다 높게 나타난 유일한 지역이 됐다.
이처럼 숏 세일이 크게 늘어나고 있는 것은 주택 소유자들이 융자금을 상환하지 못할 경우 압류보다는 숏 세일 쪽으로 주택을 포기하는 것이 유리하다는 생각을 갖고 있기 때문이다. 적어도 숏 세일을 선택하게 되면 주택 소유자 입장에선 신용 점수(credit)가 나빠지는 것은 막을 수 있다는 계산이 나온다. 한때 주택 소유자들이 부채를 갚을 능력이 없어 주택을 포기할지라도 신용 점수를 좋게 유지 하는 한 차후 주택 구입에서 이자율 부담을 낮출 수 있다는 잇점을 고려하지 않을 수 없다.

■ 오바마 정부의 숏세일 권장 영향

또 버락 오바마 행정부가 정책적으로 숏 세일을 권장해 온 것도 숏 세일 증가를 가져온 큰 요인 중 하나로 평가된다. 오바마 행정부는 주택 공실률을 줄이기 위해 지난 4월 채권자와 채무자들이 압류를 선택하는 대신 숏 세일에 합의를 할 경우 이를 보상하는 프로그램을 도입했었다. 연방 정부의 보상 프로그램에 따르면 채권자에게는 1,500달러, 채무자는 이사 비용으로 3천 달러가 지원되고 있다.
한편 전국적으로도 2008년 이래 숏 세일이 3배 이상이나 증가했다. 융자 연구 회사인 코어로직(CoreLogic)에 따르면 현재 전국에서 숏 세일이 진행되고 있는 주택만 해도 약 40만 채에 이른다.
대형 모기지 기관인 패니 매는 올해 상반기 채권 관계 설정으로 소유하고 있는 주택 3만6,534채에 대해 숏 세일을 승인했다. 이는 2007년과 2008년에 숏 세일된 주택 건수를 합한 양보다 거의 3배나 높은 수치로 최근 몇 년 간 숏 세일이 급증하고 있음을 잘 반영해 주고 있다.
<안성중 기자>