쟌리 Genesis Mortgage

융자신청인의 가장 큰 관심사는 두말 할 나위없이 이자와 비용일 것이다. 융자 신청 소비자들의 권리를 보장하고 이해를 돕기 위해 미주택개발국(HUD)에서는 올해 1월1일부로 ‘Good Faith Estimate(GFE)’이라는 새로운 양식을 도입하여 모기지 회사들로 하여금 사용하게 하고 있다. GFE 양식에 나와 있는 항목들과 그 관련 비용들은 단지 클로징 비용에 소요되는 가장 굵직한 지출항목들만이 나열되어 있고 전체적인 세부 아이템들은 Settlement Statement라는 양
식을 참고하면 된다.

GFE는 ‘A’와 ‘B’ 조항으로 나뉘어져 있다. 그 내용을 자세히 살펴보기로 하자.

1. Origination charge: 모기지 회사에서 신청인에게 부과하는 수수료를 의미한다.

2. Credit or charge(points): 1번 항목에서 부과되는 비용이 2번에서 크레딧으로 바뀌기 때문에 결국 비용 발생이 사라진다. 즉 이 비용은 신청인의 지출 부담이 아닌 융자를 제공해 주는 렌더(은행)의 몫인 것이다. 그러나 이자를 내리기위해 부과되는 포인트 비용은 당연히 신청인의
책임이다.

1번과 2번을 더 한 금액이 A 조항의 총액인데 이자를 내리기위해 지불된 포인트 비용이 없는 상황에서 산출되는 A조항의 금액은 은행 및 모기지회사의 수수료이다. 이 수수료의 항목별 지출액을 알고 싶다면 GFE와 같이 융자신청서에 첨부된 Settlement Statement를 참고하면 된다.

3. 감정(Appraisal) 또는 재산세(Property tax)와 관련되어 발생하는 비용들을 일컫는다.
4. 등기 보험 (Title service and insurance): 클로징 비용에 가장 큰 비중을 차지하는 항목 중 하나이다. 클로징 변호사가 등기회사에 의뢰하여 준비한다.

5. 주택소유주의 등기보험: 4번의 보험은 론 금액에 한해 은행이 요구하는 부분이고 5번은 그 나마지 부분을 의미한다.
6. Other services: 필요시 각 지출의 예상 비용을 명시해 준다.
7. 등기등록(Government recording): 주택이 속해있는 타운 및 카운티에서 부과하는 비용이다.

8. Transfer taxes: 뉴저지의 경우 이 세금은 셀러 부담이므로 공백으로 남아 있다. 뉴욕은 론금액에 따라 결정된다.
9. Escrow account deposit: 재산세와 보험료를 개인이 직접 지불하는 경우를 제외하고는 매월 은행에 지급되는 모기지 상환액에 에스크로우가 더해진다. 보통 클로징 때 재산세의 4-6개월치와 1년의 보험료를 에스크로우 구좌에 예치하게 된다. 은행은 매년 정기적으로 손님의 에스크로우를 분석하여 예상액보다 많은 잔액이 남는 경우 이를 즉시 환불하며, 그 반대인 경우는 추
가로 더 징수하게 된다.

10. Daily interest charge: 모든 모기지 계산은 매월 초하루부터 계산된다. 따라서 클로징이 월말이 아닌 다른 날에 진행될 경우 그 날부터 말일까지의 모기지 이자를 미리 선납해야 한다. 클로징 예상 비용으로 보통 그 최고액인 30일치의 이자가 명시된다.

11. Homeowner’s insurance: 1년 주택 상해 보험료를 이곳에 명시한다.
B 조항은 3번에서 11번까지를 더한 금액이다. A 조항을 제외한 나머지 금액들은 모두 추정치임을 기억해야 한다. 즉 3번에 명시된 감정료는 550달러인데 추후 확인된 실제금액은 475달러인 경우다. 9번에 예상된 재산세의 reserve 비용은 6개월인데 은행이 최종적으로 요구하는 reserve는 4개월인 경우다. 10번의 선납이자는 클로징이 28일로 확정되므로 이틀치의 이자 비용만을 내게 되는 경우다. 11번의 보험료가 2,000달러로 예상되었는데 실제 보험회사에서 부과하는 요금은 1,200달러인 경우 등등 모든 금액들의 변동이 가능하다.

이러한 이유로 HUD에서는 클로징 실제 금액이 예상 비용 대비, 1% 이상의 차이를 나타낼 경우 반드시 새로운 서류를 작성하여 신청인의 승인을 받게끔 되어있다.