신현근(Simon S. Capital 대표)
신용 경색 사태가 장기화되면서 모기지 융자 기관의 엄격한 심사 기준이 상식이 되었다. 또한 수입이나 자산을 검증하지 않고도 모기지를 허용했던 프로그램들이 시장에서 거의 자취를 감추었다. 이러한 환경의 변화에 잘 대처하면서 본인이 원하는 주택을 마련하기 위하여 미리 준비해야할 사항들을 살펴본다. 처음으로 주택을 구입하는 분들은 구입 자금의 많은 부분을 모기지를 통하여 조달해야 하는 경우가 대부분이므로, 융자 기관의 일반적인 모기지 심사 기준을 고려하는 것이 필요하다.
1. 안정적인 직장 생활
융자기관은 융자 신청인이 안정된 직장을 가지고 있는지, 따라서 그 수입 또한 안정적인 것으로 볼 수 있는지를 검토한다. 최근 2년 동안 어떤 직장에서 일해 왔는지를 물으며 또한 현재의 직종에 얼마나 종사했는지를 묻는다. 현재의 직장에 2년 이상 근무한 경우에는 현재의 직장에 관한 정보만 제공하면 되지만 그렇지 않은 경우에는 이전의 직장에 대한 정보까지 제공해야한다. 그러므로 내 집을 마련하고자 할 때에는 현재의 직장이나 같은 직종에서 어느 정도 자리가 잡힐 때까지 기다리는 것이 좋다. 계속해서 일 해온 기간이 2년 미만인 경우에도 학업이나 군 복무 등 이해할 만한 사유가 있는 경우에는 예외적인 취급을 받을 수도 있다.
2. 철저한 신용 관리
주택을 구입하고자 하는 분은 자기의 신용 상태를 점검해보아야 한다. 융자 기관에서는 신청인의 신용 점수와 신용 기록을 함께 검토한다. 신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 신용 기록 (Credit History)에 대하여 수학적인 모델(Mathematical Model) 을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것이다. 금융계에서는 융자 기관이나 융자의 종류 등 특정한 목적에 적합한
신용 점수를 얻기 위하여 다양한 신용 모델을 사용하고 있다. 그러나 현재는 Fair, Issac and Company가 개발한 모델과 소프트웨어를 사용하여 산출하는 FICO 점수가 가장 널리 사용되고 있다. FICO 점수는 300 에서 850 사이이며 점수가 높을수록 신용도가 좋은 것이다.
모기지 신청인 대부분이 신용 점수가 얼마인가에 대해서만 관심을 가지지만 신용 점수가 좋다하더라도 융자 기관이 요구하는 신용구좌에 관한 요건을 갖추지 못하면 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있다. 모기지 융자 기관에서는 보통12 개월 또는 24개월 이상의 지속적인 지불 기록이 있는 4개 또는 5개의 살아있는 신용 구좌를 요구한다. 그러므로 원매자는 현재의 신용 보고서의 내용이 융자 기관이 요구하는 요건에 미치지 못하는 것으로 판단되는 경우에는 장기 계획을 세워 이를 갖출 수 있도록 노력하여야 할 것이다. 이러한 융자 기관의 심사 관행을 모르는 분들 중에서 신용을 좋게 한다는 생각으로 오랫동안 사용해온 크레딧 카드, 백화점 카드 등의 신용 구좌를 대부분 폐쇄한 후에 모기지를 신청하여 어려움을 당하는 예가 종종 있으므로 유의하여야 한다. 또한 신용보고서의 내용 중에 오류 등이 발견될 때에는 신용 공여 기관이나 신용 조회 기관을 접촉하여 미리 수정하는 것이 매우 중요하다.
3. 다운페이먼트의 준비
주택을 구입하고자 하는 분은 우선 준비된 자금 중에서 클로징 비용, 이사 비용, 주택 수리비용, 예비비등을 제외하고 다운페이먼트로 얼마를 할애할 수 있는지를 계산해 보아야 한다. 원매자는 다운페이먼트, 클로징 비용 등 소요 자금과 예비비를 계약하기 몇 개월 이전부터 예금 등의 형태로 관리하는 것이 좋다. 융자기관이 최근에 금융 기관 등이 발급한 거래내역서를 요구하는 것이 보통이므로 계약 시점까지 현찰이나 수표 또는 친지에 대한 대여금 형태로 자금을 보유하는 경우에는 모기지 결정과정 에서 불이익을 받을 가능성이 많다. 증여를 받는 경우에는 증여 자금 자체의 자금원을 검증할 수 있어야 한다.
4. 주택 규모의 결정
다운페이먼트 가능 금액과 모기지 가능 금액을 합하면 원매자가 부담할 수 있는 주택 가격이 된다. 그러므로 이 금액이 현재의 주택 시장 상황에 비추어 원매자가 원하는 규모의 주택 가격과 합치하는지를 판단하여야 한다. 만일 원매자가 부담할 수 있는 주택 가격이 시장 가격보다 현저히 낮은 경우에는 현재의 수입 현황, 저축 계획 등을 고려하여 주택 구입 시기와 주택 규모 등을 조정하여야 할 것이다.융자 기관에서는 두 가지 기준 비율을 사용하여 모기지 가능 금액을 산출한다.
월 주택비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택비용 비율이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 한다. 또한 월 주택비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이 비율이 보통 36%를 넘지 않아야 한다. 위에서 설명한 두 가지 비율과 월 소득 금액 및 장기 월 채무 납입금을 사용하여 역산한 적정 월 주택비용 중에서 작은 금액을 선택한 후 그 금액 중에서 주택 보험료, 부동산세 등을 공제한 모기지 원리금만을 추출하여 이 모기지 원리금과 예상 이자율 및 상환 기간을 대입하면 모기지 가능 금액이 도출된다.
5. 수표에 의한 렌트 지급
보통 모기지 융자 기관은 신청인이 현재 사는 곳의 렌트를 제때 지급하였는지를 본다. 실무상 지난 12 개월 동안에 지급필 수표(Cancelled Check) 사본을 요구하는 경우가 많다. 이 렌트 수표를 통하여 주거의 안정성과 함께 신용도를 점검하는 것이다. 렌트의 지급이 늦은 경우에는 보통 주택을 가진 분이 모기지 지급을 연체한 것과 같은 취급을 받는다. 아울러 지금까지 부담해온 렌트 금액보다 새로 구입하는 주택 모기지의 월불입금이 지나치게 높은 경우에는 융자 기관이 융자를 거절할 수 있다.처음 집을 사려고 준비하는 분 중에는 렌트를 현금으로 지급해온 분이나 지급 기일을 지키지 않고 불규칙적으로 수표를 송부함으로써 수표가 그 달을 지나서 결제된 경우들을 종종 보게 된다. 이로 인한 불이익이 의외로 심각하므로 주택 구입을 준비하는 분들이 특히 유의하여야 한
다.
