최근 몇년간 부동산 시장이 붕괴되면서 차압, 숏세일매물이 부동산 거래의 주류를 이루고 있다.
일반부동산거래에서 쓰는 용어와 달리 처음 들어보는 생소한 용어들이 쓰여져서 여간 혼란스럽지가 않다. 오늘은 주택차압과정에서 생기는 여러가지 용어들을 간략하게 설명해본다.
Notice of Default(NOD) :
차압절차의 시작을 알리는 것으로 법원을 통하지 않고(Non-Judicial) 은행의 대리인이 해당주택의 카운티에 NOD를 등기함으로 차압이 정식으로 시작된다.
이 때 그동안 밀린 페이먼트금액도 함께 등기하게된다. NOD는 90일간 지속되게되며 그 이후 NOT를 거쳐 경매를 통해 주택을 잃게 된다.
Liz Penden(LIZ) : 위의 NOD와 달리 법원을(Judicial) 통한 차압절차를 말한다. NOD와LIZ모두 Pre-Foreclosure 의 절차중 하나이다.
캘리포니아에서는 특별한 경우를 빼고는 차압시 LIZ을 쓰지않고 NOD방식으로 차압절차를 밟게된다.
Notice of Trustee’s Sale(NOT/NTS) : 주택경매를 한다는 최후 통지서이다. 경매에 관련된 중요한 서류이기 때문에 주택 정문이나 사람들의 눈에 잘 뜨이는곳에 붙이게 된다.
또 등기우편으로도 주택소유주에게 전달하게 된다. NOT공고는 경매일 기준으로 최소 21일전에 사전 공고를 한 후에야 비로서 경매를 할 수있다.
따라서 주택을 차압을 하려면 은행은 NOD의 90일과 NOT의 21일 합한 최소 111일이 필요하게 된다.
Real Estate Owned(REO) : 차압의 마지막단계인 경매에서 입찰자가 없을경우 은행이 주택소유권을 가져가게 되며 이때 은행이 소유하게되는 부동산을 REO라고 부르게 된다.
은행소유매물이라고 불리우는 부동산을 말한다.
Government Owned(GOV) - 은행소유매물이 아닌 정부에서 소유한 부동산을 팔때 쓰는 용어이다.
FHA(Federal Housing Administration), VA(Veterans Affairs)융자를 통한 주택이 차압을 당하게 되면 은행이 매매를 하는것이 아니라 정부에서 직접 매매하게 된다. 이 때 이러한 부동산을 GOV라고 부른다.
Deed of Trust - 주택소유주(Trustor)가은행(Beneficiary)에서 주택을 담보로 융자하는 조건으로 저당권을 은행이 지정한 기관(Trustee)에게 위임하는것을 말한다. Deed of Trust는 아래 3부분으로 나누어지게된다.
은행에서 돈을 빌리면서 주택을 담보권을 제공하는 주택오너(Trustor)와 담보권을 통해 문제가 발생시 주택을 경매하여 돈을 회수하는 은행(Beneficiary), 그리고 은행에서 담보권을 위임받아 모든 경매절차를 진행하게 되는 경매인(Trustee)로 구분하게 된다.
Junior Lien - 1차융자이후에 등기상에 기록된 모든 채무를 말한다. 1차융자에 대한 담보권은 Senior Lien이라고 부른다. 차압경우의 대부분은 특별한 경우를 제외하고는 1차 담보권을 가지고 있는 은행에서 차압절차를 밟게 된다.
Reinstatement Period - 차압절차중 Pre-Foreclosure기간에 해당하는 NOD(Notice of Default)가 등기된 후 주택오너가 밀린 페이먼트를 모두 납부하고 주택을 이 전과 같이 다시 소유할 수있는기간을 말한다.
Reinstatement 기간은 NOD 등기된 후 90일이 주어지며 이 기간안에 밀린 페이먼트를 해결하지 못하면 경매로 넘어가게 된다.
하지만 차압매물로 은행들이 골치를 앓고있는 요즈음은 경매날짜가 잡힌 NOT(Notice of Trustee’s Sale)이후에도 밀린 페이먼트만 은행과 해결하면 주택을 계속소유하게 허용하고 있다.
미국경제 하루 속히 회복되어 이러한 용어들을 안 써도 되는 정상 부동산시장으로 하루 속히 되찾았갔으면 하는 마음이다.
(213)590-5533
스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
