모기지 이야기/‘DTI를 알자, 힘써 알자
2010-08-07 (토)
곽동현
얼마 전 본국 소식을 접하다 경제면에 ‘DTI 규제완화’ 라는 글을 읽었다. 주택장만을 위한 모기지 융자가 이제 본국에서도 본격적으로 이용이 되는 것 같은데 이곳에서 사용되는 DTI방식을 도입한 것 같다. 그러나 과연 DTI를 제대로 이용할까 사뭇 궁금해진다. DTI(Debt to Income Ratio 총수입대비부채상환비율)를 필자는 여러 번 언급을 했다. 하지만 최근 융자에 있어서 가장 중요한 것이 DTI이기 때문에 아무리 강조해도 지나치지가 않다. 이것만 문제가 없다면 크레딧이 좀 나쁘거나 다운 페이먼트가 좀 부족하더라도 융자받는 데는 문제가 없다. 주택구입을 준비 중이거나 혹 몇해전 수입 증빙 없이 융자를 해서 지금 재융자를 고려중인데 수입이 부족할 경우 이 글을 눈여겨 볼 필요가 있다.
현재 DTI는 페니매(Fannimae)가 45%까지 그리고 프레디맥(Fredi Mac)이 50%까지 융자 승인을 해주고 있다. 이것이 무엇인고 하니 수입대비 총지출 비율이 50%가 넘지 않아야 융자가 가능하다는 것이다. 즉 수입을 100으로 하면 지출이 50미만이어야 한다는 것이다. 그렇다면 여기서 말하는 수입과 지출에 대해서 정확히 이해할 필요가 있다.
1. 수입
최근 모기지 융자에 있어서 1년간 개인세금 보고(Form 1040)는 가장 기본이 된다. 융자를 얻기 위해서 작년 개인 세금 보고를 어떻게 했는지 확인하는 것이다. 1040을 기준으로 수입을 점검하는데 크게 두 가지로 나눈다.
첫째가 직장에 소속이 되어서 급여를 받는 자. 즉 주급(Weekly)이나 2주에 한번(Biweekly) 또는 한 달에 두번 (Semi Monthly)이나 한 달에 한번(Monthly) 회사에서 급여(Pay stubs)를 받는 자이다. 이들의 수입은 연간 Gross수입을 12달로 나눈 한 달 수입이 기준이 된다. 그런데 급여를 받는 자들 중에는 각종 수당(Commission)이나 보너스 또는 오버타임으로 기본 급여외 받는 수입이 있다. 이런 기본 수입 외에 받는 수입은 은행에서 2년 기준으로 평균치를 이용한다. 간단히 작년에 보너스를 1만 달러 받았는데 올해는 2만 달러를 받았다면 평균 1만5,000달러를 12달로 나눈 금액에 월 기본 수입에 더해진다. 그리고 기본 급여가 매월 4,000달러에서 지난 달부터 5,000달러로 인상이 되었다고 하면 간단한 인상 증빙편지와 인상된 최근 급여 명세서(Pay Stub)가 필요하다.
둘째로 자영업을 하는 세금 보고이다. 자영업을 하는 고객은 여러 형태로 세금 보고를 하는데 일반적인 기준은 개인세금 보고 1040이다. 여기에 회사 세금 보고를 간단히 1040에 같이 할 수 도 있다. 그러나 대부분의 회사는 회사 보고를 따로 하는데 그것이 1120나 1120s등이다. 융자 상담을 하다 보면 자영업을 하는 대부분의 고객들은 자신의 연 수입이 얼마인지 제대로 알지 못하고 있는 경우가 허다하다. 이유는 고객들이 자영업을 하면서 매달 일정 부분을 회사에서 체크를 끊어서 가져가고 회계사와 상의해서 그것을 W2 수입으로 작성을 하게 되면서 스스로가 본인의 수입이 W2에 나오는 금액이 연간 수입으로 알고 있다. 하지만 자영업자는 절대 W2 수입만이 정확히 본인의 수입이라고 말할 수 없다. 예로 얼마 전 고객이 수입이 연간 10만 달러가 된다고 말하고 개인 세금 보고인 1040을 보여 주었다. 그곳에서 W2수입이 10만 달러로 되
어 있었다. 그리고 회계사를 통해서 지난해 1120S를 받아 보니 회사에서는 연간 2만 달러 손실이 발생한 것으로 되어 있었다. 그럼 이 고객의 연 수입은 8만 달러로 융자시 계산이 된다.
반대로 자영업을 하는 또다른 고객이 수입이 연간 4만 달러 밖에 없어 융자가 어렵다고 수입 증빙 없이 융자가 가능하냐고 물어왔다. 그래서 고객의 개인 수입보고 1040과 회사 보고를 꼼꼼히 검토해 보니 회사에서 많지는 않지만 1만 달러 정도 연간 수입을 내었고 지출 항목 중 은행에서 수입으로 간주하는 항목들을 추가로 계산을 해보니 이고객의 수입은 연간 6만 달러나 되었다. 물론 수입 증빙으로 진행이 되고 있으며 30년 고정 이자로 4.375%로 락인(Lock In)을 하게 되었다.
2.지출
DTI를 줄일 수 있는 또 하나의 방법이 지출을 줄이는 방법이다. 은행에서 지출시 사용하는 방법을 이해하면 수입이 좀 부족하더라도 융자를 받을 수 있는 기회는 아직 있다. 은행에서 사용하는 지출은 먼저 주택 구입으로 발생하는 주택 모기지 월 페이먼트(원금과 이자)와 여기에 월 주택세금(School Tax포함)과 한달치 주택 보험이 더해진다. 사실 이 부분을 미리 줄이는 것은 힘들다 하지만 지금 30년 고정 모기지 이자가 4.5%까지 내려가 있어서 훨씬 유리하다.
지출 중 모기지 페이먼트외 자동차 할부금, 학자금 융자 그리고 각종 크레딧 카드 미니멈 월페이먼트가 포함이 되는데 자동차 할부금이나 학자금 융자는 10개월 미만 남은 것은 계산에서 제외되므로 주택 융자시 미리 크레딧을 점검해서 이런 부분들을 줄여 놓을 필요가 있다. 특히 자동차 할부금은 DTI 계산에 치명적이다 만약 자동차 할부로 월 500달러가 나간다고 하면 이 지출을 위해 이것의 두배 수입이 소멸된다. 연간 1만2,000달러 수입이 적어지는 결과이다. 그러니 주택을 구입할 계획이 있다면 이런 비용들을 미리 줄여놓고 최대한 받을 수 있는 융자 금액을 미리 점검하는 것이 중요하다.
실례로 최근 주택구입을 하신 고객 중에는 1년 넘게 준비하신 고객이 있다. 2008년부터 시작된 주택시장 붕괴로 내 집 마련은 해야 되는데 수입이 문제가 되었고 이것에 대비해 1년 정도 준비를 했고 낮은 이자에 생각지도 못한 가격으로 주택을 장만한 고객이 생겨났다. 혹시라도 수입이 부족해서 주택 구입을 망설이거나 재융자를 망설인다면 철저히 본인의 수입과 지출을 점검해 볼 필요가 있다.
