두 starker case에 의해, 자산 매각 소득에 대한 세금 연기에 있어서, 파는 프러퍼티와 교환을 위해 구입하는 프러퍼티가 동시에 끝나지 않고, 파는 프러퍼티의 매매가 끝난 후에 끝낸 날 부터 45일 간의 교환할 프러퍼티를 identify 해야 되는 기간을 거쳐 180일 만에 구입하는 프러퍼티의 매매계약을 끝낼 경우 delayed exchange 가 성립되어 자산 매각 소득 세금이 연기될 수 있다고 했다.
이 delayed exchange를 structure 하기 위해 필요한 제 삼자를 accommodating party라고 하는데 accommodator로 불리 우며, 개인 일수도 있지만 대부분 corporation의 형태이며 반드시 교환에 전문이어야 되며, 자격여건을 갖춘 중간인이어야 한다.
왜냐하면 accommodator는 교환계약 당사자 A와 B 사이에서 소유권 이전을 도우며, 매매로부터 생긴 금액도 hold 하고 있는 역할을 하는 것이기에 교환에 있어 accommodator의 중요성은 논할 여지가 없는 것이다.
Accommodator 의 기능을 에스크로 시작에서 교환이 끝날 때까지 간단히 요약해 보자.
제일 기본적인 교환 format으로 A가 A의 프러퍼티를 B에게 매매하고 난 후 C의 프러퍼티를 찾아 exchange 교환했다고 가정해보자
1. A는 그의 프러퍼티 증서 를 accommodator에게 주게 되는데 이것은 delayed exchange agreement에 의해서이며 이 agreement에는 accommodator가 나중에 A에 의해 교환으로 선택되는 프러퍼티를 취득하겠다는 동의도 포함하고 있다(accommodator에게 직접 deed하지 않을 수도 있다).
2. Accommodator는 그가 받은 A의 프러퍼티를 A의 바이어인 B에게 매매한다. 매매에서 나온 돈은 대개의 경우 accommodator account에 hold되게 된다.
3. Accommodator는 A가 교환을 위해 선택한 C의 프러퍼티를 사서 즉시 A에게 이전함으로써 A와 accommodator사이에 교환이 끝나게 되는 것이다.
교환 에스크로 중에 많은 금액을 hold 하고 있는 accommodator의 뱅커럽시나 채무 청산 불능 상태가 되었을 때의 문제는 아주 복잡한 분야의 법이 적용되어야 되니 조심스럽고 신중하고 확실하게 accommodator선정을 하여야 할 것이다.
교환의 최소상식을 위한 기본적인 요점만 정리해 보면, 미연방국세(청) 코드, 섹션 1031에 의해 투자와 수입 목적의 자산 매각으로 얻어진 소득에 대한 세금은 연기 될 수 있으며, 반드시 같은 종류로 교환되어야 하며(부동산으로 분류되는 것들은 거의 같은 부류로 여겨짐), 본래는 파는 프러퍼티와 교환으로 구입하는 프러퍼티의 계약이 동시에 이행이 됐어야 되었는데, 스토커 케이스 I, II에 의해 지연된 교환도 인정이 되어, 파는 프러퍼티를 끝낸 날 부터 45일 안에 교환을 위해 사는 프러퍼티들을 지명해야 하며(몇 개라도 지명할 수 있지만 3개가 넘는 경우에는 3개를 합친 총 액수의 시장 가격이 팔은 것의 200%가 초과되어서는 안 됨), 180일 안에 끝낼 수 있게 되었다.
교환으로 구입하는 프러퍼티의 모기지 액수가 팔은 프러퍼티의 모기지 액수보다 적거나(모기지 릴리후), 구입 자체 가격이 팔은 프러퍼티보다 낮을 경우(차액의 캐쉬), 매매 중에 받게 되는 캐쉬를 포함한 어떠한 다른 자산도 boot으로 여겨지어 세금을 내야 되는 이득이 되게 된다. 가족이나 관계되는 사람과의 교환도 일정기간 매매가 제한되며, 살고 있던 단독주택을 임대했을 경우 교환에 해당 될 수 있지만 그 회계연도의 일정부분 이상을 임대했어야 하며, 임대된 단독주택을 투자로 산 후에, 본인이 주거지로 사용할 경우 싱글 250,000 부부 500,000 만 불의 소득 혜택을 받기 위해 일정기간 이상(2년) 주거지로 사용하여야 한다.
소득액수와 그에 따른 세금을 결정하는 프러퍼티 베이스는 현재 프러퍼티 시장 가격에서 세금 연기된 소득 액수를 뺀 것이니 연기만 하다보면 많은 액수의 세금이 커다란 짐이 될 수도 있다.
위에 언급한 어커머데이터 선정에는 최대로 주의를 기울이며, 교환을 생각하고 있다면 부동산 매매 전에 반드시 당신의 계리사와 마주 앉아 계획, 구성하기 바란다.아주 복잡해지며, 많은 이슈가 될 수 있는 부분이기 때문이다.
하워드 한/부동산 컨설턴트,법학박사
(213)748-8888
