계속되는 불경기에 크레딧 카드 페이먼트는 물론 주택 상환금도 못하는 경우가 많다. 처음 한 달 늦어서 신용불량자가 되기까지가 힘들지 일단 몇 달 안내다 보면 이왕 버린 크레딧 하면서 체념하게 된다. 페이먼트 거른지 7개월 쯤 지나 집이 경매에서 팔린다는 통지를 받게되면 이제는 어떻게하면 집에 조금더 머무르면서 시간을 벌어볼 수 있을까 생각한다. 벨리에 사시는 김 선생님이 위와같은 경우를 당해 걱정 하시는데 이웃집 박 선생님이 파산을 하면 시간을 어느정도 연장할 수 있다고 귀뜸해 주셨다. 과연 Bankruptcy하면 Foreclosure를 막을 수 있는 것인가?
맞는 말이다. 파산은 차압을 막을 수 있다. 차압 날짜에 맞추어 파산 서류를 파일하여 보내면 차압이 멈추어진다. 또한 코트에서 허락을 받기 전까지 은행은 밀린 빚도 받을 수 없다. 그러면 파산에는 어떤 종류가 있는가? 개인이 할 수 있는 파산에는 Chapter 7 과 Chapter 13 이 있다. Chapter 7은 완전 파산을 의미하고 자신이 가지고 있는 모든 재산을 코트의 trustee에게 맞기고 모든 채무로부터 면제를 신청하는 방법이고 Chapter 13은 7 보다는 약한 파산으로 지금은 어렵지만 앞으로 시간을 주면 채무를 변제하려는 의도로 하는 일시적인 파산이다.
자신의 재산을 넘기지 않고 시간을 벌 수 있다. 13을 파일하면 적어도 1달 안에 어떤 식으로 빚을 갚겠다는 계획서를 판사에게 제출하여야 한다. 그렇지 않을 경우 케이스가 Dismiss된다.
파산은 7이던 13 이던 모든 채무로부터 자유로와진다. 주택의 경우 판사의 재량으로 원금까지 줄여주는 경우도 있다. 예를 들면 Chapter 7을 파일 하였는데 현재 1차 융자금액이 30만 불이고 2차 home equity융자가 10만 불 이었다고 하자. 만약 현재 주택 가격이 30만 불 밖에 나가지 않는다면 판사는 10만 불을 unsecured loan으로 처리하여 탕감해 줄 수도 있다. 이 경우 집에 equity가 없으므로 집은 현 모게지 은행에의하여 BK Trustee로 부터 다시 찾아오고 론 모디의 방법으로 페이먼트를 네고하여 적당한 액수를 내며 집에 머무를 수 있는 방법을 찾을 수도있다.
물론 파산 보다는 차압이나 숏세일의 방법이 크레딧을 복구하는데 시간이 적게 걸린다. 하지만 2차 융자가 있을 경우 잘 생각해 보아야 한다. 최근 바뀐 법에 의하면 주택 가격하락으로 은행이 숏세일 하여 손해본 부분에 대하여 주택 소유주로서 세금을 내야하는 법이 한시적으로 없어졌다.
즉 융자가 40만 불인데 은행이 30만 불에 숏 세일 하면 10만 불에 대하여 은행의 손실 처리가 주택 소유주에게 10만 불 수익이 생긴 것으로 보고되어 인컴 택스를 내야 했는데 최근 바뀐법은 이를 당분간 없애 준다는 것이다. 하지만 2차 융자로 주택을 구입한 경우거나 Home improvement의 목적이 아닌 Vacation, College tuition, 혹은 자동차 구입에 돈이 쓰였다면 세금을 내야 한다. 이를 완전하게 처리 하려면 파산이 최선의 방법이라는 것이다.
파산은 크레딧 점수를 무려 240점 이상 내려가게 한다. 나쁜 기록도 크레딧에 10년 동안 남아있게된다. 주택 차압이나 숏세일 혹은 늦은 기록이 7년 임에 비하면 결코 짧은 기간이 아니다. 현재 미국에는 4천 300만 명의 크레딧 스코어가 599점 아래라고 한다. 이는 미국 총 consumer의 25%에 해당하는 많은 비율이다. 계속 증가하는 파산이 더 많은 신용 불량자를 양산하고 있다.
지난 달 집이 넘어가는 것을 막기위해 코트에서 직접 파산을 파일 하셨다는 강 선생님의 말씀에 의하면 코트는 매일 파산을 하려는 사람으로 북적거린다 한다. 줄이 코트 밖까지 길게 늘어서서 파일 하려면 2시간 이상을 기다려야 한다고 하니 씁쓸하다. 페이먼트를 받지못해 집를 빼앗으려는 은행과 집을 지키려는 Home owner와의 전쟁이 언제까지 계속될 것인가? 경기가 계속 적으로 회복되지 않는 한 더욱 기상천외한 방법으로 집을 빼앗기지 않으려는 노력은 계속될 것이다. 하지만 페이먼트를 내지 않고 집에서 영원이 살 수는 없는 것이다.
브라이언 주/뉴욕융자 대표 (213)219-9988
