‘아직도 주택시장의 위기는 끝나지 않았다.’
올해 미국 주택차압 수가 100만 채를 넘을 것으로 보인다. 주택차압 리스팅 서비스 업체, 리얼티 트랙은 지난 15일 2010년 상반기 주택차압이 52만 8,000채라고 밝혔다. 지난해 총 차압수는 90만 채로 올 하반기 차압 수까지 더하면 훨씬 많은 수치다. 상반기 또한 주택 차압 경고를 받은 소유주의 수가 약 170만 명으로 이는 전체 주택 소유주 78명 당 1명꼴이다. 합법적인 모기지론 융자 기관은 차압까지 많은 시간과 절차를 필요로 하기 때문에 기관 역시 차압보다는 다른 해결방안을 환영하는 입장이다. 각 융자기관들은 차압방지를 위해 다양한 방법을 제공하므로 이를 숙지할 필요가 있다.
■차압 피하기
차압을 방지하기 위해서는 문제가 처음 발생했을 때 융자기관에 문제를 해결하려는 의지를 보여야 한다. 융자기관에 직접 전화를 하거나 HUD가 승인하는 주택 상담 기관 중 하나에 연락한다. 융자기관이나 카운슬러와의 상담 전에 모기지 고지서와 어카운트 번호, 수입과 생활비, 최근 세금 보고서 등 필요한 서류를 준비해야 한다. 융자기관에 연락한 시간, 내용, 상담원 이름, 결과 등 모든 정보를 기록해야 하며 융자기관에 구두로 요청한 것이 있다면 이를 서면으로 다시 한번 진행해 기록과 복사본을 반드시 보관해야 한다. 주의해야 할 것은 이사를 가면 상황이 어려워질 수 있다는 것이다. 이사로 인해 집을 임대하면 주택이 주거용에서 투자용으로 바뀌는 것이므로 융자기관으로부터 추가 도움을 받을 자격을 잃을 가능성도 있다.
차압을 피하는 방법에는 밀린 모기지와 벌금을 약속한 날짜에 납부하는 것부터 은행과의 협상까지 다양하다. 차압까지 가기 전에 문제를 해결할 수 있는 가장 간단한 것으로는 복원(Reinstatement)이 있다. 지불해야 할 밀려 있는 모든 페이먼트를 과태료나 벌금과 함께 약속한 날짜에 납부하는 것이다. 형편이 안되면 상환계획(Repayment Plan)을 선택할 수도 있다. 융자기관에 지불하지 못한 모기지의 해결을 위해 월 지불액에 추가 금액을 더하거나 융자 원금에 미납된 액수를 더하면 된다. 지불이 한차례 밀려 있을 경우 좋은 해결책이 될 수 있다. 지불 유예(Forbearance)는 융자기관의 동의하에 일정기간 모기지론 지불 액수를 줄이거나 일시 중단시키는 방법이다. 그 기간이 지나면 납부를 매달 다시 시작하며, 이전에 지불을 마치지 못한 금액은 추가 납부 또는 일시불로 완납한다. .
또 다른 방법은 융자 변경(Loan Modification)이다. 모기지론을 납부 가능한 수준으로 재조정하는 것이다. 이자율을 낮추고 상환기간을 연장하며 원금을 축소할 수도 있다. 이 외에도 연방주택 관리국(FHA)과 재향군인 관리국(VA)을 통한 모기지론 역시 차압을 방지할 수 있는 또 다른 방법이다.
만약 앞의 모든 과정에 해당이 안된다면 파산을 고려할 수도 있다. 뉴욕의 데이비드 판킨 파산 전문 변호사는 챕터7의 경우 차압을 연기할 수 있어 시간을 벌수 있고 대부분의 빚이 탕감될 수는 있지만 모기지는 그대로 빚으로 남게 된다“고 전했다. 챕터13은 3년~5년 주택 소유자가 자신의 재정상황을 복구할 수 있도록 시간을 벌어준다. 일시적으로 차압절차를 중지시키기 때문에 융자기관에 상환계획을 받아들이도록 압력을 가할 수가 있다. 그러나 파산으로 인해 크레딧이 최대 260점까지 손상되게 된다.
융자를 양도하는 방법도 있다. 양도가 가능한 융자를 받았다면 현재 모기지론을 넘겨받는 것에 동의하는 구매희망자를 찾아 양도할 수 있다. 차압 전 직접 집을 팔수 있게 허락하는 숏세일 외에도 차압 관련 양도 증서 역시 또 다른 방법이 될수 있다. 남아있는 부채를 없애준다는 조건하에 부동산의 소유권을 융자기관의 허락하에 융자기관에 넘겨준다. 이 경우 집을 잃게 된다 하더라도 차압에 비해 크레딧이 덜 손상된다. 주택에 쌓여 있는 에퀴티를 잃게 되는 것은 물론, 탕감 받은 부채 금액에 대한 세금을 내야 한다는 점이 불리한 조건이다. 채무 불이행에 빠지기 전에 집을 파는 것도 한방법이다. 이 같은 판매는 융자기관이 부과하는 과태료, 법률 비용을 피할 수 있으며 크레딧 손상을 막고 에퀴티를 보호할 수 있다.
■차압주택 구입법
모기지 금융기관이 법정에 차압신청을 하게 되고 접수가 되면 주택은 시장에 공개된다. 차압 주택은 부동산 전문 변호사 또는 부동산 관계자, 타이틀 보험 오피서, 온라인을 통해 리스트를 확보 할수 있다. 차압 매물은 www.hud.gov나 www.foreclusureNet.net 에서 알아낼 수 있다. 은행에 차압매물이 있는지 문의하는 것도 좋은 방법이다. 높은 크레딧을 유지한 사람이라면 융자수수료 없이 다운페이먼트를 낮게 해 유리한 흥정을 이끌 수 있다. 차압주택은 은행마다 처리방법이 다르므로 같은 주택이라도 은행에 따라 가격이 차이가 날수 있다. 주로 차압주택들은 관리가 제대로 되지 않은 경우가 많아 오히려 구입 후 수리비로 골치를 썩일 가능성이 많다. 전문 인스펙터를 고용, 구입 전 집 상태를 살피는 것이 필수다. 집값이 비쌀수록 싸게 살 수 있는 가능성이 많다. 다른 구매희망자가 적어 경쟁률이 낮아 이를 통해 흥정을 유리하게 이끌 수 있기 때문이다.
주로 일반 브로커를 통해서 구입하는 방법이 통용되고 있다. 은행에 차압주택 전문 REO브로커들이 있어 직접 주택 가격 흥정을 할 수도 있다. 일부 은행에서는 바이어와 직접 흥정하는 과정에서 클로징 비용을 대폭 할인해주기도 한다.
차압주택을 경매로 구입하는 방법도 있다. 경매에서 구매할 경우 현금 또는 체크로 지불해야 한다는 점이 단점이지만 일부 세금들을 내지 않아도 된다는 점이 장점이다. 경매 물건은 시가보다 30% 가량 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있다. 티나 김 재미부동산협회장은 “경매를 통해 저렴하게 구입할 수 있다 하더라도 담보, 또는 소송이 걸려 있는 경우가 있는지 사전조사를 철저히 해야 하지 않으면 낭패를 당하는 경우가 생길 수 있다”며 “꼼꼼히 해당 주택에 대해 검토한 후 구매를 고려해야 한다”고 밝혔다. 경매 전 은행 등 기관들은 최소한의 금액을 제시하는데 낙찰을 받으면 10%를 현금이나 체크로 지불하고 1달 이내에 은행 모기지를 얻어야 한다.
전반적으로 차압주택이 늘면서 한인 소유의 주택 역시 경매시장에 급증하고 있다. 뉴저지 킹스톤 부동산의 존 이씨는 “올 들어 버겐카운티의 경우, 경매에 나오는 한인 부동산이 급격히 늘어났다”며 “경매를 잘 활용하면 좋은 가격에 주택을 구입할 수 있는데 한인들이 이에 대해 아직 큰 관심은 가지고 있지 않은 것 같아 아쉽다”고 밝혀다.
지난해부터는 정부 차압주택이 시장에 나오고 있다. 패니매는 지난해부터 차압주택을 판매하는 홈패스(Homepath)프로그램을 실시, 차압주택 구매를 돕고 있다. 이 프로그램은 주택구입시 집값의 3%만 다운페이하면 되지만 자격요건을 갖추려면 크레딧 점수가 660점 이상이어야 한다. 매니매는 주거용이나 세컨드 홈 구입자에게 6%의 보조금을 지원하고 있다. 모기지 보험과 주택 감정을 면제 받는다는 것 역시 홈패스 융자의 잇점이다. <최희은 기자>
