상용이나 투자목적의 부동산이나 동산을 다른 같은 종류의 부동산으로 바꾸 었을 경우 자산매각 소득에 대한 세금을 매매가 끝난 회계연도에 내지 않고 다음 번 taxable transaction이 일어날 때까지 연기될 수가 있다고 했다.
교환되는 프로퍼티들은 모두 u.s.real property들 이어야 하며, 가축의 경우 암컷과 수컷은 같은 종류로 여겨지지 않는다.
같은 종류라 함은 거의 부동산이라고 분류되는 것들은 like-kind로 여겨진다고 했으며, 몇 번의 교환을 계속해서 할 수 있지만 tax basis는 현재 시장 가격에서 교환을 통해 세금을 내지 않고 그동안 연기 된 매각 소득 즉 deferred portion of the tax payor’s gain 이기 때문에 plan이 없는 연속적인 교환은 많은 tax burden의 결과가 초래 될 수 있으니 반드시 cpa와 상의하고 structure 해야 된다고 했다.
건물이 있는 아파트먼트 빌딩 같은 것을 빈 땅으로 교환할 때 감가 상각한 것 때문에 생길 수 있는 문제도 있으며, 카와시 같이 부동산(카와시 비즈네스가 자리하고 있는 부동산), 동산이(카와시 비즈네스 자체) 함께 있는 경우 값어치 할당에 대한 문제, 현재 가지고 있는 모기지 금액보다도 적은금액으로 교환을 할 경우 생기게 되는 net mortgage relief에 대한 문제(모기지 relief는 unlike property-boot 이기 때문에 taxable gain이 된다), tacking 원리에 따라(교환하기 전에 holding period가 교환되는 건물에 tacking 되는 것) 롱 텀, 숏 텀의 기간이 정해지는 문제, A와 B의 2 party 교환이 아니고 A와 B와 C의 3 party나 또 더 많은 multiple party로의 교환에서의 문제, 어떠한 상황에서도 exchangor, 팔아서 교환하는 사람이 팔아서 holding 되고 있는 금액에 access 하거나 unrestricted right을 행사하려고 하는 문제등 셀 수 없이 많은 issue를 포함하고 있는 것이 ‘교환 exchange’ 이기에 반드시 cpa와 상의하여 structure 하고 필요할 경우 cpa 추천의 tax attorney와 함께 상의하여야 함을 강조하는 것이다.
지금 여기 기술하고 있는 것 자체도 수박은 녹색이라는 정도의 아주 기본적인 것이다. 씨 없는 것도 있고, 녹색도, 엷은 녹색, 진한 녹색이 있으며, 겉에는 여러 줄이 처져 있고 줄 모양, 색깔도 다 다르며, 녹색 밑에는 흰색이 있고, 흰색과 빨간 또는 분홍색 사이에 불그스러운 색이 있으며 등등의 세금에 많은 영향을 미치는 조그맣게 보이는 모든 사항들을 cpa와 상의를 해야 될 것이다.
Exchange 교환은 본래 파는 프로퍼티와 교환하는 프로퍼티가 동시에 끝나야 즉 concurrent 또는 simultaneous closing 이어야 됐었는데 starker case에 의해 ‘non-simultaneous exchange can qualify for tax-deferred exchange treatment’ 라는 판결 즉 동시에 끝나지 않아도 세금 연기의 혜택에 적용된다’는 판결에 의해 동시에 끝낼 필요가 없어졌으며, 그 후에 congress에서 파는 프로퍼티의 매매가 끝난 날 부터 45일 안에 교환하는 프로퍼티를 지명 identify 해야 되고 180일 안에 끝내야 한다는 기간이 정해진 것이다.
지명하는 프로퍼티는 주소나 legal description으로 identify 하면 되고, 시장가격, fair market value에 상관없이는 3 프로퍼티를 지명할 수 있으며, 3 프로퍼티 보다 더 많은 프로퍼티를 지명할 경우, 지명한 프로퍼티들의 토탈 시장가격이 팔은 프로퍼티, downleg property, relinquished property의 200%가 초과되어서는 안 되며, 만일 200%가 초과될 경우 교환자체가 taxable이 될 수도 있다.
위에서 얘기한 스토커 케이스는 두 개의 스토커 케이스가 있는데 공교롭게도 IRS와 컨테스트한 동명이인이며 교환 exchange의 landmark 케이스들이다.
(213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
