Internal Revenue Code Section 1031은 부동산이나 동산의 자산 매각으로 얻어진 소득에 대한 세금납부를 연기시킬 수 있는 룰을 규정하고 있다.

소위 얘기하는 1031 exchange, tax deferred exchange like-kind exchange 등으로 불리 우기도 하는 투자나 수입 목적의 자산 매각 이득에 대한(capital gain) 내야될 세금을 같은 종류의 다른 자산과(like-kind) 교환을 함으로써 교환을 한 자산을 교환 없이 팔 때 까지 매각을 통해 취득한 이득에 대해 세금을 내지 않고 연기시키는 것이다.

자산끼리의 교환은 정해진 횟수가 있는 것이 아니기에 몇 번이고도 계속 자산 교환을 통해 매각 이득에 대한 세금을 연기 할 수 있다.

예를 들어 A라는 사람이 1977년 한인타운 행콕팍에 있는 2유닛을 70,000 불에 사서 이년 후 1979년에 9만 불에 팔아 멜로스와 킹슬리에 있는 8유닛짜리로 12만 불에 교환을 하고 다시 1981년 이것을 15만 불에 팔아 삼가와 옥스포드 근처의 12유닛짜리로 18만 불을 주고 교환했으며, 80년대 부동산이 올라가기 시작한 1986년에 25만 불에 팔아 다운타운에 창고건물로 40만 불을 주고 교환했으며, 이 조그마한 창고건물을 사자마자 60만 불 오퍼를 받아 팔고 다시 한인타운 아드모어길에 20유닛 아파트를 100만 불로 교환하고 1989년 부동산 값이 한참 치솟을 때 180만 불에 팔아 다시 다운타운에 도매상가 가게가 6개 있는 가게를 230만 불로 교환하고, 1992년 다시 이 상가를 370만 불에 팔아 650만 불짜리 모텔로 교환을 했고 2002년 다시 이 모텔을 1100만 불에 팔아 1200만 불 주고 윌셔가에 오피스 건물로 교환했다고 가정해보자

A라는 사람은 팔 때마다 발생하는 자산 매각을 통한 이득에 대해 전혀 세금을 내지 않고 세금 내야 할 시기를 다음 번 sell-out 할 때 까지 계속 연기 시켜 왔던 것이다.

A의 capital gain에 대한 내야 될 세금은 아주 많은 금액이 되어 요즈음 같이 부동산 시세가 폭락하거나 또는 사업상의 이유로 요즈음 같이 낮은 값으로 꼭 팔아야 됐을 때, 세금을 내기도 힘겨운 상태가 될 수도 있겠다.

자산 매각 이득은 그 자산의 베이스 값어치에 따라 정해지는데 A의 첫 번째 구입한 70,000 불 짜리 2유닛의 땅과 건물의 비율이 땅이 21,000불, 건물이 49,000불로 세무고지서상 (tax bill)에 나와 있을 때 감가상각 할 수 있는 금액은 49,000불이 되며-

땅은 감가상각이 될 수 없기에- 감가상각 되는 금액은 부동산 소유 기간 동안의 혜택이지만 팔았을 때는 다시 recap이 되어 그 만큼의 세금 부담이 높아지게 된다.

1986년의 세제개혁과 여러 번의 수정으로 감가상각 할 수 있는 금액도 많이 바뀌어 투자용 주거건물은 27 1/2 year 즉 improvement value에 연 3.64%를, 투자용 산업, 상가건물의 경우에는 39년에 걸쳐 즉 improvement value의 연 2.56%을 감가상각 하여야 되지만 1986년 세제개혁 전에는 7년에 모든 value를 감가상각 시킬 수도 있었으니 A의 첫 번째 교환을 여기에 적용시켜볼 때 120,000 불에 교환한 A의 8유닛 아파트 건물의 베이스는 처음에 산 2유닛 짜리 improvement value 49,000 불을 7년 감가상각을 적용해 일 년 7,000 불 씩 2년 동안 즉 14,000 불을 빼면 35,000이 남고 35,000불 프러스 땅 value 21,000 불을 더하면 56,000 불이 되니 12만 불 주고 산 8유닛의 베이스는 56,000 불이 되니 12 만 불에 팔아도 64,000 불의 이익이 생기니 무조건 세금 내는 것을 연기 시키는 것 만이 좋은 방법은 아니다.

이해를 돕기 위해 롱텀, 숏텀, 비용, 경비 등 포함되어야 할 사항들을 빼고 simplify 해 본 것이다.

아주 난해하고, 복잡한 분야이니 반드시 cpa와 상의하고 cpa 추천의 tax attorney와 상의해야 한다.

(213)748-8888


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사