전번호에서는 GOI(Gross Operating Income) 와 NOI(Net Operating Income)등을 살펴보았다. 이 번호에도 계속해서 투자용부동산 투자가치를 측정해 보는 여러가지 방법과 숫자들에 계속 알아보겠다.
1.CAP Rate(Capitalization Rate)
투자용 부동산에서 가장 보편적으로 사용되는 건물의 가치를 계산하는 방법이다. CAP Rate방법을 사용하려면 사고자 하는 투자용건물 인근에서 팔린 다른 건물의 팔린가격과 NOI를 잘 따져보아야 한다. 예를 들어 구입하고자 하는 투자용건물이 10 유닛아파트라면 먼저 인근에서 최근 6개월내에 비슷한 크기와 상태의 아파트건물이 팔렸는가를 알아보아야한다. 근처에 팔린아파트건물이 경비를 모두 제한 NOI가 $56,000/년이고 가격이 $800,000에 팔렸다면 CAP rate은$56,000을 $800,000로 나눈 7이된다. 이 CAP Rate 7이라는 숫자의 의미는 어떤 투자자가 $800,000을 투자해서 연 7% 순수입을 올린것 같다. 제반경비를 제하고 연 $56,000 의 순수입을 올렸다고 생각하면 된다.
만약 주변의 비슷한 크기와상태의 건물들이 대략 7% CAP Rate으로 팔렸다면 본인이 사고자하는건물도 최소 7% CAP Rate에 근접하도록 구입을 해야 주변시세에 비해 비싸게 구입하는 우를 피할 수있게된다. CAP Rate은 지역에 따라 다르며 변두리보다는 비즈니스와 인구밀도가 조밀한 다운타운근처로 올 수록 떨어지게 된다. 따라서 LA, Orange카운티내의 투자용부동산의 수익율은 샌버나디노나 리버사이드에 비해 낮은 CAP Rate이 적용되는것이 보통이다. 현재 리버사이드나 샌버나디노지역은 평균CAP Rate가 8%정도이며 보면되지만 LA, 오렌지 카운티는 6.5-7%선을 유지하고 있다.
2. CFBT(Cash Flow Before Tax)
NOI에서 매달 내는 융자상환금을 제외한 실제로 투자자 본인들이 가지고 갈 수있는 실제 수입을 말한다. 예를 연 $56,000의 수입이 있고 (모든 경비를 뺀후 융자금상환전) 일년에 융자상환금으로 $30,000/년이 내고 있다면CFBT는($56,000-$30,000)인 $26,000이 되게된다. 즉 매년 융자금 상환후 남게되는 $26,000이 실제로 사용가능한 세금 내기전의 수입금이 되는것이다. 여기다 건물감가 상각분을 더 하면 실제 세금내기전의 총수입을 알 수있게된다.
건물감가상각분은 실제로 렌트비등의 돈을 받아서 생기는 수입이 아니라 건물감가상각을 통해 발생되는 수입이어서 건물매각시 그동안 감가상각을 한 부분에 대해선는 25%의 세금이 적용된다.
3. CFAT(Cash Flow After Tax)
위의 CFBT에서연방, 주정부세금을 제한 금액이 된다. 예를 연 $56,000의 수입이 있고( 모든 경비를 뺀후 융자금상환전) 일년에 융자상환금으로 $30,000/년이 필요하다면 이경우의 CFBT는 $56,000-$30,000인 $26,000이 되게된다. $26,000에 대한 연방,주정부의 세금이 $5,000 이라고 한다면 CFAT는 ($26,000-$5,000)인 $19,000이된다.
4. Break-Even Ratio
이 방법은 일반투자자들도 사용하지만 보통은행에서 융자결정시 많이 사용하는 방법이다. 이 Break-Even은 숫자가 높으면 높을수록 투자에 따른 위험도가 증가하게된다. 계산 방법은 비교적 간단하다. 먼저 모든경비(융자금상환분은 제외한) 와 일년 융자상환금액수를 더한 후 일년 GOI로 나누면 된다. 예를 들어 1년총지출경비가 $35,000 이고 일년 융자상환금이 $30,000 이라면 두 금액을 합한 $65,000 이 된다. 1년 GOI(Gross Operating Income-경비지불하기 전 수입) 이 $91,000 이라고 한다면 Break-Even은 $65,000/ $91,000 = 71.4% 가 된다. 만약 Break-Even 숫자가 100%라면 이 투자용부동산은 전혀 인컴이 나오지 않게된다.
2회에 걸쳐 투자용 부동산에 꼭 필요한 여러가지 계산 방법과 숫자들을 알아보았다. 투자를 계획하고 있다면 무엇보다도 정확한 분석이 필요하다. 여러가지 투자수익을 계산해 볼 수있는 방법을 잘 사용해야 성공적이고 실수없는 투자를 할 수있다.
(213)590-5533
스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
