한주희 부동산 컨설턴트
2008년 전 세계를 강타하며 대표적 세계굴지의 금융기관의 거침없는 추락과 연이은 세계 각 나라의 경제 불황은 너무도 갑작스럽게 다가왔고, 기민한 국제공조로 인한 경제 연 착륙 화를 시도하면서 대체적으로 근대사 세계경제사에 유래를 볼 수 없었던 극단적 공황사태는 어느 정도 가라앉은 분위기로 가고 있는 듯하다. 물론, 진보적 경향을 지닌 경제석학들과 일부 국가의 경제조사기관들에서는 아직도 세계경제의 위기에서 안심할 수는 없을 것이라는 연이은 경고를 하고 있고, 한발 더 나아가 더블팁(Double Dip) 이 올 것이라는 비관적 전망도 아직은 농후하게 우리를 드리우고는 있지만 지금의 현실에서 바라보는 국제경제동향은 그런대로 안정적인 모습을 보이고 있다. 하지만, 아직도 금융발위
기는 계속되고 있고, 세계경제의 더블 팁은 올 것이라는 불안정 징후가 적잖이 많은 것은 사실이지만 필자는 좀 더 적극적인 전망과 의지를 지니고 있기에 반드시경제의 흐름은 바뀔 것이고 그것은 아주 가까운 시기에 도래할 것이라는 장밋빛 무지개를 희망한다.
그러나 부인하기 어려운 것은 현재의 위기에서의 다소 안정적 모습을 보이기까지 각국정부가 급박하게 대처하였거나 정책을 사행한 가장 중요한 사항은 시중자금의 유동성확대와 금리동결 또는 저금리 기조유지를 근간으로 안정을 추구하였고 그런 결과가 지금의 현실이라면 경제의 유동적 불안감은 매우 위험스런 평화를 얻었다고 할 수밖에 없는 것도 냉정한 평가일 것이다. 따라서 각국의 정부는 점차 안정 되가는 경제상황을 고착화시키고 이를 바탕으로 성장을 기록
하려면 비상 국면에서 쏟아 부었던 자금, 정책 등을 원래의 상태로 되돌릴 필요는 있을 것이고 그것은 또 다른 경제안정에 불안정성을 제공하는 빌미가 될 수 있기에 소위 말하는 출구전략( exit strategy)을 마련해야하는 것은 적절할 것이다.
그렇다면 이러한 출구전략이 과연 우리들의 관심분야인 부동산시장에 어떠한 유, 불리적 상황에 작용할 것인가? 이것이 가장 필요로 하는 초미의 관심일 것이다. 애초 이러한 경제충격 상황은 미국에서부터 시작되었고 그 끝도 미국에서 정리가 돼야 할 것이다. 아시다시피, 무차별한 모기지(Mortgage) 금융 채권에 전 세계 금융시장이 돈 놀음에 정신이 팔려 미국의 기간산업이라 할 수 있는 금융기관들의 신용도를 쫒아 무분별한 미국부동산 담보채권에 투자하면서 튜자금에 대한 회수가 불능사태를 보이면서 나타난 것이 아닌가? 특히 전 세계에서 가장 유력한 리더인 미국의 자본시장이 급전추락하면서 연이은 도미노(Dominoes)현상은 어느 누구 그 절대적 붕괴상황을 베트맨(Batman) 처럼 막을 수 있었단 말인가?
엎친데 겹친 격으로 미국의 부동산시장은 주택부분은 연방정부의 구제 금융으로 바늘허리에 매달은 격으로 큰 구멍을 메운다 하였고 의외지만 매우 안정적인 모습으로 탈바꿈하는데 어느 정도 성공한듯하나, 상업용, 산업용 부동산에 대한 금융위의 재 도래가능성은 여전하여 이 부분이 제2의 경제위기를 불러올 수 있다는 비관적 전망에 피상적 근거를 제시하고 있질 않은가? 한국의 경제시장도 세계경제에서 자유로운 독불장군은 결코 되지못하기에 매우 불안한 형세에
서 탈출하고자 정부가 노심초사하였고 다행이도 겉으로 보이는 한국경제의 안정은 세계에서도 선도적 위기탈출에 성공한 듯한 모습이다. 그럼으로써, 한국의 부동산시장은 2009년부터 가파른 가격상승으로 경제위기이전의 모습으로
회복되었고 시장의 거래활성화는 매우 강력히 유지되고 있다.
문제는 한국도 출구전략을 시행할 시기에 온듯하고 출구전략이 시행되면 반드시 어느 정도는 부동산시장에 여파를 미칠 것이며 그것에 대한 전망은 가격의 하락과 거래축소 등으로 나타날 것이고 이것은 한국정부의 시중(市中) 유동화자금회수와 금융기관의 대출금리 상향조정이 불가피하기에 그렇다는 것이다.
2010년 한국의 부동산시장은 한국정부의 현 경제상황에 대한 출구전략의 발표와 시행으로 그 방향을 정할 것이기에 출구전략 없이 경제가 자연스럽게 시장의 정화(淨化) 노력으로 해소되고 진정되길 바라는 수밖에 없지만 반드시 인위적 경제 안정화 정책으로 얻어진 현재의 상황은 또다시 정부의 시장개입으로 근본적 국가경제의 체질강화를 할 수밖에는 도리가 없을 것이다.
이에 대한 예측가능성이 존재한다면 부동산시장을 바라보는 입장은 매우 신중히 투자보다는 회수! 주택시장보다는 토지 등과 같은 기본적 부동산에 관심을 적극적으로 갖고 대처해야할 것이다. 한국정부의 출구전략이 매우 빠르게 진행되고 그 결과가 희망적인 것이라면 한국의 부동산시장 중에서 토지사장은 매우 희망적 관점으로 지켜보아 할 만하질 않겠는가?
