상가, 빌딩등 상업용 부동산의 구입시 많은 투자자들이 LLC를 통해서 구입을 하고 있다. 지금이야 한물갔지만 10년전 15년전에 상가, 빌딩등 상업용 부동산을 구입한 LLC는, 말도안되는 시세 폭등의 거품을 통해 부풀려진 가치를 바탕으로 financing된 많은돈을 가져갈 수도 있었는데, 이것은 굉장히 조심해야 되는 것이다.


이세상은 다 상식선에서 돌아가야 한다. 부동산 거품이야 말로 현재 불경기를 초래한 주범 이다. 부동산 거품을 통해 debt-financing distribu-tion으로 부를 늘리는것은 불로소득에 결국 도박이나 마찬 가지이다. 앞으로 상업용 부동산 대란이 온다는 뉴스를 자주 접하게된다. 당연한 일이다. 결국 거품을 통해 free-ride해 왔는데 거품꺼지고 불경기에 free-ride는 있을 수 없다. 몇가지 상가, 빌딩 LLC 투자자들이 유의해야 할 점을 보겠다.


1. debt-financing distribu-tion

이것은 한마디로 부동산 가치의 상승 (솔직히 비정상적 거품) 을 담보로 LLC의 상가 , 빌딩의 구입가의 몇배 되는 융자를 받음으로 투자자들이 투자금 이상의 엄청난 배당금을 가져 가게 된다. 이 경우 LLC 투자자들은 본인들의 현 basis (간단히 보자면 : 기초 투자금 + 임대 소득 배당금 +/기타)를 훨씬 초과하는 debt-financing distribu-tion을 받게 되며, capital gain에 해당, 과세 대상이 된다.


2. mortgage interest of debt-financing distribution

상기 사항과 같이 debt-financing distribution이 발생될 경우, 각 투자자가 받은 부분에 대한 mortgage interest 는 LLC에서 공제 되는 것이 아니라 각 투자자들의 세금 보고시 과연 받은 돈을 어떻게 사용했냐에 따라 세금 공제가 될수도 있고 안될 수도 있다.


3. 투자자들의 본인 능력에 대한 환상과 거품

LLC를 통한 상가, 빌딩 구입시 투자 모임인 LLC안에는 대부분 경영에는 참여 안하는 passive member들이 대부분이다. 문제는 부동산 가치의 상승으로 운이 좋아 debt-financing distribution를 많이 받은 passive member중 일부는 본인이 잘나서 돈을 번것으로본인 능력에 대한 환상과 거품의 착각에 휩싸이게 된다.

이들중 일부는 한번도 해보지 않은 사업에 도전을 하게 되는데 대부분 망하게 된다. 부동산 투기는 대부분 도박이다. 사업은 도박처럼 운으로 되는것이 아닌것을 이들은본인 능력에 대한 환상과 거품으로 잊게 되는 것이다.


4. LLC의 환상과 불확실성

LLC는 limited liability company의 줄임이다. 그러나 실질적으로 LLC member들이 LLC의 채무로 부터의 보호, 특히 LLC의 채무 이행 불능, 파산시debt-financing distribution을 토해내야 하는 상황에 대해선 아무도 장담 할 수 없다.

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크리스 정 / CPA